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北京出臺政策禁止將商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目擅自轉(zhuǎn)為住宅

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 838 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深入,“商改住”也正進(jìn)入調(diào)控的范圍。   繼2010年5月北京禁止酒店類項(xiàng)目分層、分套(間)銷售后,北京市住建委近日又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》),要求已建成的非住宅項(xiàng)目禁止擅自分割。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此政策堵住了“商改住”的出路,對開發(fā)商的心理產(chǎn)生了不小的影響。   分割散售再度收緊   據(jù)悉,根據(jù)《通知》規(guī)定,所謂已經(jīng)建成的非住宅項(xiàng)目,包括商業(yè)、辦公、配套、公建、配套公建、非配套公建、綜合樓等,這些非住宅項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃批準(zhǔn)的房屋設(shè)計(jì)用途進(jìn)行經(jīng)營和使用,禁止擅自分割。而如果確實(shí)必須改變房屋平面布局的,也應(yīng)在不改變房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途的前提下,由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位重新出具設(shè)計(jì)施工圖紙,并報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)按照規(guī)定進(jìn)行審核。房屋分割涉及公用部位的,還應(yīng)征得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。   據(jù)了解,由于近兩年住宅市場的火爆,商業(yè)地產(chǎn)相對低迷,商業(yè)土地成本低廉,不少開發(fā)商鋌而走險(xiǎn),將非住宅項(xiàng)目分割成住宅散售,因此也獲利頗豐。不過,“商改住”居住起來弊端重重,隨著調(diào)控的深入,“商改住”產(chǎn)品也進(jìn)入調(diào)控范圍。   早在去年5月,北京市住建委已發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》,要求酒店類立項(xiàng)的項(xiàng)目不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用,未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。而且該文件還明確了在2010年5月31日后通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的酒店類項(xiàng)目一律不得分層、分套(間)出售。   業(yè)內(nèi)認(rèn)為,此次《通知》是對去年5月叫停酒店改住宅后的延續(xù),當(dāng)時政府就表態(tài)繼酒店后會對商業(yè)、綜合用地等項(xiàng)目改住宅采取規(guī)范措施。酒店項(xiàng)目僅是商改住的一個類別,此次新政調(diào)控范圍擴(kuò)大到了所有非住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目,可謂全面“阻擊”。   “商改住”出路被堵   據(jù)悉,該政策出臺時間為2010年11月8日,從2010年12月1日起正式實(shí)施。在記者采訪過程中,不少開發(fā)商表示都在等市住建委出臺進(jìn)一步的執(zhí)行細(xì)則,這一個月都處在政策消化和觀望期。   一位北京國企開發(fā)商向記者表示,“商改住”如果要分割出售,產(chǎn)品在建設(shè)前就上報(bào)北京市住建委,項(xiàng)目的建設(shè)方案獲批,基本完成單位的分割,按照分割單元進(jìn)行預(yù)售,建成后按規(guī)劃獲得分割后的房產(chǎn)證,手續(xù)上應(yīng)該沒有什么問題。而且市場上大部分“商改住”的項(xiàng)目,都會在規(guī)劃建設(shè)之初就完成分割,這個政策影響的是建成以后取得產(chǎn)權(quán)證的房屋想要再改變規(guī)劃分割出售。   中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為,新通知卡死了“商改住”的出路。“比如一些商場,原來立項(xiàng)時是商業(yè),建成后開發(fā)商頭先拿到大產(chǎn)權(quán)證,如果想"商改住",就要分割成很多間房子當(dāng)住宅賣,這時就必須要進(jìn)行測繪,而測繪則是辦理產(chǎn)權(quán)證的必須條件。這個環(huán)節(jié)卡死了,已經(jīng)建成的非住宅項(xiàng)目還想當(dāng)住宅賣,就沒了出路?!?   雖然影響的是已建成的“商改住”項(xiàng)目,但對于開發(fā)商的心理也有不小的影響。   “以后做商改住項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大,商業(yè)項(xiàng)目的趨勢是以自持、整租、整層或整棟整售為主,考驗(yàn)的是開發(fā)商的資金實(shí)力”,一位開發(fā)商表示。   延伸閱讀:"商改住"怪胎:商業(yè)地產(chǎn)不受北京"限購令"影響 市場追訪   在售項(xiàng)目未受影響   目前,北京市場仍有很多“商改住”項(xiàng)目在售,而且由于是非住宅立項(xiàng),并不受住宅限購政策的限制,仍然能夠做到以五成頭付、1.1倍利率來購購。   “通知出臺后我們很重視,不明白我們在賣的項(xiàng)目會不會有影響”,亦莊區(qū)域一位開發(fā)商告訴記者,同行也普遍不太清楚,由于很多公司年底事情都非常多,現(xiàn)在只好按兵不動,等市住建委的通知。據(jù)了解,由于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的定位,亦莊核心區(qū)中住宅用地極少,目前該區(qū)域市場在售項(xiàng)目土地性質(zhì)大多為商業(yè)、工業(yè)用地。   上述開發(fā)商承認(rèn),很多購房者也不太清楚新出臺的政策,在購購中很少有詢問的顧客。   昨日,記者以購房者的身份致電位于海淀阜石路的西山國際城項(xiàng)目,咨詢“禁止已建成非住宅擅自分割”是否會對購購商住樓有影響,西山國際城項(xiàng)目銷售人員表示,不知道新出了商住樓方面的政策,只了解去年5月出過一個對商改住的限制,保證項(xiàng)目不會受到影響,購房者能得到獨(dú)立房本。據(jù)悉,西山國際城項(xiàng)目為40年產(chǎn)權(quán)的LOFT項(xiàng)目。   昨日,記者還致電大興一商業(yè)立項(xiàng)50年產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目,該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者,項(xiàng)目是在政策出臺前獲批建設(shè)、銷售,能保證購房人拿到獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證,對于已經(jīng)獲批的項(xiàng)目沒有什么影響。   待建項(xiàng)目審批難度加大   據(jù)悉,《通知》從去年12月1日已開始實(shí)施,而去年5月31日以后拿地的酒店類項(xiàng)目也早已禁止散售?!吧谈淖 钡亩囗?xiàng)限制政策已出臺,這對于待批待建項(xiàng)目也產(chǎn)生不小影響。   據(jù)一位剛申請下預(yù)售證的非住宅項(xiàng)目開發(fā)商告訴記者,項(xiàng)目一直在調(diào)整規(guī)劃,所以預(yù)售證拖延了很久才拿下來。本來項(xiàng)目想要做LOFT,但是現(xiàn)在商住樓LOFT項(xiàng)目基本不批,較終只能建平層的小戶型。   此前由于有層高等因素的限制,住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目做LOFT可行性不大,現(xiàn)在即使是商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目,要想利用層高優(yōu)勢做LOFT產(chǎn)品也很困難,“商改住”的審批難度明顯加大。   該開發(fā)商表示,雖然此次《通知》規(guī)范的是已建成非住宅“商改住”的行為,但也成為一種風(fēng)向標(biāo),以后“商改住”的審批將會越來越嚴(yán)格。   延伸閱讀:"商改住"怪胎:商業(yè)地產(chǎn)不受北京"限購令"影響 前景   開發(fā)商拿商業(yè)地將更謹(jǐn)慎   雖然此次新政影響的是已建成的取得產(chǎn)權(quán)證房屋的“商改住”的項(xiàng)目,但是一年內(nèi)兩次針對“商改住”出臺政策,也對開發(fā)商在拿地投資方面產(chǎn)生了影響。   北京一位國企開發(fā)商向記者表示,從酒店立項(xiàng)項(xiàng)目禁止散售,到已建成非住宅禁止擅自分割,都體現(xiàn)出政策對“商改住”項(xiàng)目從嚴(yán)管理,鼓勵自持。目前北京幾個大的商業(yè)項(xiàng)目,如中服地塊、大望京地塊等,都要求開發(fā)商自持。而自持商業(yè)對開發(fā)商資金實(shí)力要求高,如果不能賣,只有大開發(fā)商才會有實(shí)力和管理能力去拿商業(yè)地塊。   此前,有不少開發(fā)商避開熱門住宅地塊的競爭,通過拿商業(yè)地塊做LOFT產(chǎn)品將商業(yè)當(dāng)住宅賣也能賺得盆滿缽滿?,F(xiàn)在拿商業(yè)地塊做住宅則要考慮政策風(fēng)險(xiǎn),還要考慮想要做的產(chǎn)品是否能成功獲批等。商業(yè)地塊一直出讓冷淡,如果不能改成住宅賣掉則會更冷淡。   而一位大興的開發(fā)商則表示,商住樓也是市場需要的一種產(chǎn)品,商住樓能注冊企業(yè)、能辦公也能居住,對于中小企業(yè)是不錯的選擇,這種產(chǎn)品不可能完全消失,市場繼續(xù)有需求,開發(fā)商也會繼續(xù)拿地做這種產(chǎn)品。但在拿地上,肯定更多考慮滿足辦公居住需求條件,而不單純是怎么將商業(yè)樓改成住宅樓。   