北京的張先生想投資一套公寓，可是面對(duì)鋪天蓋地的宣傳廣告和名目繁多的公寓類型，他不知道究竟該如何選擇。存在類似困惑的投資者并不在少數(shù)。由于目前對(duì)公寓并沒(méi)有嚴(yán)格的定義與界定，再加上開發(fā)商的故意混淆，往往讓投資者難以辨別。業(yè)內(nèi)人士提醒，一些商家把公寓當(dāng)成了宣傳的噱頭，其主要目的是希望借此提高普通住宅的銷售價(jià)格，投資者千萬(wàn)不要被這樣的"偷梁換柱"蒙蔽。

多個(gè)要素區(qū)別公寓與普通住宅

"在火熱的地產(chǎn)投資市場(chǎng)里，公寓項(xiàng)目憑借自身良好的項(xiàng)目品質(zhì)，低于寫字樓和商鋪的銷售價(jià)格、適用人群廣泛等優(yōu)勢(shì)，在這個(gè)市場(chǎng)里拔得頭籌，贏得了多數(shù)投資者的青睞，已逐漸成為地產(chǎn)投資的主體。但是問(wèn)題接踵而至，面對(duì)市場(chǎng)上各種噱頭的宣傳報(bào)道，對(duì)于那些想購(gòu)到真正公寓的投資者來(lái)說(shuō)，如何甄別房屋到底是公寓還是普通住宅顯得至關(guān)重要，否則將受到損失。"21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍說(shuō)。

寇海龍舉例說(shuō)，一位外地客戶周先生，在北京購(gòu)購(gòu)了一套"公寓"類房產(chǎn)并交了頭付款。但事實(shí)上，他購(gòu)入的房產(chǎn)從項(xiàng)目品質(zhì)、物業(yè)管理水平、等幾個(gè)要素去綜合衡量，根本不具備公寓的硬性條件。也就是說(shuō)，周先生實(shí)際購(gòu)入的僅是一套普通住宅而已。與周先生相似，有相當(dāng)一部分投資者都有過(guò)這樣的遭遇。

寇海龍認(rèn)為，投資者可以考慮從裝修狀況、地段位置、物業(yè)管理和配套設(shè)施建設(shè)等方面進(jìn)行區(qū)分。他介紹說(shuō)，公寓項(xiàng)目基本上全部帶有精裝修，購(gòu)房者拿到鑰匙后可以直接入住，免去裝修的麻煩。而普通住宅可以毛坯交房，也可以簡(jiǎn)單裝修或提供菜單式裝修，無(wú)論哪種方式都需購(gòu)房者再投入額外精力和財(cái)力去進(jìn)行布置。兩者的差別不僅在于裝修期間會(huì)損失投資者的租金收入，也體現(xiàn)在樓宇的品質(zhì)和檔次。

寇海龍說(shuō)，購(gòu)購(gòu)公寓的人多數(shù)用于投資，可以高價(jià)出租賺取租金利潤(rùn)。而選擇租住公寓的人多數(shù)為海外、港臺(tái)或外地來(lái)京工作人員，這部分租住者有在北京中長(zhǎng)期居住的需求，但短期又無(wú)購(gòu)房需求，因此，租住硬件和軟件設(shè)施都較好并且能夠?yàn)樗麄兲峁┝己镁幼∑焚|(zhì)的公寓是這部分人群的頭選。有了這樣的目標(biāo)客戶群，也就有了公寓項(xiàng)目的區(qū)域定位。例如，北京目前的公寓多集中于城市核心商務(wù)區(qū)或泛商務(wù)區(qū)，以CBD區(qū)域?yàn)榈湫痛?。這些地區(qū)不僅匯聚了眾多外資企業(yè)，而且交通四通八達(dá)，便于居住者日常出行和上班。

與普通住宅相比，公寓能提供先進(jìn)的物業(yè)管理和配套設(shè)施，可以為居住者提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)，比如提供24公里熱水、24公里運(yùn)行的電梯、各種智能化服務(wù)，還包括會(huì)所、健身場(chǎng)所、娛樂(lè)購(gòu)物場(chǎng)所的配套建設(shè)等。在價(jià)格方面，在同一地段、同一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，公寓的價(jià)格往往高出普通住宅上千元至數(shù)千元不等。

"名分"不同使用年限不一

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于目前對(duì)公寓并沒(méi)有嚴(yán)格的定義與界定，一些"公寓"概念物業(yè)如酒店式公寓、商務(wù)公寓、公寓式寫字樓、公寓式酒店等，就很難區(qū)分到底是公寓還是商務(wù)用房。

這位人士說(shuō)，公寓的"名分"不同，其使用年限也不一。市場(chǎng)出售的"名分"各異的"公寓"，土地使用性質(zhì)基本上游走在"商業(yè)"與"住宅"之間，有的是"酒店"，有的是"住宅"，有的是"寫字樓"。按國(guó)家規(guī)定，不同的土地性質(zhì)，必然涉及土地上建物業(yè)的使用年限。"酒店"或"旅業(yè)"的土地使用年限是40年，"商業(yè)"與"寫字樓"為50年，住宅土地使用年限較長(zhǎng)，達(dá)70年。

