主持人：接下來我們將進行的是地產(chǎn)精英博鰲論劍，也就是我們原訂于今天晚上舉行的場對話，現(xiàn)在我們把它調(diào)到這個時段來進行。下面我們有請對話嘉賓：潘石屹、施永青、胡葆森、林明彥、張寶全，以及我們的對話主持上臺。有請！

　　主持人：各位嘉賓，各位對話的嘉賓，下午好！今天下午談?wù)摰闹黝}是宏觀調(diào)控下的中國房地產(chǎn)，其實這是大會一個整的主題，但是我們今天下午這個對話的主題還想把這個主題再延伸一下。就是說下一步如果宏觀調(diào)控是目前房地產(chǎn)商非常關(guān)心和未來短時間非常關(guān)心的話題，那么較長久關(guān)心的一個話題就是中國城市化，和城市化的運營能給房地產(chǎn)商帶來一個什么樣的機會或挑戰(zhàn)。我們這次對話的嘉賓，剛才上一場應(yīng)該是東西南北中，這次我們簡單分可能是分為海外派和本土派，因為任何一種不確定性在市場里面都是會存在的。在海外他的不確定性我們總結(jié)為主要是市場和技術(shù)，但是在中國主要是政策和環(huán)境的。不知道各位對話嘉賓對此是怎么看的，要不先從潘總開始，就是對不確定性的理解。

　　潘石屹：中國和外國的區(qū)別？

　　主持人：對，對。

　　潘石屹：沒反應(yīng)過來。說中國和外國的話，我覺得中國的現(xiàn)狀還是很落后的。這個是一個現(xiàn)狀，因為在160年前鴉片戰(zhàn)爭的時候，才知道的外面的世界，才知道洋槍洋炮的厲害。所以所有的中國人就發(fā)奮，要現(xiàn)代化，要把我們國家搞得富強，可是140年過去了沒怎么富強。就在改革開放以后搞市場經(jīng)濟，在20多年富裕起來了，所以這就是一個中國的現(xiàn)狀。我想在中國做任何的生意，包括做房地產(chǎn)，實際上我們才剛剛有錢、剛剛吃飽飯，所以整個基礎(chǔ)還是非常的薄弱，包括香港，說是我們要支援他們，他們現(xiàn)在比較困難。實際上我們的收入只有人家的二十分之一，所以就是窮人幫富人。我覺得可能我們做房地產(chǎn)的時候千萬不要忽略我們才是剛剛有點錢，這個發(fā)展是幾百年都沒有怎么發(fā)展，是剛剛才開始發(fā)展起來的。宏觀調(diào)控的話，我還沒搞得太明白因為有好多政策是不是宏觀調(diào)控的，例如像國土資源部的11號令，這是從2002年的上半年就下發(fā)的，是不是都和宏觀調(diào)控有關(guān)系了。我覺得這個宏觀調(diào)控就像人在成長的過程中會得天花是一樣的，為了不得天花就種牛痘讓你得上一次小病，大家都知道了身上有這個免疫力了然后再健康的發(fā)展。從整個發(fā)展的前景來看的，整個中國才剛剛開始發(fā)展，才發(fā)展了20多年。和人家發(fā)展了幾百年的沒辦法比，可是在這過程中調(diào)控如果是種了牛痘要種得好了，終身免疫了就可以健康的成長。我覺得這次宏觀調(diào)控更應(yīng)該吸取的經(jīng)驗教訓(xùn)是93年的經(jīng)驗教訓(xùn)，93年下手有點狠了。所以較后的結(jié)果就是大概到97、98年的時候，就到處找新的經(jīng)濟增長點在哪。然后因為整個就業(yè)問題、所有的問題都暴露出來了。所以這次的宏觀調(diào)控我想更多的是用經(jīng)濟的手段、用市場的手段而不要用行政命令的手段，下手不要太狠，適可而止。謝謝！

　　主持人：其實剛才潘總講的正是我們一個主題，我可能還要揭發(fā)一下潘總。關(guān)于不確定性，比如說，因為我們上午有個私下的討論，到底說政府出臺一個什么樣的政策，如果他告訴一個規(guī)律按照這個規(guī)律做，大家有一個明確的期待。那這個不確定性其實是可以確定的，他是確定的不確定性，關(guān)鍵現(xiàn)在本身這種不確定性他也帶不確定性。下面，我想請問海外的中原地產(chǎn)的施總怎么看。