北京在售的部分“商改住”項(xiàng)目   (單位:元/平方米)   樓盤名稱 位置 均價(jià)   合生世界村 亦莊馬駒橋1號橋南500米 20000   三元國際公寓 朝陽區(qū)霞光里66號院 37000   西山國際城 海淀阜石路69號 33000   中弘北京像素 朝陽區(qū)五里橋 23000-28000   頭開石榴派 豐臺石榴莊小區(qū)東北角 loft30150   金科巴登假日 昌平小湯山療養(yǎng)院東門對面 16000起   頭城雙景 朝陽區(qū)廣渠路36號 38800   連線建委   已分割在售項(xiàng)目不受影響   針對購房者較關(guān)心的問題,目前購購“商改住”項(xiàng)目會否受到《通知》影響,北京市住建委市場處負(fù)責(zé)人表示,《通知》針對的對象是“已建成非住宅項(xiàng)目”,即已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目不能再隨意進(jìn)行分割,而必須符合國家消防等相關(guān)規(guī)定,進(jìn)行嚴(yán)格測繪。   “通知對商業(yè)項(xiàng)目已有的分割不會產(chǎn)生影響,這是一個進(jìn)一步規(guī)范市場的政策?!痹撠?fù)責(zé)人表示,已取得預(yù)售證的在售項(xiàng)目不在本次規(guī)范的范圍之內(nèi)。他舉例:“比如商業(yè)項(xiàng)目原本一層整售給了銀行,后者想分割小塊再出售,現(xiàn)在就會受到限制”。   本版采寫/本報(bào)記者 袁玥 自曾暉   延伸閱讀:"商改住"怪胎:商業(yè)地產(chǎn)不受北京"限購令"影響 隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深入,“商改住”也正進(jìn)入調(diào)控的范圍。   繼2010年5月北京禁止酒店類項(xiàng)目分層、分套(間)銷售后,北京市住建委近日又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》),要求已建成的非住宅項(xiàng)目禁止擅自分割。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此政策堵住了“商改住”的出路,對開發(fā)商的心理產(chǎn)生了不小的影響。   分割散售再度收緊   據(jù)悉,根據(jù)《通知》規(guī)定,所謂已經(jīng)建成的非住宅項(xiàng)目,包括商業(yè)、辦公、配套、公建、配套公建、非配套公建、綜合樓等,這些非住宅項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃批準(zhǔn)的房屋設(shè)計(jì)用途進(jìn)行經(jīng)營和使用,禁止擅自分割。而如果確實(shí)必須改變房屋平面布局的,也應(yīng)在不改變房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途的前提下,由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位重新出具設(shè)計(jì)施工圖紙,并報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)按照規(guī)定進(jìn)行審核。房屋分割涉及公用部位的,還應(yīng)征得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。   據(jù)了解,由于近兩年住宅市場的火爆,商業(yè)地產(chǎn)相對低迷,商業(yè)土地成本低廉,不少開發(fā)商鋌而走險(xiǎn),將非住宅項(xiàng)目分割成住宅散售,因此也獲利頗豐。不過,“商改住”居住起來弊端重重,隨著調(diào)控的深入,“商改住”產(chǎn)品也進(jìn)入調(diào)控范圍。   早在去年5月,北京市住建委已發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》,要求酒店類立項(xiàng)的項(xiàng)目不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用,未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。而且該文件還明確了在2010年5月31日后通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的酒店類項(xiàng)目一律不得分層、分套(間)出售。   業(yè)內(nèi)認(rèn)為,此次《通知》是對去年5月叫停酒店改住宅后的延續(xù),當(dāng)時政府就表態(tài)繼酒店后會對商業(yè)、綜合用地等項(xiàng)目改住宅采取規(guī)范措施。酒店項(xiàng)目僅是商改住的一個類別,此次新政調(diào)控范圍擴(kuò)大到了所有非住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目,可謂全面“阻擊”。   “商改住”出路被堵   據(jù)悉,該政策出臺時間為2010年11月8日,從2010年12月1日起正式實(shí)施。在記者采訪過程中,不少開發(fā)商表示都在等市住建委出臺進(jìn)一步的執(zhí)行細(xì)則,這一個月都處在政策消化和觀望期。   一位北京國企開發(fā)商向記者表示,“商改住”如果要分割出售,產(chǎn)品在建設(shè)前就上

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