事實清楚，且有法可依；然而，業(yè)主的正當(dāng)維權(quán)之路卻遭遇了重重障礙。（資料圖片）

南京市碧水灣西園，一幢曾被開發(fā)商重誓許諾為業(yè)主服務(wù)的小區(qū)會所，不僅在業(yè)主入住長達(dá)四年之后沒有開放，如今竟要將其倒賣；而據(jù)業(yè)主們調(diào)查，建筑面積達(dá)4000多平方米的會所早就被開發(fā)商納入商品房成本，由大家埋過了單。但有關(guān)部門在處理此事時竟玩“太極”，業(yè)主們疾呼：老百姓維權(quán)咋這么難？ 

開發(fā)商食言 

1月11日，記者冒著寒冷的冬雨前往調(diào)查。 

碧水灣西園會所是幢主體三層局部四層白墻圓頂?shù)慕ㄖ?，被業(yè)主戲稱為“”。據(jù)了解，這個別墅與公寓混合小區(qū)占地面積和建筑面積均為7萬多平方米，有500多戶業(yè)主，開發(fā)商為江蘇華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“華宇公司”)。 

“會所是開發(fā)商售樓時的一大賣點，我就是沖著這個才購的房。”業(yè)主王先生得知記者來意，有點激動。他說，因為上了年紀(jì)行動不便，也想不出小區(qū)就有個休閑娛樂的地方。至今他還清楚地記得，售樓部一周姓負(fù)責(zé)人當(dāng)眾宣稱，這幢用600萬元購下的會所已經(jīng)打入了商品房成本，屬于全體業(yè)主所有。 

另一位業(yè)主指著高大的會所向記者介紹：“大廳東側(cè)就是開發(fā)商當(dāng)年的售樓部。”記者看到了保存尚好的沙盤上明確標(biāo)示了小區(qū)中會所的位置與形狀。 

業(yè)主們的說法也從開發(fā)商印發(fā)的銷售傳單得到印證。記者在一份彩頁上看到，開發(fā)商對該小區(qū)總結(jié)的“十大利好”中就有“會所利好”，并稱“擁有4600多平方米的豪華會所，生活服務(wù)，強(qiáng)身健體，文化休閑一應(yīng)俱全”；另一份傳單上的用語則更具誘惑力，“進(jìn)入大門躍入眼簾的頭先是4600多平方米的社區(qū)服務(wù)，在這里充滿了休閑情調(diào)，可以完全釋放對休閑生活的渴望”。 

就在業(yè)主們對開發(fā)商未能兌現(xiàn)的承諾而忿忿不平的時候，2007年8月13日，南京巨之鑫商業(yè)管理有限公司有關(guān)人員突然趕去告知業(yè)委會，稱華宇公司擬將會所整體出售給他們，雙方協(xié)議已簽，他們已付了500萬元的訂金。如果說開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾是一種欺騙的話，如今又要將不屬于自己的東西賣掉，無異于搶劫！小區(qū)的業(yè)主們憤怒了。 

會所早被業(yè)主集體埋單 

就在知悉華宇公司出售會所的第三天，業(yè)委會即向南京市江寧區(qū)政府及房管、規(guī)劃、物價等部門緊急發(fā)出對會所產(chǎn)權(quán)進(jìn)行鑒定的申請。 

據(jù)業(yè)委會負(fù)責(zé)人介紹，去年8月29日，他們到江寧區(qū)物價局查詢，該局價格科俞科長稱，該樓盤有數(shù)百萬元的物業(yè)公共用房攤?cè)肓松唐贩砍杀荆B他自己也覺得反常；但物價部門沒有出示開發(fā)商申報房價時的原始資料。據(jù)知情人透露，所謂的“數(shù)百萬元”實為800萬元，而按開盤時的房價折算，就剛好與會所的面積相當(dāng)。 

半個多月后的9月17日，江寧區(qū)物價局的調(diào)查結(jié)果出來了：“經(jīng)查證相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，江蘇華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的碧水灣西園已將壹幢4層會所按物業(yè)公共用房納入商品房成本。”書面函件上加蓋有江寧區(qū)物價局公章。 

