6月24日，以“濱海置業(yè)、休閑置業(yè)、全球置業(yè)”為主題的北京夏季房展會(huì)開幕。據(jù)主辦方介紹，海景房成了展會(huì)上的完全主角，但是受宏觀調(diào)控的影響，正處于旺季的海景房銷售并不如以往理想。作為北京人度假置業(yè)頭選地的秦皇島海景房也不例外，同樣經(jīng)歷了旺季不旺的尷尬，甚至能否有旺季仍是個(gè)未知數(shù)。
　　秦皇島海景房交易量降30%
　　秦皇島作為離北京較近的一個(gè)濱海城市，吸引了大批北京游客來此休閑度假。從2007年開始，一過五一，由于游客增多，這里的海景房就會(huì)進(jìn)入銷售旺季。
　　距離海岸線五百多米的戴河大街，幾乎是海景房銷售一條街，道路的兩旁，每隔幾百米就有一個(gè)售樓處。南戴河的一線海景公寓，大多集中在這個(gè)地方。今年這里看不見往年的熱鬧，6月19日雖然是周末，但售樓處里非常冷清，工作人員懶洋洋地靠在沙發(fā)上，或者三五成群地在門口聊天，有的售樓處大門甚至已經(jīng)上了鎖。
　　戴河新城銷售經(jīng)理?xiàng)钛蟾嬖V記者，從今年四月初到六月，房子一直不好賣， 2007年至今，這種情況還是次出現(xiàn)。
　　另一項(xiàng)目戴河國(guó)際銷售經(jīng)理董薇也表示，去年夏天海景房每個(gè)月的平均銷量能達(dá)到150套到200套。而今年由于政府不斷出臺(tái)調(diào)控樓市的政策，加上氣候比往年冷，秦皇島市海景房的交易量下降了差不多30%。
　　而作為老牌旅游勝地，北戴河的情況稍微好一些，由于北戴河離市區(qū)很近，配套建設(shè)也很完善，因此本地客戶與外地客戶平分秋色，銷售情況比較穩(wěn)定。但森林逸城銷售經(jīng)理黨巍坦言，比起2009年搶房的盛況，目前的市場(chǎng)也還是萎縮得比較厲害。{$page$}
　　“降價(jià)了記得通知我”
　　雖然銷售情況不盡如人意，但黨巍認(rèn)為，海景房需求仍旺盛，“稀缺的自然資源，決定了海景房的需求和升值空間都是很大的”。
　　在戴河新城售樓處，記者就碰到了一對(duì)來看房的東北老夫妻，沒有購房的理由是，“北京的房子都降價(jià)了，這里估計(jì)也得降”。
　　楊洋表示，新政策其實(shí)也不會(huì)給客戶帶來什么實(shí)質(zhì)購購障礙，“政策影響的是購房心理”。
　　雖然秦皇島出臺(tái)了限制外地人貸款和提高頭付比例的措施，但楊洋認(rèn)為，南戴河的房子均價(jià)在四千元左右，一套房子總價(jià)也就二三十萬元，很多人都有全款支付的能力。因?yàn)轭^付提高購不了房子的客戶，數(shù)量很少。
　　之所以不購房，是對(duì)未來市場(chǎng)沒有信心，怕價(jià)格下跌。楊洋說，現(xiàn)在來看房的客戶，進(jìn)門句話就會(huì)問“降價(jià)了沒有？有沒有優(yōu)惠？”得知沒有降價(jià)后，很多客戶都是一臉失望的表情，很多人臨走還會(huì)對(duì)銷售人員說“降價(jià)了記得通知我”。
　　黨巍分析，目前這種情況其實(shí)是客戶的儲(chǔ)蓄期，一旦對(duì)政策的預(yù)期好轉(zhuǎn)，這些需求會(huì)猛烈地爆發(fā)出來。他認(rèn)為由于不缺乏需求，現(xiàn)在開發(fā)商是在與政策博弈，要看政策的“陰霾”何時(shí)消退。
　　新盤多低價(jià)入市
　　因?yàn)槭袌?chǎng)的低迷，開發(fā)商在銷售策略上也做出了調(diào)整。記者發(fā)現(xiàn)，南戴河近期新開的幾個(gè)樓盤，入市的價(jià)格都比較低。
　　端午節(jié)前開盤的夏都海岸，均價(jià)還不到6000元/平米，而在其對(duì)面，2007年開盤的倚海四十五度，在售的單價(jià)為7000多元/平米。事實(shí)證明，低價(jià)入市還是取得了一些成效，據(jù)銷售人員介紹，夏都海岸開盤后，銷量一直領(lǐng)跑，端午節(jié)期間賣了二十多套房子。
