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購購商業(yè)立項住宅需謹慎

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 703 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
    商業(yè)立項的樓盤改建為小戶型的住宅,一時間受到追捧。如旭輝·奧都、茶貿(mào)國際和華業(yè)玫瑰東方園8號樓,記者調(diào)查了部分以商業(yè)立項改建住宅的樓盤后發(fā)現(xiàn),雖然此類項目面臨無法落戶、無法使用住房公積金貸款和住宅商業(yè)貸款、水電煤氣按商業(yè)標準收取等弊端,但還是有不少購房者選擇了此類項目,或自住或投資。但業(yè)內(nèi)人士表示,購購此類項目需要全面考慮未來前景。 各項目差異較大 記者調(diào)查了市場部分商業(yè)用地立項建成的公寓,如旭輝·奧都、茶貿(mào)國際、華業(yè)玫瑰東方8號樓等,發(fā)現(xiàn)性質(zhì)雖然一樣,但貸款方式及額度等具體情況還不盡相同。 茶貿(mào)國際 主推小戶型的茶貿(mào)國際項目的銷售人員表示,該樓是商業(yè)立項,3層以上都是可商可住的酒店式公寓,住宅為50年的大產(chǎn)權。該銷售(shuang)快地表示可以落戶,但當記者對商業(yè)性質(zhì)的住宅能落戶表示懷疑時,她又改口表示能否落戶不是很清楚,需要查一下才能確定。而水、電、物業(yè)都是按照商業(yè)標準收取,水費為6元/噸,電為1.2元/度,物業(yè)費為2.68元/平方米/月,且不通天然氣。如果要做飯的話只能是用電,且沒有24公里熱水,“只能使用電熱水器”。記者注意到,該樓盤呈“E”型,每層有70-80戶,和酒店賓館一樣,是中通式的格局。 該樓需交3%的契稅。該銷售也表示:“純自住不劃算,但反正是小戶型,面積小,就算是住一般都是過渡,不住的時候可租出去,既能住又能辦公?!?華業(yè)玫瑰東方8號樓 正在預售的另一個樓盤,位于東四環(huán)紅領巾橋西北角的華業(yè)玫瑰東方園8號樓是小戶型的商務公寓。銷售人員一開始就建議:“如果是自住的話,你較好考慮別的樓盤。這種商業(yè)立項的房子投資比較好?!睋?jù)介紹,水電都是按商業(yè)標準,不通天然氣和煤氣,取暖是空調(diào),有廚房,采用的是電磁爐。產(chǎn)權為50年。該銷售人員表示該樓投資價值很高,可以出租給高管,也可以租給小公司辦公。“作為投資來講,是十分劃算的。”而由于是商業(yè)性質(zhì),該處只能辦理年利率為7.5%的10年期商業(yè)貸款。 從房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上,記者了解到,這兩個樓盤的土地用途和使用年限一欄顯示:辦公:50年;地下車庫:50年;商業(yè):40年。其銷售的小戶型正是“辦公用房”。 旭輝·奧都 作為一個20萬平方米的小戶型住宅社區(qū),位于立水橋區(qū)域的旭輝·奧都很受年輕人的歡迎,但其商業(yè)立項卻讓很多購房人心存困惑。 銷售人員告訴記者,旭輝·奧都的確是一個辦公、商業(yè)立項的項目,50年產(chǎn)權,從簽訂土地使用合同的那算起。目前經(jīng)過開發(fā)商和相關部門的協(xié)商,水電收費標準已經(jīng)可以按照民用收取,但煤氣依然按商業(yè)標準收取,2.5元/立方米,比民用的高0.45元/立方米。因為立項問題,所以目前旭輝·奧都尚無法落戶,開發(fā)商正在跟相關部門協(xié)商。同樣因為立項問題,目前購購旭輝·奧都的購房者無法享受公積金貸款和普通住宅商業(yè)貸款,除了6月16日以前交納了頭付款的購房者之外,其余購房者只能申請6成10年的商業(yè)貸款。 自住業(yè)主憂慮重重 從記者了解的情況再結合茶貿(mào)國際和華業(yè)玫瑰東方園的業(yè)主論壇來看,購房者中投資客居多,他們多關注該地段的升值情況。一個業(yè)主還擔心,由于投資客多,茶貿(mào)國際2800多套房一起交房的時候,供應量大增很可能會造成租金下降。 但也有業(yè)主是購房自住的。