前日，馨蓮茗園小區(qū)在政府監(jiān)管下正式進(jìn)行物業(yè)交接。此前，由于新老物業(yè)交接不暢，小區(qū)由業(yè)主自管一段時間。攝影/張曉玲 

    《物權(quán)法》實施后，基層職能部門對于業(yè)主自治的介入明顯增多，其中有促進(jìn)物業(yè)交接、化解糾紛的積極行動，也有導(dǎo)致業(yè)主提起行政復(fù)議或訴訟的“不作為”或越權(quán)行為。

    行政復(fù)議和訴訟案件增多

    “我們針對市建委的行政訴訟已經(jīng)立案，很快就要開庭，”近日，朝陽時代莊園小區(qū)業(yè)委會成員告訴記者，在持續(xù)近兩年的物業(yè)糾紛中，業(yè)委會認(rèn)為市建委的有關(guān)批復(fù)損害了業(yè)主權(quán)益。而這，只是較近增多的行政復(fù)議或訴訟的一例。另一方面，《物權(quán)法》實施后，從近期社區(qū)動向來看，政府良性介入的案例也很多，比如宣武區(qū)有關(guān)單位監(jiān)管馨蓮茗園小區(qū)物業(yè)交接等。

    前銀楓家園業(yè)委會主任北野認(rèn)為，政府部門和業(yè)主一個依法行政，一個依法行使物權(quán)，本來是沒有“關(guān)系”的，但是現(xiàn)在，這兩者經(jīng)常都超越了自己的權(quán)利范圍，政府管得太多或管得不到位，業(yè)主行使權(quán)利也常常忽略了承擔(dān)義務(wù)。

    北京市中級人民法院法官高海鵬認(rèn)為，很多糾紛的內(nèi)在原因在于，政府部門介入不足，對物業(yè)公司和業(yè)主雙方權(quán)利義務(wù)的監(jiān)管、規(guī)范、引導(dǎo)不夠。

　　協(xié)調(diào)斡旋需放棄“管理”思維

    舒可心表示，作為物業(yè)糾紛的協(xié)調(diào)斡旋人應(yīng)“沒有立場”；高海鵬認(rèn)為，對立法、行政機關(guān)而言，應(yīng)完善對物業(yè)的立法規(guī)范，加強對物業(yè)公司的行政管理、對業(yè)主的宣傳教育和組織引導(dǎo)，為業(yè)主和物業(yè)公司構(gòu)建一個良好的溝通平臺，此為治本之策。

    人大行政管理學(xué)院教授陳幽泓認(rèn)為，目前關(guān)于社區(qū)自治的制度設(shè)計偏重于以行政行為方式來運作，受人為的制約比較多。例如，政府要求業(yè)主組織從籌備階段就必須接受其監(jiān)督和指導(dǎo)，區(qū)縣的工作人員對業(yè)主大會決議具有近乎完全的否決權(quán)等。

    另一方面，眾多民間組織難以將物業(yè)和開發(fā)商聚到一起協(xié)商解決問題?？善蠹暗奈磥硎?，相關(guān)部門能逐漸理解物權(quán)和業(yè)主自治的真正意義，保持中立，放手培養(yǎng)業(yè)主組織，使其具有與物業(yè)、開發(fā)商談判的能力。

 
　　■ 對話

　　推行分戶驗收制度減少質(zhì)量爭議

    ●北京市建委物業(yè)管理處處長趙成

    新京報：今年北京市社區(qū)的大概情況和糾紛產(chǎn)生原因？

    趙成：今年社區(qū)的情況不錯，糾紛減少很多，目前主要的糾紛有開發(fā)問題糾紛、物業(yè)服務(wù)糾紛、居民之間的糾紛。物權(quán)之爭不屬于物業(yè)管理的范圍，物權(quán)是法定的。今年上半年，市建委會同市司法局明確提出建立市、區(qū)（縣）、街道（鄉(xiāng)）、社區(qū)四級的物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解網(wǎng)絡(luò)，讓百姓的糾紛有人管。

    新京報：聽說建委要明確物業(yè)退出機制，具體情況怎么樣？

    趙成：物業(yè)退出機制可以說一直都有，不合格的物業(yè)公司隨時都有被清理出局的可能。從整個物業(yè)行業(yè)來看，今年市建委加大了監(jiān)督執(zhí)法檢查力度，同時對一些做得不錯的物業(yè)公司加以表揚。