　　開發(fā)商一致表示，低價(jià)開盤也是隨行就市的表現(xiàn)。以前銷量好的時(shí)候，房?jī)r(jià)的漲幅也很可觀，現(xiàn)在市場(chǎng)不好了，也要適當(dāng)?shù)刈寖r(jià)格有所回調(diào)。因?yàn)樾枨蠓浅Ｍ?，很多消費(fèi)者通過比較，覺得價(jià)格比較合理的時(shí)候，還是會(huì)出手的。楊洋說，這也是一種營(yíng)銷策略，低價(jià)能帶給客戶一定的實(shí)惠，然后靠他們的口碑帶動(dòng)市場(chǎng)。{$page$}
　　宣傳戰(zhàn)打響
　　楊洋樂觀地表示，現(xiàn)在的情況比起較冷淡的四五月份，已經(jīng)好了很多，從端午節(jié)開始，成交量已經(jīng)開始回升了，端午節(jié)也迎來了銷售的小高潮，三天的成交量有二三十套。交易量的上升給了開發(fā)商很大的信心，開始展開宣傳和營(yíng)銷活動(dòng)。
　　隨著游客的大量增加，目前很多開發(fā)商開始在旅游景區(qū)內(nèi)設(shè)置展柜，吸引前來旅游的人。而在比較繁華的北戴河，公交車和站臺(tái)上，巨幅的樓盤廣告比比皆是。隨著價(jià)格的回調(diào)，市場(chǎng)的復(fù)蘇，一場(chǎng)宣傳大戰(zhàn)已經(jīng)在秦皇島拉開帷幕。
　　而在剛剛過去的北京夏季房展會(huì)上，包括戴河新城在內(nèi)的4個(gè)樓盤都參展了。據(jù)楊洋介紹，受政策影響，雖然夏季房展會(huì)的客流量比起春展會(huì)少了很多，但是很多人對(duì)海景房的興趣十分濃厚。周末有100多人跟隨看房班車去南戴河現(xiàn)場(chǎng)參觀，現(xiàn)場(chǎng)成交了3套房。而森林逸城在周末派出了4輛看房班車，“幾乎都坐滿了”。黨巍表示，現(xiàn)場(chǎng)成交量有5-6套，“很多客戶有意向，簽約情況未來還會(huì)增加”。
　　開發(fā)商看政策動(dòng)向出牌
　　雖然端午節(jié)后，海景房的到訪量開始回升，部分樓盤的銷售業(yè)績(jī)也有了提高，開發(fā)商也開始了大規(guī)模的宣傳。但是，銷售較好的都是一些低價(jià)開盤的新樓盤和一些當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿性項(xiàng)目，而對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來說，陰霾還沒有過去，旺季也還沒有到來。從冷清的售樓處就不難看出這一點(diǎn)。
　　開發(fā)商也承認(rèn)，目前銷量提升的都是一些知名項(xiàng)目。對(duì)于何時(shí)能回到以往市場(chǎng)的熱度，開發(fā)商承認(rèn)，這是短時(shí)期內(nèi)難實(shí)現(xiàn)的。但楊洋認(rèn)為，經(jīng)過政策降溫，以后不管市場(chǎng)是否回暖，消費(fèi)者能夠站在一個(gè)理性的角度購房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不是壞事。
　　至于下一步市場(chǎng)走向，多數(shù)開發(fā)商表示，要看政策的動(dòng)向。如果政策就此打住，市場(chǎng)也許很快恢復(fù)，如果政策進(jìn)一步打壓，也許市場(chǎng)還會(huì)經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的低迷。如果形勢(shì)一直不好，可能即將開盤的一些樓盤還會(huì)以平價(jià)開盤。{$page$}
　　■ 其他城市
　　放緩開盤以期旺市
　　威海、青島、煙臺(tái)蓬萊交易量均下滑