從自住的業(yè)主來看,大多是單身或者青年夫婦。夫妻都在馬連道附近工作的男業(yè)主表示,雖然是50年產(chǎn)權,但由于資金有限,且希望能與父母及工作單位更近,所以選擇了戶型小總價低的茶貿(mào)國際作為夫婦倆的居所,“以后有錢了,再換大房子。暫時先落落腳?!?旭輝·奧都的業(yè)主高小姐表示,“不管怎樣,旭輝·奧都的位置、戶型都很符合我的需求,而且房價還在不斷上漲,錯過了這個機會,很可能還要承擔更高的房價?!备咝〗愀浾咚懔斯P賬,即便水電煤氣都按照商業(yè)標準收取,每年增加的開支也就在1000-2000元之間,10年也才1萬-2萬,而房價的漲幅卻遠遠超過了這個增值?!懊髦朗巧虡I(yè)立項會有很多不便,但迫于現(xiàn)實的無奈,我還是選擇了旭輝·奧都”。高小姐的無奈也許正代表了很多購房者的心聲。 有業(yè)內(nèi)人士分析,“購購這類住宅的一般有兩種,一是用來自住的,大部分都是未婚者,這種中小套型的住宅對他們來說也是過渡性住宅,所以并不介意50年的產(chǎn)權。另一類是投資者,看重的是可以用來注冊公司的良好條件,將來可以租給小公司,他們就更不介意產(chǎn)權是50年還是70年了。” 不少自住業(yè)主還在論壇里對今后生活舒適度表示擔憂:“看樣子是投資的人居多,且茶貿(mào)國際里住了很多茶販,這樣的話,今后生活會否很吵也很難講?!币灿袠I(yè)內(nèi)人士擔心這種居住形態(tài)有社區(qū)混亂的隱患,“自住者難免受到辦公企業(yè)帶來的干擾,而辦公企業(yè)也不得不面對抱著孩子或拎著蔬菜進進出出的鄰居?!?  無法落戶,水電收費高 北京市公安局人口管理處工作人員明確向記者表示,房產(chǎn)證上注明是商業(yè)性質(zhì)的,不能辦理落戶手續(xù);只有標明是居民住宅,物業(yè)公司提供相關證明并且本身就是北京市戶口的才可以辦理落戶手續(xù)。這就意味著商業(yè)項目無法辦理落戶手續(xù)。 商業(yè)性質(zhì)住宅的水電價格也比住宅樓水電價格要高出很多,記者咨詢北京市發(fā)改委商品價格處得知,目前北京市商業(yè)用水的收費標準是5.6元/立方米;商業(yè)用電的標準分為三個時段,高峰期及每天的10:00-15:00、18:00-21:00兩個時段收費標準為1.2103元/度,低谷期23:00-7:00的收費標準為0.3403元/度,其他時段收費標準為0.7625元/度。而居民生活用水和用電的收費標準分別是3.7元/立方米和0.48元/度。光水電成本而言,商業(yè)性質(zhì)的樓盤與普通住宅相比要高很多。 從目前的調(diào)查結果看,除了旭輝·奧都的開發(fā)商爭取到了水電按民用標準收外,其他項目均按照商業(yè)標準收取。   ■專家觀點 鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示,商業(yè)性質(zhì)的樓與住宅樓在轉讓時的稅費都是一樣的,兩者間的差別就在于一個產(chǎn)權是50年,一個是70年,且物權法規(guī)定,住宅到期后可自動續(xù)期,對于商業(yè)的則沒有明確規(guī)定。“這就要看購房者自身對產(chǎn)權的認知程度了”,他表示,如果購房者是考慮長期居住,則需要謹慎考慮,因為商業(yè)性質(zhì)住宅的水電也是按商業(yè)水電標準來收,這樣除去產(chǎn)權因素外,持有成本也相對要高。但作為投資來講,只要算好率即可。畢竟這種住宅既可辦公又可居住,且以住宅的價格出售,相對寫字樓而言,價格還是要便宜些,會受辦公人群的青睞。 北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰認為,“這種房子還是投資的多?!辟彿空咴谫徺彺祟惙课輹r較好要把房屋產(chǎn)權和水電收取費用弄清楚,如果不介意這些的話,就看這些樓盤的價格和市場了。如果確實具有很大的價格吸引力的話,購這種房子還是可以的,畢竟可以當商住樓,以后可以出租給公司辦公,但純自住的話就要考慮居住環(huán)境了。“關鍵看購房者自愿選擇?!保ㄓ浾?程建蘭 魯歡)

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