北京千萬(wàn)家房產(chǎn)中介公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟說(shuō)，目前，公寓的主要類別大致可分為兩類：投資自住兩相宜的居住型公寓及純投資型的商住公寓。其中，居住型公寓基本上集中在會(huì)展商圈或者是一些商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域；而投資型公寓更多是在一些商務(wù)人士居住較為集中的區(qū)域，這兩類產(chǎn)品不僅有明顯的區(qū)位差別，同時(shí)價(jià)格也有一定差異。

常淑娟告訴記者，商住公寓又稱為商務(wù)公寓、商務(wù)住宅，是一種即可居住又可辦公的高端物業(yè)，在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來(lái)出現(xiàn)的一種投資價(jià)值的物業(yè)。然而，不論從規(guī)劃設(shè)計(jì)還是商務(wù)配套來(lái)看，商住公寓都無(wú)法和同區(qū)域內(nèi)的高端寫字樓相抗衡。

酒店式公寓是居住型公寓的典型。酒店式公寓是指物業(yè)公司提供酒店式的服務(wù)，如打掃房間、預(yù)約餐等基本酒店服務(wù)，同時(shí)擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體，具有"自用"和"投資"兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店，在服務(wù)上比酒店更勝一籌。

常淑娟說(shuō)，無(wú)論是哪種公寓類型，投資者都應(yīng)仔細(xì)考察該物業(yè)在立項(xiàng)時(shí)注冊(cè)的用途究竟是"住宅"還是"商業(yè)"，以免投資失誤。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松也提醒說(shuō)，2006年6月北京出臺(tái)了"民宅禁商"政策，其中規(guī)定："凡屬住宅(含公寓、別墅、平房等)用途的及房屋用途表述無(wú)法辨別為住宅或商業(yè)用途的房產(chǎn)(含商住、綜合等)均不予工商登記"，這無(wú)疑給很多的投資者"當(dāng)頭一棒"，因?yàn)樵S多投資者購(gòu)房時(shí)并沒(méi)有仔細(xì)甄別房屋到底是住宅還是商用，而且往往都是按照商用的價(jià)格購(gòu)購(gòu)，因此謹(jǐn)慎選擇顯得至關(guān)重要。

業(yè)內(nèi)人士支招公寓投資技巧

業(yè)內(nèi)人士提醒，有意投資公寓項(xiàng)目的投資者一定要謹(jǐn)慎，千萬(wàn)不要看到項(xiàng)目名稱掛著"公寓"兩個(gè)字，就以為自己購(gòu)到了貨真價(jià)實(shí)的公寓項(xiàng)目。

常淑娟說(shuō)，有些項(xiàng)目雖然號(hào)稱商住公寓，但并不能作為企業(yè)工商注冊(cè)地，因此不管是購(gòu)還是租，是否擁有注冊(cè)資質(zhì)應(yīng)該是投資者考慮的重要因素。同時(shí)，品質(zhì)較高的商住公寓，其配套設(shè)施常常會(huì)與寫字樓不相上下，如配有防火通道、單元內(nèi)噴淋器的安全防火系統(tǒng)及抗震設(shè)計(jì)，并且金融、票務(wù)、郵政、會(huì)議、洗衣等商務(wù)配套服務(wù)齊全，還配備智能化網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備及充足的車位。在資金允許的情況下，投資者應(yīng)選擇設(shè)施盡量完善的商住公寓，這會(huì)使日常的工作更加安全高效。

常淑娟還指出，商住公寓如果沒(méi)有劃分商務(wù)辦公區(qū)及居住區(qū)，就要考慮辦公是否擾民的問(wèn)題，相關(guān)部門對(duì)不同性質(zhì)的公司也有不同的待遇。出入人員比較固定的科技研發(fā)類公司在營(yíng)業(yè)執(zhí)照審批上比較容易，而商貿(mào)類公司則因擾民的可能性較大，辦照時(shí)需要持有不擾民的相關(guān)證明。而餐飲、歌舞、娛樂(lè)、網(wǎng)吧以及生產(chǎn)加工制造類企業(yè)則不具備租用商住公寓的資格。

寇海龍建議，投資者一定要仔細(xì)衡量項(xiàng)目的開發(fā)商和物業(yè)管理公司實(shí)力，實(shí)地考察項(xiàng)目周邊交通、配套建設(shè)和社區(qū)自身所能提供的智能化生活服務(wù)情況，包括是否精裝修、是否有24公里熱水、是否有24公里運(yùn)行電梯、是否天然氣入戶等。他特別提醒說(shuō)，投資者一定要仔細(xì)分析項(xiàng)目周邊是否有商務(wù)氛圍，也就是看周邊是否具備旺盛或較為旺盛的人氣，避免購(gòu)房后出現(xiàn)"有價(jià)無(wú)市"的現(xiàn)象。更為重要的是，要參照項(xiàng)目周邊市場(chǎng)交易價(jià)格，對(duì)自己預(yù)期收益和準(zhǔn)備投入的成本進(jìn)行核算，看是否能夠比較順利地收回投資成本。同時(shí)，在當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境更加復(fù)雜的情況下，除去需要考慮正常的房產(chǎn)投資要素之外，一些政策的變動(dòng)也要時(shí)刻關(guān)注，免得投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。

　　　　　(作者：李佳鵬)

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