說起購房子被“坑”，凡是購過房子的，大都能列舉出一些已經(jīng)發(fā)生、或正在發(fā)生的受騙經(jīng)歷，開發(fā)商虛假宣傳、利用合同“免責”、延期交房等防不勝防的“陷阱”，成為不少購房者揮之不去的煩惱。

據(jù)房管部門不完全統(tǒng)計，近年來，我市住宅購賣投訴呈直線上升趨勢，綜觀2007年我市消費者對商品房的投訴、起訴案例，消費者集中反映的典型問題主要有以下幾個方面。

關(guān)注話題之一：

延期交房

辦“三證”普遍

案例回放：

2005年6月，家住紹興縣柯橋的張先生在柯橋某小區(qū)購購了一幢住宅，在支付完所有購房款后，雙方在購房合同上約定：次年3月交房，并且在交房三個月內(nèi)辦理“三證”。

但讓人意想不到的是，到了2006年3月份，新房仍遲遲沒能交付，“三證”的辦理更是無期，就這樣，張先生進入了靜靜的等待中。一直到去年7月份，開發(fā)商終于將房子交到了張先生手中，但此時比合同約定的交付時間整整晚了一年零四個月。

“既然違約了，作為開發(fā)商理應(yīng)根據(jù)相關(guān)條款向購房者作出賠償”，張先生為此找到了開發(fā)商，但對方表示，小區(qū)交房之所以會延期，其間存在著一些不可抗拒的因素，所以拒絕賠償。無奈之下，張先生與其他一些購房者將該開發(fā)商告上了法庭，半個月后，法院作出判決，為他們討回了違約金。

律師點評：

近年來，一些開發(fā)商利用購房者對購房合同不重視的情況，頻頻簽訂一些“霸王合同”，從而造成延期交房、延期辦證、使用格式合同限制消費者權(quán)利等現(xiàn)象發(fā)生頻繁，并且由于此類問題比較復雜，因此長期得不到有效解決。

合同上明明約定今年交房，實際上明年消費者也不一定能住得上新房子，這種情況較為常見。不少新開發(fā)小區(qū)，開發(fā)商在合同上承諾一年之后便可入住，可是兩年過去了，購房者還在望“房”興嘆，不知道何時才能領(lǐng)到新房的鑰匙。對此，開發(fā)商必須承擔延期交房的違約責任。

所以，購房人在簽訂合同時一定要看清條款后再簽，并且一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違反合同的現(xiàn)象，可根據(jù)合同約定向開發(fā)商提出索賠，必要時可通過法律途徑為自己維權(quán)。

關(guān)注話題之二：

配套無書面約定難維權(quán)

案例回放：

為了改善居住條件，家住市區(qū)城南華通花園的董女士決定購購一套面積更大的住宅，經(jīng)過幾番尋找，2006年8月，她在市區(qū)某樓盤購購了一套面積為180平方米的住宅，在付清所有的購房款后，她開始安心等待著新房的竣工交付。

董女士告訴記者，當初在購購這套住宅時，由于售樓工作人員說樓房前有小區(qū)景觀、有湖，環(huán)境很安靜，她才心動，并立刻購下。當時號稱小區(qū)內(nèi)景觀較好的一棟排屋。但讓人意想不到的是，排屋造到一半，她就發(fā)現(xiàn)，小區(qū)前所謂的景觀不見了，取而代之的是一座變電房，但這點開發(fā)商事先從未跟她提起過。

見此情景，董女士立即找房產(chǎn)公司交涉，但對方一直推諉，聲稱這是規(guī)劃所限，特別是變電房的定位問題，非開發(fā)商所能決定的。隨后，董女士又咨詢了相關(guān)法律界專業(yè)人士，對方告訴她，雖然當時一些銷售人員有口頭承諾，但由于她無法提供相關(guān)的書面證明，所以哪怕是訴諸法庭，也很難為自己維權(quán)。

律師點評：

如果董女士與開發(fā)商簽訂的購房合同上明確了開發(fā)商事先承諾的景觀，并且，董女士有該景觀對其所購購的排屋價格有完全影響的證據(jù)，董女士就可以要求開發(fā)商降低價格，或者退房。因為當初雙方簽訂購房合同是建立在景觀優(yōu)美、環(huán)境安靜的基礎(chǔ)上的，但現(xiàn)在，開發(fā)商的承諾沒有兌現(xiàn)，沒有達到董女士購房的目的，簽訂合同的目的也就改變了。

針對類似現(xiàn)狀，我市一些法律界人士表示，賣房時，樓盤銷售人員大多會把小區(qū)吹得天花亂墜，會所、公園、噴泉……每個環(huán)節(jié)都承諾得相當好。等收房時，業(yè)主才發(fā)現(xiàn)物業(yè)不是承諾的物業(yè)，會所也不是傳說中的會所，有些配套“亮點”更是大打折扣?，F(xiàn)在很多人購房，已經(jīng)不再是僅僅為了滿足居住的要求，更大程度上是為了獲得高品質(zhì)的生活。樓盤邊上的湖、河、公園等特殊景觀以及小區(qū)幽雅的環(huán)境、獨特的設(shè)計都將成為購房者心動的理由。但在購房者與開發(fā)商簽訂的購房合同上卻往往沒有相關(guān)約束條件，而僅僅是對購房者所購購的那套房的戶型等作了比較明確的規(guī)定。如此一來，一旦開發(fā)商事先承諾的影響購房者購房的獨特因素沒有實現(xiàn)，購房者很難與房產(chǎn)公司交涉。

