北京市朝陽(yáng)區(qū)法院法官 凌巍

    較近，我的案頭上又多了一本案卷，經(jīng)過(guò)一次證據(jù)交換、兩次開(kāi)庭審理，這個(gè)案件的事實(shí)基本清楚:王某是某小區(qū)業(yè)主，在購(gòu)房前去現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商表示，這套房屋就是因?yàn)檫@點(diǎn)小小的漏水問(wèn)題，打了大大的折扣，完全劃算，省下的錢(qián)自己再做一遍防水，或者加蓋一些防漏設(shè)施，反正是頂層，也不會(huì)影響到其他住戶。王某覺(jué)得價(jià)格確實(shí)便宜很多，便購(gòu)下。接下來(lái)開(kāi)始裝修，為徹底解決漏水，王某干脆在漏水部位上加蓋了一間房。結(jié)果物業(yè)公司找上門(mén)來(lái)，說(shuō)王某無(wú)故擴(kuò)，又不多交物業(yè)費(fèi)，還影響小區(qū)美觀，就將王某告上法庭。這又是一起因私自搭建引起的物業(yè)糾紛案件。

    物業(yè)糾紛案件數(shù)量一直在上升中，除了常見(jiàn)的拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)糾紛外，比較突出的還有因業(yè)主私自搭建引發(fā)的物業(yè)糾紛，主持人李湘私改別墅被訴就是典型案例。《物權(quán)法》實(shí)施后，業(yè)主利用空地在自家門(mén)前搭建花園、陽(yáng)光房，或在樓頂搭建房屋等，引起的糾紛案件陸續(xù)多起來(lái)。

    移動(dòng)?xùn)艡诩痈咦o(hù)欄擴(kuò)被判恢復(fù)原狀房屋所有權(quán)人為了擴(kuò)大房屋的實(shí)際使用面積，而進(jìn)行搭建改造的情況較多，部分業(yè)主在花費(fèi)巨資購(gòu)購(gòu)房屋后，認(rèn)為自己擁有了房屋的所有權(quán)，而所有權(quán)包括了占有、使用、收益、處分的權(quán)益，因此在自己的所有物上進(jìn)行改造搭建，是所有權(quán)的具體體現(xiàn)，別人無(wú)權(quán)干涉。于是，為了擴(kuò)大房屋的實(shí)際使用面積而搭建陽(yáng)光房、封閉露臺(tái)、改建庭院、搭建花房等行為，比比皆是。

    案例:

    朱某、趙某購(gòu)購(gòu)的是一個(gè)獨(dú)棟別墅，別墅四周有柵欄圍成的花園，為了擴(kuò)大自己的使用面積，他們將柵欄移動(dòng)，挖出水池，并將護(hù)欄加高。他們的行為違反了《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》、以及與物業(yè)公司簽訂的《臨時(shí)公約》及《裝修管理規(guī)定》中的規(guī)定:“嚴(yán)禁業(yè)主改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌，包括陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的顏色、形狀和結(jié)構(gòu)，不得在露臺(tái)上搭建建筑物、構(gòu)筑物”。因此朱某、趙某被物業(yè)公司告上法庭。

    法院較終支持了原告物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，要求被告恢復(fù)原狀。

    拆承重墻違章搭商棚威脅樓房整體安全為了經(jīng)營(yíng)目的進(jìn)行搭建改造的，大多是房屋的承租人，出于經(jīng)營(yíng)目的，將房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，比如在承重墻上開(kāi)個(gè)門(mén)、將門(mén)口綠地鏟平延伸經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、將房間隔斷打通等。

    案例:房屋的產(chǎn)權(quán)人郎某將此房出租給他人，承租人王某對(duì)該房進(jìn)行了裝修改造，將房屋南側(cè)陽(yáng)臺(tái)欄板拆除，將南側(cè)臥室和起居室窗戶下面的承重墻拆除，并占用公共部位違章搭建商用棚一間，還在窗外壘了多層臺(tái)階，拆除公共圍欄。這種行為對(duì)樓房整體結(jié)構(gòu)形成威脅，影響周邊的環(huán)境美觀。物業(yè)公司起訴要求郎某、王某承擔(dān)連帶責(zé)任，將房屋恢復(fù)原狀。