　　施永青：房地產(chǎn)的不確定性，我相信是全世界都一樣的。剛才發(fā)言也說因為它的生產(chǎn)期比較強，風(fēng)險一定是大的。剛才潘總說的比喻很好，但是房地產(chǎn)可能種得不是終身免疫的。有一個時期，好像現(xiàn)在流行感冒打的針一樣他可能一年兩年的效率，可能將來還是要出問題的。我是從外面過來的，你們在里面生存的很好，在賺錢，當(dāng)然覺得沒有什么大的問題。但我從外面看過來我覺得中國房地產(chǎn)問題還是存在的，但問題是不是嚴(yán)重到要下重藥，可能還沒有到。但是我看到一個不太好的現(xiàn)象就是，控制量比較大，政府統(tǒng)計這個控制量跟香港的統(tǒng)計方法是不一樣的，這里統(tǒng)計的就是出售量，出售了他就覺得問題解決了。這個樓盤發(fā)展商把他賣掉之后沒有人搬進去住的，這種統(tǒng)計在國內(nèi)好像沒有做，或者政府做了之后沒有公布。但是如果建出來之后沒有人用的話，對社會資源其實是一種浪費。因為在國際上可能有些國家是他把資金引導(dǎo)去證券市場、股票市場、債券市場，他覺得如果游資引導(dǎo)到證券市場造成的破壞不會很大。雖然也是投機，但是這個企業(yè)的錢輸了給哪一個企業(yè)，那個企業(yè)贏了另一個企業(yè)，錢還在嘛。但是如果你做房地產(chǎn)的你錢變了磚頭之后，磚頭以后可能不會變成錢，可能對社會造成很大的破壞，現(xiàn)在銀行里面的壞賬，很多都是跟房地產(chǎn)發(fā)展有關(guān)的。所以政府對這個問題比較重視擔(dān)心資金錯配，我覺得是有它一定道理的。當(dāng)然我自己也是做房地產(chǎn)代理的，成交量上、價格上對我較有利。但是市場的波動太大的話，就是大的公司在面對波動的時候也要付出沉重的代價。所以做出一定的調(diào)整，我基本上贊成的，但是問題是調(diào)整的方法，因為在調(diào)整經(jīng)濟是很難的，西方的經(jīng)濟學(xué)家說好像是開一部老爺車，打油門的時候油不是一定到，兜個圈才到你打下來好像沒有反應(yīng)你就打得太多了，一下子沖出去，想剎車的時候開始剎不住，剎得太緊他就熄火了。所以中國政府在調(diào)控經(jīng)濟的方面，92、93年這一次做的破壞性太大。所以我覺得調(diào)控雖然應(yīng)該做，但是做的時候應(yīng)該是很小心，很小心做得好的話，才可以避免不確定性的程度造成的社會破壞太大，我基本上還支持要做，問題是怎么樣去做。

　　主持人：其實施主席和潘先生談到一個調(diào)控的技術(shù)問題，這使我想起在地產(chǎn)界在香港我知道有一個"孫九招"對土地的批售有規(guī)定，這對香港的地產(chǎn)市場影響是非常大的。然后在我們內(nèi)地大家都知道，所謂8.31的批示，這個對我們的土地可能有一個轉(zhuǎn)型，以后有協(xié)議土地出讓這一塊。這個對市場和地產(chǎn)商的影響是非常大的。我想就這兩條，我們能不能談?wù)務(wù)谕恋卣哒{(diào)控這一塊直接的影響，胡葆森先生，您能不能就您掌握的這一塊的市場怎么樣？

