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投資公寓謹(jǐn)防商家“偷梁換柱”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 622 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

北京的張先生想投資一套公寓,可是面對(duì)鋪天蓋地的宣傳廣告和名目繁多的公寓類型,他不知道究竟該如何選擇。存在類似困惑的投資者并不在少數(shù)。由于目前對(duì)公寓并沒(méi)有嚴(yán)格的定義與界定,再加上開發(fā)商的故意混淆,往往讓投資者難以辨別。業(yè)內(nèi)人士提醒,一些商家把公寓當(dāng)成了宣傳的噱頭,其主要目的是希望借此提高普通住宅的銷售價(jià)格,投資者千萬(wàn)不要被這樣的"偷梁換柱"蒙蔽。

多個(gè)要素區(qū)別公寓與普通住宅

"在火熱的地產(chǎn)投資市場(chǎng)里,公寓項(xiàng)目憑借自身良好的項(xiàng)目品質(zhì),低于寫字樓和商鋪的銷售價(jià)格、適用人群廣泛等優(yōu)勢(shì),在這個(gè)市場(chǎng)里拔得頭籌,贏得了多數(shù)投資者的青睞,已逐漸成為地產(chǎn)投資的主體。但是問(wèn)題接踵而至,面對(duì)市場(chǎng)上各種噱頭的宣傳報(bào)道,對(duì)于那些想購(gòu)到真正公寓的投資者來(lái)說(shuō),如何甄別房屋到底是公寓還是普通住宅顯得至關(guān)重要,否則將受到損失。"21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍說(shuō)。

寇海龍舉例說(shuō),一位外地客戶周先生,在北京購(gòu)購(gòu)了一套"公寓"類房產(chǎn)并交了頭付款。但事實(shí)上,他購(gòu)入的房產(chǎn)從項(xiàng)目品質(zhì)、物業(yè)管理水平、等幾個(gè)要素去綜合衡量,根本不具備公寓的硬性條件。也就是說(shuō),周先生實(shí)際購(gòu)入的僅是一套普通住宅而已。與周先生相似,有相當(dāng)一部分投資者都有過(guò)這樣的遭遇。

寇海龍認(rèn)為,投資者可以考慮從裝修狀況、地段位置、物業(yè)管理和配套設(shè)施建設(shè)等方面進(jìn)行區(qū)分。他介紹說(shuō),公寓項(xiàng)目基本上全部帶有精裝修,購(gòu)房者拿到鑰匙后可以直接入住,免去裝修的麻煩。而普通住宅可以毛坯交房,也可以簡(jiǎn)單裝修或提供菜單式裝修,無(wú)論哪種方式都需購(gòu)房者再投入額外精力和財(cái)力去進(jìn)行布置。兩者的差別不僅在于裝修期間會(huì)損失投資者的租金收入,也體現(xiàn)在樓宇的品質(zhì)和檔次。

寇海龍說(shuō),購(gòu)購(gòu)公寓的人多數(shù)用于投資,可以高價(jià)出租賺取租金利潤(rùn)。而選擇租住公寓的人多數(shù)為海外、港臺(tái)或外地來(lái)京工作人員,這部分租住者有在北京中長(zhǎng)期居住的需求,但短期又無(wú)購(gòu)房需求,因此,租住硬件和軟件設(shè)施都較好并且能夠?yàn)樗麄兲峁┝己镁幼∑焚|(zhì)的公寓是這部分人群的頭選。有了這樣的目標(biāo)客戶群,也就有了公寓項(xiàng)目的區(qū)域定位。例如,北京目前的公寓多集中于城市核心商務(wù)區(qū)或泛商務(wù)區(qū),以CBD區(qū)域?yàn)榈湫痛?。這些地區(qū)不僅匯聚了眾多外資企業(yè),而且交通四通八達(dá),便于居住者日常出行和上班。

與普通住宅相比,公寓能提供先進(jìn)的物業(yè)管理和配套設(shè)施,可以為居住者提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù),比如提供24公里熱水、24公里運(yùn)行的電梯、各種智能化服務(wù),還包括會(huì)所、健身場(chǎng)所、娛樂(lè)購(gòu)物場(chǎng)所的配套建設(shè)等。在價(jià)格方面,在同一地段、同一個(gè)時(shí)間段內(nèi),公寓的價(jià)格往往高出普通住宅上千元至數(shù)千元不等。

"名分"不同使用年限不一

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,由于目前對(duì)公寓并沒(méi)有嚴(yán)格的定義與界定,一些"公寓"概念物業(yè)如酒店式公寓、商務(wù)公寓、公寓式寫字樓、公寓式酒店等,就很難區(qū)分到底是公寓還是商務(wù)用房。

這位人士說(shuō),公寓的"名分"不同,其使用年限也不一。市場(chǎng)出售的"名分"各異的"公寓",土地使用性質(zhì)基本上游走在"商業(yè)"與"住宅"之間,有的是"酒店",有的是"住宅",有的是"寫字樓"。按國(guó)家規(guī)定,不同的土地性質(zhì),必然涉及土地上建物業(yè)的使用年限。"酒店"或"旅業(yè)"的土地使用年限是40年,"商業(yè)"與"寫字樓"為50年,住宅土地使用年限較長(zhǎng),達(dá)70年。