    新京報：《物權(quán)法》實施對你的工作有什么影響？實施前后物業(yè)管理行業(yè)有哪些變化？

    趙成：實施之后，物管工作更忙碌，但有些事情是物業(yè)公司管不了的，比如，開發(fā)的和居民居住糾紛不屬于物管范疇，市政配套不到位、居民違規(guī)養(yǎng)寵物、私搭亂建等，也不屬于物業(yè)的職責(zé)。

    新京報：這些問題有解決的辦法嗎？

    趙成：目前已出臺住宅及配套設(shè)施同步交付使用規(guī)定，并加強開發(fā)過程監(jiān)管、推行住宅分戶驗收制度，減少質(zhì)量爭議糾紛。

　　■ 對話

    “關(guān)注信托等新生事物”

    ●北京物業(yè)服務(wù)黨委書記趙春凱

    新京報：物業(yè)服務(wù)的主要職能是什么？

    趙春凱：對小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)管和指導(dǎo)、服務(wù)，為北京市物業(yè)管理市場的培育發(fā)展與規(guī)范提供保障，研究擬訂北京市城鎮(zhèn)物業(yè)管理工作的規(guī)章草案等，在這些工作當(dāng)中，會側(cè)重于物業(yè)指導(dǎo)方面的工作，加強對北京小區(qū)物業(yè)的監(jiān)管和指導(dǎo)。

    新京報：今年主要做了些什么工作？

    趙春凱：制定了《住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范（二、三級）》，并于10月29日—11月9日在網(wǎng)上公示征求意見?！兑?guī)范》由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護(hù)等十二個服務(wù)項目組成，可以菜單式選用。

    新京報：對當(dāng)下社區(qū)出現(xiàn)的信托制物管等怎么看？政府應(yīng)該做些什么？

    趙春凱：對于目前有小區(qū)采用信托制的物業(yè)，這是新生事物，政府也在關(guān)注這個新生的物業(yè)管理方式是否有生命力，信托制物管可以說還處在初級階段，具體能否實施下去，還要等時間來做判斷，作為主管部門，原則上歡迎任何有創(chuàng)意的物管方式，但是要建立在和諧社會前提的情況下。（張曉玲 吳?；ǎ?/P>

    案例1 馨蓮茗園 -- 政府介入監(jiān)管物業(yè)交接　　

    前日，宣武區(qū)馨蓮茗園小區(qū)在政府監(jiān)管下，正式進(jìn)行物業(yè)交接?！盎窘唤油戤吜?，”據(jù)業(yè)委會主任于明哲說，當(dāng)天宣武區(qū)建委物業(yè)科、房管局等工作人員、廣外派出所民警均來到現(xiàn)場協(xié)調(diào)交接過程。此前，由于新老物業(yè)交接不暢，房管局等單位決定由業(yè)主自管了一段時間。

    業(yè)委會委員翟業(yè)虎介紹，4月15日，小區(qū)成立業(yè)委會。此后，在與老物業(yè)華紡正金物業(yè)公司就降低物業(yè)費、地庫停車費等問題上多次協(xié)商未果。6月30日，業(yè)委會召開業(yè)主大會，78%的業(yè)主同意更換物業(yè)，但老物業(yè)拒不撤離。

    12月8日早，在業(yè)委會成員帶領(lǐng)下，新物業(yè)員工正式接管小區(qū)。但據(jù)業(yè)主張秀艷回憶，那日晚7-8點左右，近百人攜帶可電擊的警棍以及棍棒等試圖沖進(jìn)小區(qū)，在小區(qū)西門對維權(quán)業(yè)主進(jìn)行毆打，場面混亂。不久后迅速出現(xiàn)的警方封堵各出口，將沖擊人員控制在地下2層，市刑警總隊、區(qū)政法委、物業(yè)科等相關(guān)部門都在小區(qū)商討應(yīng)急預(yù)案。

    經(jīng)各方協(xié)調(diào)，當(dāng)天晚上，物業(yè)科“責(zé)令”新物業(yè)和保安暫時撤離，小區(qū)暫時由業(yè)主自管，并將由政府出面，在幾日后組織小區(qū)物業(yè)進(jìn)行交接。天，業(yè)委會緊急招募30名業(yè)主充當(dāng)臨時物業(yè)人員，直至前日。