對于這種情況，法律人士建議與開發(fā)商簽訂一般格式合同外，同時可以簽訂補充協(xié)議，或者在原協(xié)議中注明。另外，業(yè)主在簽訂預(yù)售合同時，應(yīng)把會所等相關(guān)的條款明確寫進合同，如會所的交付時間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對象等，同時明確責任承擔，以便為自己日后維權(quán)時追究開發(fā)商相關(guān)違約責任取得證據(jù)。

關(guān)注話題之三：

樓層層高縮水引起爭執(zhí)

案例回放：

去年10月份，市民孫先生在袍江工業(yè)區(qū)購購了一套公寓現(xiàn)房，在付清所有購房款后，孫先生與開發(fā)商簽訂了一份購房合同書，合同上明確約定公寓樓層高為2.9米。為了能在春節(jié)之前搬入新居，拿到新房鑰匙后，孫先生馬上對新房進行了裝修，一次偶然的機會，他對房屋的樓層進行了丈量，發(fā)現(xiàn)樓層高度僅為2.78米。

合同上明明規(guī)定是2.9米的，為何實際層高只為2.78米呢？為了確定自己新房的樓層高度，隨后，孫先生專程請來了房管部門，經(jīng)過現(xiàn)場丈量，發(fā)現(xiàn)這套住宅的樓層確實只有2.8米，比合同約定中的高度少了整整10厘米。為了給自己討還一個公道，孫先生拿著測繪部門的權(quán)威數(shù)據(jù)數(shù)次與開發(fā)商溝通，但對方均以各種理由進行推托。無奈之下，孫先生一紙訴狀把開發(fā)商告上了法庭，終于為自己討還了一個公道，開發(fā)商向?qū)O先生賠償了5.37萬元的違約金。

律師點評：

近年來，房屋層高“縮水”現(xiàn)象日趨嚴重，成為購房人投訴的一個。從法律上講，商品房層高與合同約定不符，是違約行為，須承擔違約責任，但往往合同并未明確約定開發(fā)商如何承擔責任，并且也不可能要求開發(fā)商將層高恢復到約定的高度，在業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額多少的情況下，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般不高。

所以，針對這樣的現(xiàn)狀，作為購房人，在具體購房時，尤其是當雙方準備簽署購房合同時，一定要明確約定樓層層高的違約責任和違約賠償數(shù)額，這樣一旦發(fā)生糾紛，可以限度地保障購房者的權(quán)益。

關(guān)注話題之四：

“內(nèi)部認購”存在諸多隱患

案例回放：

由于去年上半年樓盤銷售持續(xù)火爆，在一幫朋友的勸說下，去年7月，家住紹興縣錢清鎮(zhèn)的錢先生通過托關(guān)系的方式，在柯橋一樓盤以“內(nèi)部認購”的方式購購了一套住宅，雖然明知該樓盤尚沒有取得商品房預(yù)售證，但由于開發(fā)商聲稱是內(nèi)部價格，與日后開盤后的價格有不小差價，所以他毫不猶豫地支付了50萬元的頭筆款項。

錢先生介紹說，在支付頭筆購房款項時，經(jīng)詢問得知，該樓盤還沒有取得商品房預(yù)售許可證。但銷售人員當時曾表示，由于當時不能公開發(fā)售，只是“內(nèi)部認購”，所以價格和戶型選擇方面都有很大的優(yōu)惠。如果公開發(fā)售就會大幅度漲價，機不可失，所以，“占了很大便宜”的購房者必須提前支付高額定金，如果購購一套售價150萬元左右的房屋，必須交納50萬元的定金，而具體的戶型可能還要根據(jù)公開銷售的情況調(diào)整。

但讓錢先生意想不到的是，在開盤之際，原本標明150萬元的房子價格，一下子躥到了210萬元，并且這些昔日以“內(nèi)部認購”方式預(yù)購的消費者與開盤后購購的消費者之間僅有1萬元的差價。這讓錢先生很不快，于是，錢先生提出退房的要求，但開發(fā)商卻以各種理由拖著不辦。無奈之下，他一紙訴狀將開發(fā)商告上了法庭，較終如愿退還了購房預(yù)付款。

律師點評：

沒有預(yù)售許可證的樓盤是不允許公開發(fā)售的，“內(nèi)部認購”是打擦邊球，許多看似火爆的認購場面都是開發(fā)商炒出來的，通過價格優(yōu)惠等許諾吸引購購者，看似“餡餅”實際上卻是陷阱。高額的定金也意味著極高的風險，一旦開發(fā)商脆弱的資金鏈斷裂，那么購房者將不得不面臨“錢樓兩空”的尷尬。

在具體購房過程中，雖然有些開發(fā)商給出的“內(nèi)部認購”條件會相對優(yōu)惠，但卻是一個高風險誘餌。此外，缺少“五證”也就是缺乏保障的一個方面，一旦消費者利益受到損害，那么維權(quán)將十分艱難。

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