主持人：今天論壇嘉賓演講部分到此結束，接下來我們有兩個精彩的對話。頭先我們開始中國房地產金融之轉型年代上市公司價值論壇，頭先我們有請論壇主持嘉賓：國務院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松教授及北師大金融研究所主任鐘偉教授。

　　有請對話嘉賓。郁亮(先生)萬科集團總經理，陳淮(教授)中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長、博士生導師，孫希灝(先生)摩根大通證券(亞太)有限公司地產研究部主任，徐會軍(先生)正源房屋開發(fā)有限公司董事長

　　巴曙松：很高興和鐘偉博士一起來主持這個會議，這個節(jié)目是我建議的，是我在內地香港資本市場調研的時候發(fā)現，中國的上市公司、房地產公司，去年以來業(yè)績創(chuàng)新高，就是因為內地的房地產公司經濟方面的問題，還為其他的方面背負了太多的責任，我們就講企業(yè)責任，插一時辰對陳淮教授的演講進行評論。一個國家、民族的繁榮，要每一個人明確自己的責任。一個博士生導師批駁博士生素質下降的時候，要意識到自己作為博士生導師是有責任的。同樣，你要提高自己的責任意識。

　　今天的題目是對于上市公司獲得了與其他上市公司更多的融資渠道，更多的發(fā)展機會，所以我們有責任把這個行業(yè)的融資優(yōu)勢、劣勢進行一個說明。今天作為一個開場白，利用陳淮教授后面講的優(yōu)勢，做了一時辰的評論，下面交給鐘偉博士。

　　鐘偉：從上市公司的價值，也遭遇了一些問題：1、政策不確定，就帶來了風險，必然導致這個公司的市場價值被低估。前一段時間某一個上市公司老總說，他的地基已經拿到了，原來是這樣設想的，那么現在一切都變更了，請問這個風險怎么辦？他的公司收益不如原來的高，損失比原來的大。在這樣情況下，要仔細想一下，《雍正王朝》給我很有記憶印象的是，年羹堯自認為很有功勞，去見八王爺，他天去見雍正，雍正卻說你跪安吧！政策負擔也會導致公司的負擔。市場價值低一倍是因為房地產具備的功能很像公用事業(yè)。所以中國的房地產事業(yè)，它的經手人不是房地產開發(fā)企業(yè)，評價標準不是公用事業(yè)。第三是，當你這個公司面臨調整，價值被低估的時候，有些公司的價值不會低估，他們的融資渠道非常順暢，就是外資為主進入中國房地產公司的這些公司。與他們相比，內資的這些企業(yè)會有一些劣勢，會導致內地公司的價值被低估。所以對于中國的房地產企業(yè)價值有一個現代的結果話，是很正常的。在這個時候，有一些明智的同志可以掙得陽光的利潤。

　　郁亮：參加這么多博士的論壇就壓力非常大，我小的時候就佩服那些說話我聽不懂的人，我剛才非常同意陳淮博士講的。是按照市場的估值還是怎樣？就是怎樣對上市房地產公司進行定價。要把中國房地產問題一下子搞清楚非常困難，來之前，這個題目變了很多次，所以只能理解為轉型年代下的房地產上市公司的價值。房地產信貸如果有風險也會引起整個金融關心的問題，包括消費者按揭貸款，對這個觀點，有一點不太認同的地方，如果把房地產行業(yè)說成是金融現象，那么我們由銀監(jiān)會管就可以了，比如說汽車行業(yè)和房地產都是資金運行行業(yè)，都是很多貸款下去，購車的人也是汽車按揭貸款。沒有人說汽車行業(yè)是金融行業(yè)。房地產行業(yè)作為資金密集型行業(yè)特征越來越明顯，沒有錢的話，在過去說明可行的話，到今天就不可行了。房地產對金融的依賴越來越深，我們還有價值可以創(chuàng)造的，不能說開發(fā)商企業(yè)不從事任何價格創(chuàng)造的活動。

　　房地產作為資金密集型的產業(yè)，對于開發(fā)商來說，單一的融資渠道是不夠的，較核心的問題，單一的融資工具是較單一的，只有一項是代管的。像信托、外資，我們對于金融的開發(fā)問題是整個較落后的，當然我們看到，我們大多數銀行已經開始邁向國際化，對于整個過去金融多元化，開發(fā)更多的利用工具，有更多的便利，從而對于提高個房地產市場也會更加的多元化。單一的工具肯定會帶來更多的單一風險，多元化可以化解一些風險。對于房地產開發(fā)商來講，資金密集型的這個特征越來越明顯的話，顯然需要更多的融資工具。具備這個融資工具也不是很難，但是大多數開發(fā)商用多元的融資工具是很難的，個原因關鍵是“信”字，就是一個信用問題，信用關鍵的問題就是透明，讓人一看就明白。風險在哪兒？都是憋著、藏著。中國會計師判斷的信息準確度是不夠的，都是比較不愿意告訴別人的，透明度不夠的話，別人是不會給你錢的。個，除了信用之外，還要做得好。錢，都是愛富嫌貧的，銀行是下雨天把雨傘收走了的銀行。不能埋怨他，從這點里說是必須這樣做，下雨天給傘是救濟。這樣的話，你要做得好才可以。這是獲得融資工具多元化的兩個前提。這兩點，你想做多元化的話，做好了，國內、國際的錢都會給你。如果做不好，國際、國內的錢都不會來。