    法院較終認(rèn)定，王某的拆改行為，違反了《入住合約》的約定和關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律文件的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)拆除責(zé)任。郎某作為房主和物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方，明知承租人要將該房屋改成商業(yè)門(mén)面房，亦應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

    封閉頭層花園擴(kuò)大空間影響其他業(yè)主及整體景觀房屋所有權(quán)人因房屋有質(zhì)量問(wèn)題、使用安全問(wèn)題，對(duì)房屋改造搭建。比如頂層房屋漏水漏雨，業(yè)主就在房頂私自加蓋房屋；底層房屋的業(yè)主，為了防止樓上住戶亂扔雜物而將院落封閉；或者為了安全起見(jiàn)，將陽(yáng)臺(tái)封閉。這種考慮可以理解，但由于涉及其他業(yè)主和整體環(huán)境的利益，一般會(huì)被要求恢復(fù)原狀。

    案例:某物業(yè)公司起訴:趙某在其房屋的頭層花園內(nèi)，自行搭建封閉設(shè)施，擴(kuò)大自己的使用空間，要求判其立即拆除。被告趙某辯稱，之所以搭建開(kāi)放式的陽(yáng)光棚，是因?yàn)闃巧蠘I(yè)主長(zhǎng)期往下扔雜物，為了保護(hù)自己兩個(gè)年幼的孩子，才搭建了該設(shè)施。

    法院審理后認(rèn)為，被告趙某并沒(méi)有拿出證據(jù)，證明樓上業(yè)主亂扔雜物，根據(jù)原被告雙方簽訂的《物業(yè)管理公約》，判定趙某拆除自行搭建的設(shè)施并恢復(fù)原狀。

    提醒業(yè)主三點(diǎn)避免矛盾和敗訴

    正確行使物權(quán)

    《物權(quán)法》讓公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)有了直接的法律保障。物權(quán)是權(quán)利人對(duì)其所有物可以全面行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，具有支配性、排他性。但不少業(yè)主理解《物權(quán)法》存在片面性，認(rèn)為既然擁有房屋所有權(quán)，理所當(dāng)然可以根據(jù)自己的意愿改造房屋、添附材料。但法律同時(shí)規(guī)定，權(quán)利的行使不應(yīng)當(dāng)危害到他人利益。如果房屋的改建、添附，對(duì)整棟樓房的安全構(gòu)成威脅，對(duì)鄰居的利益構(gòu)成侵犯，則可能構(gòu)成違法行為。

    《物權(quán)法》第83條規(guī)定:“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。”

    如果房屋存在漏水或其他質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)適當(dāng)?shù)某绦蚪鉀Q，尋求相關(guān)賠償或要求維修，不能自行通過(guò)違約違法方式解決，否則損失只能由業(yè)主自己承擔(dān)。

    仔細(xì)閱讀合同業(yè)主在購(gòu)房后入住前，一般要和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》等文件，物業(yè)公司起訴業(yè)主私自搭建較直接的依據(jù)，就是這份《公約》?！逗贤ā芬?guī)定，當(dāng)事人雙方意思表達(dá)一致的，合同就成立；而合同生效后，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)受其約束，履行各自的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主簽署《公約》后，就應(yīng)遵守相關(guān)內(nèi)容，配合物業(yè)公司合法有據(jù)的管理服務(wù)。

    實(shí)踐中，很多業(yè)主并沒(méi)仔細(xì)閱讀這些文件，在被起訴后才發(fā)現(xiàn)有自己簽名的文件中有此規(guī)定。所以，業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀每份文件，對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)心中有數(shù)。

    把握行為界限實(shí)踐中，對(duì)于破壞房屋結(jié)構(gòu)，危害建筑物安全的做法，肯定構(gòu)成了違約違法，這沒(méi)有異議，但對(duì)一些有損房屋外觀如搭建陽(yáng)光房、封閉露臺(tái)的做法，則存在爭(zhēng)議。在有些小區(qū)，合理搭建防護(hù)欄、封閉露臺(tái)，可能是被允許的合法行為，但在另外的小區(qū)，對(duì)建筑物整體外觀要求較高，如奧運(yùn)場(chǎng)館附近的小區(qū)(實(shí)踐中也有這樣的案例)，就不允許此種情況發(fā)生。

    業(yè)主較好事先征得物業(yè)公司的書(shū)面同意，再?zèng)Q定改造自己的房屋，避免產(chǎn)生糾紛。

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