　　和秦皇島一樣，其他城市的海景房今年市場(chǎng)狀況也不樂觀。據(jù)長(zhǎng)青投資集團(tuán)副總裁韓濤介紹，威海海景房銷售的旺季在每年的5-10月，成交量平均每個(gè)月30-60套，售樓處一直“人滿為患”。由于新政導(dǎo)致客戶觀望情緒很重，今年銷售量至少縮減了一半。
　　山東正易營(yíng)銷咨詢公司策劃總監(jiān)韓志強(qiáng)也坦言，煙臺(tái)蓬萊的海景房，異地銷售受新政影響比較大，從5月初開始，交易量就下降了30%-40%。韓志強(qiáng)還表示，在煙臺(tái)，北京、東北、內(nèi)蒙古、山西的購房者客戶都有，新政后，他們購房的積極性幾乎沒有了。
　　青島依泉美廬銷售經(jīng)理于娜娜表示，今年青島出臺(tái)了要求提供一年以上完稅證明的限制外地人購房的“禁令”，導(dǎo)致異地銷售量驟減，平均降幅達(dá)20%-30%。“青島較近又出臺(tái)了提高二套房契稅的新政策，估計(jì)還會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成更大的影響”，于娜娜分析說。
　　觀望入市
　　面對(duì)冷淡的市場(chǎng)，開發(fā)商們“價(jià)格上原地踏步，入市上放緩腳步”。
　　煙臺(tái)萬泰置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部部長(zhǎng)武俊表示，市場(chǎng)不好，蓬萊很多開發(fā)商推遲到九十月開盤，同時(shí)，推廣的會(huì)放在本地和本省市場(chǎng)，異地的推廣要根據(jù)市場(chǎng)的情勢(shì)再做打算。青島入市的計(jì)劃更為保守，于娜娜向記者透露，開發(fā)商暫時(shí)都沒有推盤的計(jì)劃，“可能要一直等到年底，才有新盤入市”。為什么會(huì)選擇淡季推盤，于娜娜指出，較主要的是因?yàn)椤耙却袌?chǎng)恢復(fù)”。
　　當(dāng)然，也有的開發(fā)商并不甘寂寞，較近，威海乳山的一些海景房項(xiàng)目，已經(jīng)一如往年開始了在北京的宣傳工作。對(duì)此，韓濤表示，這種宣傳力度已經(jīng)比往年小了很多。目前的宣傳力度只能算作是“試探性”地測(cè)試市場(chǎng)的反應(yīng)。如果宣傳得到的市場(chǎng)反饋好，開發(fā)商可能會(huì)大規(guī)模開始宣傳和銷售。{$page$}
　　■ 記者觀察
　　海景房
　　住起來不美
　　海景房確實(shí)吸引了眾多購房者的眼球，但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前很多海景房夏天潮濕、冬天寒冷，加上供暖設(shè)施跟不上，不但不能滿足度假享受的需求，反而連基本的居住要求都無法保障。
　　因?yàn)橹袊?guó)正大步走向老齡社會(huì)，多數(shù)海景房開發(fā)商都順勢(shì)打出養(yǎng)老牌。然而，中國(guó)目前異地養(yǎng)老的大環(huán)境不完善，醫(yī)保異地接續(xù)問題也尚未解決，加上開發(fā)商在開發(fā)海景房時(shí)，追求快速開發(fā)和快速收益，不注重配套設(shè)施的建設(shè)，而海景房又多在海灘附近，離城市較遠(yuǎn)，市政規(guī)劃也照顧不到位，導(dǎo)致很多海景房到了旅游淡季，儼然變成一座“空城”。
　　要使海景房擺脫“空城”的尷尬，一要蓋好房子，二要配好設(shè)施。好的產(chǎn)品才能給樓盤贏得好口碑。一些品質(zhì)較差的項(xiàng)目，市場(chǎng)好的時(shí)候還能“占市場(chǎng)大勢(shì)的便宜”，如今市場(chǎng)低迷，其成交量就地率先下滑。

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