　　很多人把這些都定在融資渠道，如果在國內銀行的錢都借不到，如果想去騙另外銀行的錢更不容易了。

　　這是我談到轉型的問題。關于上市公司價值問題。從我的角度來講，管理層來說，更多的是談創(chuàng)造價值的問題，我們的目標是在哪里？我們應該對怎樣的價值市場進行服務的話，這些都是有不同認識的，當時來講，在市場上是炒做為主，那時是遠離莊家，遠離了莊家也遠離了這個市場，那個時候更加強調公司價值化。更多的顧及公司的長遠發(fā)展。2000年之后，在越來越規(guī)范的情況下，弊端就顯示出來，你不可能允許長線投資，更多的是短期投資，作為資本上，我們應該滿足長期的收益率，也要滿足短期的收益率，必須要兼顧，不能借上市公司的長期投資利益，而犧牲短期的投資利益，這在五、六年以來，勢頭發(fā)展很大，這種轉變對價值認識的轉變。

　　從明年開始就到了第三階段，給上市公司、股東創(chuàng)造價值是天經地義的，作為管理層應該是努力奮斗的，隨著社會環(huán)境對每一個企業(yè)提出更多的要求，你不僅要賺更多的錢給我們，還要有創(chuàng)造很好的形象，像貝克漢姆一樣，不光球踢得好，而且還要長得帥。這對于上市公司來說是非常難的。如果做到企業(yè)建設，這樣對公司有幫助，在融資的時候別人會更加信任你，但是這是很難用價值衡量的。我們今年經過批準，用1700萬做了企業(yè)建設資金，經過批準之后，滿足社會各界對價值要求，我覺得中國這三類企業(yè)追求的是長期化，追求利益和社會責任的平衡，都是并行的。照理說，經營的都不是很好，這些是屬于沽名釣譽，如果企業(yè)發(fā)展不好，如何負擔起社會責任。如果談到社會責任，到一定的階段來談的。如果把所有的社會企業(yè)都拿來談，我認為效果會相反。我們一直在尋找我們的路徑、方向。今天借這個論壇，聽聽各位博士有沒有給我們指點。謝謝大家！

　　陳淮：作為兩端的主持人博士都是我的好朋友，大家別誤會。我剛才提到的博士在不在？剛才談到金融博士，他們正好是金融專家，而且巴曙松專家在我前面，他們都已經提到過了。從04年以來，學金融的都在講房地產，現在金融研究所差不多變成研究房地產的研究所，我要扭轉這種看法，我們在研究上市公司的價值，包括萬科是我們較早的上市公司，也是較有影響的上市公司。大家上市購股票這種行為出現，工業(yè)聯(lián)系在一起，也是大量固定資產急劇積聚要求在一段時間內占有很多的資金，要求社會共同持股。但是在重工業(yè)階段，房地產公司的特點是什么？他們不擁有多少固定資產。他的資產規(guī)模中，主要是流動性。盡管你看都是眼睛可以看得見的，圈了多少地，都是半成品。所以諸位投資房地產公司的時候，你購股票，兩個較重要的原因：一個是購資產，一個是購盈利不盈利。對于房地產公司來說，對于資產意義上說，投資價值是小的，在盈利能力是大的，這是分析金融市場和資本市場上的時候，不要拿簡單的這套股票和這套股票進行比較。

　　巴博士剛才提議，這里有交流，我希望巴博士不是當初的那種“咬定青山不放松”的股評家，不是給上市公司做托的。務必把這層本質揭示出來，包括股民、老百姓，購上市公司的股票和其他公司區(qū)別何在？這有什么好的意義？有太好的意義，什么意義？就是開拓了中國正處于快速城市化和老百姓集中的在一個20年中期改變住房高潮中，由此帶來的市場機會，老百姓不僅作為萬科的需求者和購購者來分享你提供的實物產品，而且有機會通過市場化的辦法和你共同分享中國市場化，與老百姓改善住房所提供的盈利機會，你和萬科一起做購賣，一起分享這樣一個特定的歷史時代，帶來的機會，帶來的好處。讓人民群眾，讓我們的城市普通居民，都不僅僅是作為一個購房子的人，而且作為一個分享房地產住房供應者利潤的機會。但是，稍稍做一些修正，郁亮總經理剛才說的話，因為他是總經理，所以在他的考慮中，把上市融資視為是不錯的，把大家的錢拿來給我公司擴張，是對的。如果站在董事長的地位想一想，是不然，是不應該認為僅僅是融資，而是視為大家拿錢和萬科合伙做生意。不是從我這里借點錢的含義，而是和萬科合伙做生意，而是和萬科一起分享中國千載難逢的好機會、好市場，我們房地產業(yè)企業(yè)上市公司承擔著給老百姓提供住房重大的客觀的福利目標，又給全社會的老百姓提供分享中國城市化好處的目標。十六屆五中全會關于“十一？五”規(guī)劃中格外強調，讓城鄉(xiāng)居民有更多的機會分享工業(yè)化、城市化、市場化、國際化好處的機會。

　　以上僅供參考，謝謝！

　　孫希灝：對不起，我來晚了。問題是什么？

　　巴曙松：談房地產公司的價值創(chuàng)造。

　　孫希灝：我是從事研究上市房地產公司的，主要是香港上市公司。我講的是從投資者看這個問題，看房地產公司上市的問題。較近這兩、三年在香港上市一些中國房地產公司、一些股價，過去都漲了很多。像廣州的一家公司股價上漲了差不多一倍，有些房地產公司上漲二、三倍。是不是真的有什么泡沫原因存在？我覺得，當中的因素，個別的公司有他們不同的地方，但是宏觀來講，總海外投資者來看，中國房地產上市公司是直接投資的方式，利用海外投資者可以參與中國經濟增

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