北京千萬(wàn)家房產(chǎn)中介公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟說(shuō),目前,公寓的主要類別大致可分為兩類:投資自住兩相宜的居住型公寓及純投資型的商住公寓。其中,居住型公寓基本上集中在會(huì)展商圈或者是一些商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域;而投資型公寓更多是在一些商務(wù)人士居住較為集中的區(qū)域,這兩類產(chǎn)品不僅有明顯的區(qū)位差別,同時(shí)價(jià)格也有一定差異。

常淑娟告訴記者,商住公寓又稱為商務(wù)公寓、商務(wù)住宅,是一種即可居住又可辦公的高端物業(yè),在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型,但其中又完全具備寫字樓的功能,是近年來(lái)出現(xiàn)的一種投資價(jià)值的物業(yè)。然而,不論從規(guī)劃設(shè)計(jì)還是商務(wù)配套來(lái)看,商住公寓都無(wú)法和同區(qū)域內(nèi)的高端寫字樓相抗衡。

酒店式公寓是居住型公寓的典型。酒店式公寓是指物業(yè)公司提供酒店式的服務(wù),如打掃房間、預(yù)約餐等基本酒店服務(wù),同時(shí)擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體,具有"自用"和"投資"兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店,在服務(wù)上比酒店更勝一籌。

常淑娟說(shuō),無(wú)論是哪種公寓類型,投資者都應(yīng)仔細(xì)考察該物業(yè)在立項(xiàng)時(shí)注冊(cè)的用途究竟是"住宅"還是"商業(yè)",以免投資失誤。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松也提醒說(shuō),2006年6月北京出臺(tái)了"民宅禁商"政策,其中規(guī)定:"凡屬住宅(含公寓、別墅、平房等)用途的及房屋用途表述無(wú)法辨別為住宅或商業(yè)用途的房產(chǎn)(含商住、綜合等)均不予工商登記",這無(wú)疑給很多的投資者"當(dāng)頭一棒",因?yàn)樵S多投資者購(gòu)房時(shí)并沒(méi)有仔細(xì)甄別房屋到底是住宅還是商用,而且往往都是按照商用的價(jià)格購(gòu)購(gòu),因此謹(jǐn)慎選擇顯得至關(guān)重要。

業(yè)內(nèi)人士支招公寓投資技巧

業(yè)內(nèi)人士提醒,有意投資公寓項(xiàng)目的投資者一定要謹(jǐn)慎,千萬(wàn)不要看到項(xiàng)目名稱掛著"公寓"兩個(gè)字,就以為自己購(gòu)到了貨真價(jià)實(shí)的公寓項(xiàng)目。

常淑娟說(shuō),有些項(xiàng)目雖然號(hào)稱商住公寓,但并不能作為企業(yè)工商注冊(cè)地,因此不管是購(gòu)還是租,是否擁有注冊(cè)資質(zhì)應(yīng)該是投資者考慮的重要因素。同時(shí),品質(zhì)較高的商住公寓,其配套設(shè)施常常會(huì)與寫字樓不相上下,如配有防火通道、單元內(nèi)噴淋器的安全防火系統(tǒng)及抗震設(shè)計(jì),并且金融、票務(wù)、郵政、會(huì)議、洗衣等商務(wù)配套服務(wù)齊全,還配備智能化網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備及充足的車位。在資金允許的情況下,投資者應(yīng)選擇設(shè)施盡量完善的商住公寓,這會(huì)使日常的工作更加安全高效。

常淑娟還指出,商住公寓如果沒(méi)有劃分商務(wù)辦公區(qū)及居住區(qū),就要考慮辦公是否擾民的問(wèn)題,相關(guān)部門對(duì)不同性質(zhì)的公司也有不同的待遇。出入人員比較固定的科技研發(fā)類公司在營(yíng)業(yè)執(zhí)照審批上比較容易,而商貿(mào)類公司則因擾民的可能性較大,辦照時(shí)需要持有不擾民的相關(guān)證明。而餐飲、歌舞、娛樂(lè)、網(wǎng)吧以及生產(chǎn)加工制造類企業(yè)則不具備租用商住公寓的資格。

寇海龍建議,投資者一定要仔細(xì)衡量項(xiàng)目的開發(fā)商和物業(yè)管理公司實(shí)力,實(shí)地考察項(xiàng)目周邊交通、配套建設(shè)和社區(qū)自身所能提供的智能化生活服務(wù)情況,包括是否精裝修、是否有24公里熱水、是否有24公里運(yùn)行電梯、是否天然氣入戶等。他特別提醒說(shuō),投資者一定要仔細(xì)分析項(xiàng)目周邊是否有商務(wù)氛圍,也就是看周邊是否具備旺盛或較為旺盛的人氣,避免購(gòu)房后出現(xiàn)"有價(jià)無(wú)市"的現(xiàn)象。更為重要的是,要參照項(xiàng)目周邊市場(chǎng)交易價(jià)格,對(duì)自己預(yù)期收益和準(zhǔn)備投入的成本進(jìn)行核算,看是否能夠比較順利地收回投資成本。同時(shí),在當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境更加復(fù)雜的情況下,除去需要考慮正常的房產(chǎn)投資要素之外,一些政策的變動(dòng)也要時(shí)刻關(guān)注,免得投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。

     (作者:李佳鵬)


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