消息傳來，業(yè)主們大為振奮。江寧區(qū)物價局王副局長在接受記者電話采訪時表示，會所既已納入商品房成本就應(yīng)為業(yè)主共有，開發(fā)商沒有處置權(quán)；對于產(chǎn)權(quán)方面的爭議，應(yīng)由房管部門根據(jù)相關(guān)政策來處理?！段餀?quán)法》第七十三條也明文規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。” 

 
業(yè)主維權(quán)難在何處 

事實清楚，且有法可依；然而，業(yè)主的正當(dāng)維權(quán)之路卻遭遇了重重障礙。據(jù)業(yè)主反映，問題頭先卡在該建筑究竟是“會所”還是“辦公樓”上。 

記者了解到，江寧區(qū)房產(chǎn)管理局發(fā)給物價部門的公函中所稱目標(biāo)建筑物為“碧水灣西園辦公樓”，而江寧區(qū)物價局在回函中則改稱為“會所”。“區(qū)房管局一位副局長起初表示，華宇公司的產(chǎn)權(quán)證上登記的是辦公樓，只要物價局把行文中的‘會所’改為‘辦公樓’，他們就可以吊銷華宇公司的產(chǎn)權(quán)證；然而，現(xiàn)在他的口氣變了，稱即使把文字改過來，也不能予以吊銷，說要看看這幢樓是部分?jǐn)側(cè)脒€是全部攤?cè)肓松唐贩砍杀尽?rdquo; 

“我們小區(qū)就這么一幢四層樓，有關(guān)部門的工作作風(fēng)只要務(wù)實一點，就很容易對物價局所稱的‘會所’與房管局所稱的‘辦公樓’是否一回事做出判斷。為什么要把簡單的問題復(fù)雜化呢？況且區(qū)房管局分管此事的副局長，也答應(yīng)要到現(xiàn)場來核實，可是幾個月過去了，也沒見他來。”業(yè)主委員會一位負(fù)責(zé)人稱，去年9月4日，江寧區(qū)房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)科科長王強(qiáng)承諾，由房管局牽頭調(diào)查處理此事。 

然而，由于房管與物價兩個部門在建筑物名分問題上的爭持不下，導(dǎo)致碧水灣西園業(yè)主對會所產(chǎn)權(quán)的鑒定申請至今沒有回音。“有時候我們問得急了，房管部門就讓我們走法律途徑。”業(yè)委會有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，雖然有不少律師都向其保證這官司一打就贏，可“我們打不起呀！”據(jù)了解，將訴訟標(biāo)的以保守的2000萬元計算，訴訟費就要高達(dá)四五十萬元。這么高的訴訟費，如何向業(yè)主們一家一家地收??？ 

1月11日，記者采訪江寧區(qū)房產(chǎn)管理局時，該局產(chǎn)權(quán)科科長王強(qiáng)堅稱華宇公司報來的材料準(zhǔn)確無誤，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放也沒有任何問題。然而，王科長向記者調(diào)閱電子檔案時，記者發(fā)現(xiàn)，該樓所具國有土地使用權(quán)證文號為江寧國用(2003)字第00269號，建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)日期為2002年2月4日，南京市房屋安全鑒定處出具的房屋安全鑒定報告顯示建筑年代則為2001年。如此顛倒的程序，難道也“準(zhǔn)確無誤”？ 

《物權(quán)法》十一條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”1月14日，南京市房產(chǎn)局政策法規(guī)處工作人員也向記者表示，如果房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)證有問題，業(yè)主可以向法院起訴。 

雖然會所的問題還沒有解決，但記者以為碧水灣西園的業(yè)主還是幸運的，因為他們畢竟掌握了會所產(chǎn)權(quán)是自己的證據(jù)。而這樣的事例，是僅此一例，還是冰山一角，值得引起有關(guān)部門高度重視。

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