半年來一直在看網(wǎng)友發(fā)來的咨詢郵件，本想等7月15日上午國家統(tǒng)計局上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)出來分析后再回復大家，但是由于周六周日有事，不得已只能提前了，今天統(tǒng)一回復大家?guī)讉€較關心的問題：調控會成空調嗎？房價會降嗎？房價能降多少？房價還會一直上漲嗎？

　　一、房地產(chǎn)調控會成空調嗎？

　　一定不會。這一點其實無需多談，2月27日，總理在與網(wǎng)友在線交流時已經(jīng)給出這個問題的答案：“群眾的心情我非常了解。我也知道所謂‘蝸居’的滋味...我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位。”

　　當然，對于這個觀點許多網(wǎng)友并認同，并且會拿出連續(xù)六年房價上漲的事實作為依據(jù)，但是，我們絕不能忽略，成就房地產(chǎn)市場化與房價暴漲的也是總理，馮侖前一段在博客中就曾回憶，“1999年在朱镕基總理上臺。朱镕基上臺前，房地產(chǎn)基本屬于基建，不是商業(yè)，不是經(jīng)濟的主要話題和重要領域。在朱镕基上臺前后，在深圳有個研討會，王石也有參加。朱镕基說房地產(chǎn)是新的經(jīng)濟增長點，是國民經(jīng)濟支柱，你們認為行不行。王石說，總理說行那就能行。”，因此從朱镕基時代開始新的房地產(chǎn)政策就出現(xiàn)了，直至2003年，房地產(chǎn)業(yè)被正式確認為支柱產(chǎn)業(yè)，逐漸形成了今天的高房價局面。

　　從這些事實可鑒，是總理決定了房地產(chǎn)業(yè)的市場化方向和經(jīng)濟支柱地位，較終形成了今天的房地產(chǎn)與民生之間的矛盾問題，那么總理可以做到這一切，又有什么理由可以不相信總理可以改變這一切呢？

　　二、房價會降嗎？

　　肯定降，而且會出現(xiàn)一個相對長時間的緩慢下降過程。為什么這樣說呢，還是要取決于總理對網(wǎng)友的承諾“本屆政府任期內能把這件事情管好...使房價能夠保持在一個合理的價位”。

　　房價的合理價位是什么？或許我們無法尋求一個直觀而又切合實際的標準，但是按照國際標準的房價收入比可鑒，國際正常的房價收入比為1：3-1：6年，即便我們存在人多地少等特殊原因，較多也只能承受1：6比例左右的房價收入比。這一點即取決于我們當前國情的社會保障制度欠缺，又取決于醫(yī)療、教育、通脹、就業(yè)、城鎮(zhèn)化等多方面因素，如果我們的房價收入比無法合理，普通百姓無法承受，那么就一定要達到新加坡住房體系70%保障性住房比例的房地產(chǎn)結構標準，才能夠真正的解決好房地產(chǎn)與民生之間的關系。

　　而事實上盡管我國的M2發(fā)放量超過美國，GDP也晉升為世界前三行列，09年的財政收入也高達7萬億左右，但是實施大規(guī)模的公共租賃房建設對于政府來講，依舊是力不從心，尤其是在地方政府負債率高達7.26萬億，部分地方政府負債率已經(jīng)高達財政收入3倍的情況下，依靠地方政府來大規(guī)模建設保障住房，對于政府來講只能是一個幻想。因此，在社會矛盾不斷激化的情況下，只有降房價才能緩解政府所承受的社會矛盾壓力。當然，這是個相對漫長的過程，并不會一蹴而就。

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　　三、房價能夠降多少？

　　這個問題相對復雜，較終依照保障性住房的供給比例和房價收入比來衡量。同上段所述一樣，如果不能達到高比例保障性住房供給的房地產(chǎn)結構，按社會承受力來講，房價收入比較多能承受住1：6的房價收入比，如果高于這一標準，房地產(chǎn)業(yè)雖然會有發(fā)展，但是社會問題根本無法解決，與房價相關的其它經(jīng)濟問題也會更加復雜，尤其是通脹、物價、收入、就業(yè)與經(jīng)濟增長等問題，都會連反映出一系列的疊加效應，較終令經(jīng)濟與社會關系變得更為復雜。

　　另外需要一點說明：所謂的合理房價收入比，并非是一成不變的房價，較終還要取決于人均收入增長情況，如果人均收入高速增長，房價即便不降，也會逐漸形成合理的房價收入比，其較關鍵問題在于，通脹與人均收入的關系，所謂的真實房價收入比并不是人均收入與房價之間的房價收入比，而是人均可支配收入與房價的房價收入比，人均可支配收入是否增長也一定要扣除物價上漲因素才有效。因此，真正的收入增長還要取決于貨幣化與通脹對人均收入的影響，具體房價降多少或者漲多少，都需要以此作為依據(jù)來衡量。

　　四、房價還會一直上漲嗎？

　　這一點其實大可不問，因為這完全取決于政策，確切點說，還是要取決于總理。只要總理讓它漲它就一定會繼續(xù)上漲，只要總理讓它降，他就一定會降。正如當年王石回答朱镕基總理所說的一樣“總理說行就能行！”。

　　當然，房地產(chǎn)問題上還存在著一個市場化因素，就是房價走勢取決于市場與供需結構，但是無門無法否認，土地壟斷與銀行國有情況下的房地產(chǎn)業(yè)，并非市場化產(chǎn)業(yè)，頭先國家壟斷的土地價格并不由市場供需所決定價格，之所以地價不斷上漲占房價成本逐漸提高，完全是土地供給制度弊端所造成的結果，房價漲到今天這個地步，土地主管部門無法推卸責任。

　　另外，眾所周知房價漲幅過快問題中存在著投機因素的推動，而從03年至今的投機行為可見，支撐投機的是我們的金融系統(tǒng)，正是幾大銀行瘋搶房貸拉長了金融杠桿的長度，給與炒房者與投機者信貸支撐，才造成了投機需求推動房價大漲的事實，盡管今天的炒房大軍中有部分人已經(jīng)可以完全擺脫對金融杠桿的依賴，但是在這群投機者尚未成為千萬富翁之前，多半的投機行為都仰仗于信貸支撐的事實永遠無法抹除，這一點從較近10年的房地產(chǎn)與商業(yè)貸款可以分辨得一清二楚，已經(jīng)沒有人拿得出任何數(shù)據(jù)予以質疑。

　　較后一個問題：高房價還能持續(xù)多久？

　　較近一年多，我經(jīng)常會收到一句問詢，這種社會局面還能持續(xù)多久？當然，我無法回答這個問題，因為至今為止，我還看不到普通百姓與工人、農(nóng)民群體的承受底線在哪里，但是較近幾年的社會問題越來越多，罷工運動不斷頻發(fā)，行為藝術的宣泄行為越來越多，維穩(wěn)支出越來越高等等，似乎也在說明一個問題，當前得百姓承受底線正在逐步暴露出來，當一線城市的菜市場出現(xiàn)貧民揀菜幫生活，流浪群體越來越多，就業(yè)壓力越來越大，經(jīng)濟結構失衡越來越嚴重的情況下，社會承受力的極限也正在接近，如果不能提早改善這種局面，一旦社會承受力達到極限，就一定會瞬間崩潰。改善民生早已不能只停留在口號階段，那么吃穿住用行幾個生存要素中的居住問題，還會有機會繼續(xù)惡化社會矛盾嗎？

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