　　胡葆森：這次宏觀調(diào)控開始我也當(dāng)然和其他的地產(chǎn)人一樣在關(guān)注這件事情。但是我們現(xiàn)在回過來看看誘發(fā)這次宏觀調(diào)控的原因，一個是一個數(shù)字，就是國土資源部的統(tǒng)計在全國的地產(chǎn)商手里，現(xiàn)在土地的存量是70萬畝，計算一下按1.5的容積率來算可以建7億平方米的房子。也就是說按現(xiàn)在每年的開發(fā)量將近2億平方米來算，還可以開發(fā)3-4年時間，即使這三四年時間不批土地那么也還可以維持。實際上，這70萬畝的土地很多沒有合理的配置在有開發(fā)能力的開發(fā)商手里，這個宏觀調(diào)控，我們怎么看他這次采取的政策，實際上政府和地方政府的一種博弈。實際上看各個地方大量的開發(fā)區(qū)很多土地是沒有進行合理的、科學(xué)的配置。就拿我經(jīng)?？吹降囊恍┏鞘械拈_發(fā)區(qū)來講吧開發(fā)情況確實不是很好，我個人對這次宏觀調(diào)控，我持的態(tài)度我認(rèn)為還是應(yīng)該的。但是這次采取的手段，是不是合理我覺得政府也是在不斷的學(xué)習(xí)，他也有一個成熟的過程。而且就在這個過程當(dāng)中的人對這種學(xué)習(xí)的意識和對制定政策的能力也是需要一個成熟的過程。我覺得這次下的兩個藥，一個是嚴(yán)格控制的土地批注，是收緊銀根。但我覺得對開發(fā)商，我今天上午看了，對大的地產(chǎn)商或者說現(xiàn)在生存比較好的地產(chǎn)商沒有太大影響。我認(rèn)為媒體上把宏觀調(diào)控炒得太可怕了，但實際上我看到周圍的平時特別注重戰(zhàn)略、土地儲備和企業(yè)練內(nèi)功的企業(yè)反而生存得更好了。王石就連著爬了好幾座山，劉曉光在考慮兼并問題，任志強又一下購東直門了80萬平方米的土地。當(dāng)然宏觀調(diào)控給每個人的影響是不一樣，但我覺得政府這次采取的措施沒有顯示出他特別不成熟的東西，我覺得還是正面的東西多一點。

　　主持人：我覺得現(xiàn)在的地產(chǎn)商面臨的是技術(shù)的環(huán)節(jié)宏觀調(diào)控一些信貸和土地這兩塊的問題，就是怎么去和政府的政策配套或者說怎么去對應(yīng)這個政策。還有一塊就是，我們把話題延伸一點看現(xiàn)在應(yīng)該是本世紀(jì)以來，中國發(fā)生的變化就是城市化的運動。城市化這塊的進程非?？?，當(dāng)然得益的有很多行業(yè)。還一塊是根據(jù)國家人口變動，在國家的整個計劃里面，這是非常大的一個變化，包括人口的遷居和一些資金的轉(zhuǎn)移。如果是這個實施慢慢的一直往后延伸，會延伸到20年、50年這樣節(jié)奏來走的話，地產(chǎn)商這一塊的分化應(yīng)該是很大的，誰能在城市化這個過程拿到很大的蛋糕。但在這一塊過程中當(dāng)然有好的消息面，就是人口在不斷的往城市走、建筑和一些需求在擴大，但是同時我們國家會在政策上更理性的作各種調(diào)控。這個時候我想問我們的嘉賓們，你們怎么去看待在城市化運動中同時又有技術(shù)上的調(diào)控的時候，怎么去搶到自己市場？我想問一下張總，您在這個城市化里面是怎么看的。

　　張寶全：我覺得這個城市化和我們今天的房地產(chǎn)開發(fā)感覺有關(guān)系，但實際上沒有太大的關(guān)系。我覺得地產(chǎn)商還是關(guān)心我用了多少錢、我拿多少地、然后掙多少錢。那么如果城市化跟地產(chǎn)有關(guān)系的可能就是在城市化過程中可能會給我們土地價值的新的發(fā)現(xiàn)，比如說原來值錢的變得不值錢了，不值錢的又變成值錢了。這就看誰聰明，誰聰明把現(xiàn)在不值錢的先占在手上，那城市化以后值錢了那就掙錢了。所以我想，這個事情我還是說這一點。剛才前面的問題就是8.31，因為8.31在北京的地產(chǎn)商非常關(guān)注，包括很多的媒體提出了8.31大限。我個人感覺一個土地交易方式的大限和房地產(chǎn)開發(fā)的大限沒有必然的關(guān)系，我個人對此我覺得還是比較坦然的，這次土地上的方式改變宏觀調(diào)控和93年相比，他是兩個完全不同的事情。為什么不同，就是市場的技術(shù)不一樣，93年可以說中國根本沒有房地產(chǎn)的市場，所以任何行政的介入都可以說對我們僅有的一點點狀態(tài)是個毀滅性的打擊。但在今天呢？就是像去年一樣18號文件沒給我們帶來好處，121文件也沒給我們帶來什么壞處。我們既沒有看到哪個發(fā)展商說賺了很多的錢喜形于色也沒有看到哪個發(fā)展商跳樓去了。所以這就說明市場已經(jīng)發(fā)揮作用了，市場發(fā)揮作用的根本就是保持穩(wěn)定，他有能力來自

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