    昨日，廣外派出所值班民警透露，12月8日到小區(qū)鬧事的嫌疑人正在接受調(diào)查。

    ■ 業(yè)內(nèi)討論：政府介入并保持中立有助化解糾紛

    【分析】

    陳兵（光大花園業(yè)委會主任）：在這個案例中，物業(yè)科、派出所都表現(xiàn)得相當(dāng)中立，介入也很及時，這是一個進(jìn)步。在現(xiàn)實中，如果相關(guān)部門可以把一些法律上很明確的物權(quán)關(guān)系理清楚，創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，就有利于業(yè)主依法行使管理社區(qū)事務(wù)的權(quán)利。

    舒可心：業(yè)主自治不等于社區(qū)自治，業(yè)主們對于物業(yè)管理主要是基于共有財產(chǎn)權(quán)的，政府部門只是提供公共服務(wù)，并行使監(jiān)督指導(dǎo)、治安等方面的權(quán)利。糾紛發(fā)生時作為斡旋人一定得中立。

    【經(jīng)驗】

    于明哲：之前我們做了很多工作，比如所有文件都按相關(guān)法律法規(guī)準(zhǔn)備齊全，業(yè)主大會成立、物業(yè)招標(biāo)、備案都邀請相關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)，按政策要求依法辦事。

    王嘉吾（太月園業(yè)委會主任）：業(yè)委會所“管”的只是社區(qū)里的“公共物業(yè)”部分，其他如治安等均應(yīng)配合基層政府解決問題，別讓政府覺得業(yè)委會是“添麻煩”的。另外，如果發(fā)現(xiàn)行政不作為，也可去上級投訴，促使其改進(jìn)。

    案例2 九龍山莊 -- 行政復(fù)議收回幼兒園產(chǎn)權(quán)

    12月3日，九龍山莊業(yè)委會收到了北京市政府的行政復(fù)議決定書，告知他們，開發(fā)商九龍山莊房地產(chǎn)物業(yè)集團(tuán)將小區(qū)幼兒園產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給第三人屬于違法行為，予以撤銷。

    據(jù)業(yè)主介紹，今年8月13日，開發(fā)商到市建委將小區(qū)幼兒園產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到第三人名下，市建委頒發(fā)了《房屋所有權(quán)證》，在用途一欄注明為“住宅”。業(yè)主們得知情況后，于9月5日向北京市政府申請行政復(fù)議，請求撤銷該證。

    北京市政府有關(guān)人員當(dāng)天便立案審理，并很快進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)案情復(fù)雜后延遲30日審理完畢。據(jù)行政復(fù)議決定書稱，調(diào)查得知北京市規(guī)委于1996年核發(fā)的九龍山莊建設(shè)工程規(guī)劃許可附圖顯示，該爭議房屋為小區(qū)幼兒園，但北京市建委因工作失誤將《房屋所有權(quán)證》用途為“其他”，導(dǎo)致在8月13日，市建委為第三人辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，用途更改為“住宅”，9月3日發(fā)現(xiàn)錯誤后又更改為“其他”。市建委承認(rèn)了這一點，并稱是登記錯誤，已于11月20日向第三人發(fā)出更正通知。

    決定書據(jù)此認(rèn)為，8月13日市建委為第三人核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證用途登記與規(guī)劃許可圖不符，確認(rèn)該證違法，并予以撤銷。

    ■ 業(yè)內(nèi)討論

    行政復(fù)議關(guān)鍵是得到有效事實證據(jù)

    【分析】

    舒可心：法律從來不會自動制止侵權(quán)行為發(fā)生，即使《物權(quán)法》實施了，也不能使得有關(guān)部門主動為業(yè)主爭取權(quán)益，業(yè)主需要自己爭取。權(quán)利受到行政力量侵犯，業(yè)主要提起行政復(fù)議或行政訴訟，其中較關(guān)鍵的是要掌握證據(jù)，不是自己說怎樣怎樣，而是得有事實證據(jù)。

    【經(jīng)驗】

    楊兆瑞：通過行政復(fù)議能成功拿回幼兒園產(chǎn)權(quán)，關(guān)鍵是找到了當(dāng)年的建設(shè)過程規(guī)劃許可附圖，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)

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