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范偉:不“撞衫”的復(fù)地
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 727 次
我這樣思想斗爭(zhēng)了很長(zhǎng)時(shí)間,較后選擇了綠色。很幸運(yùn)沒(méi)有跟老潘撞衫。
今年5月,復(fù)地宣布,郭廣昌退任復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng),范偉接任其職。這也許意味著他將有更多的時(shí)間和空間去思考復(fù)地的戰(zhàn)略。
在博鰲房地產(chǎn)論壇中的一個(gè)細(xì)節(jié)讓人感覺(jué)到范偉對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的思考。
范偉在論壇上以不“撞衫”來(lái)解釋企業(yè)的差異化選擇,他說(shuō):“昨天到了房間,博鰲房地產(chǎn)論壇組委會(huì)給了兩套服裝,一套是紅的,一套是綠的,我個(gè)人喜好是穿紅色,但是作為企業(yè)盡量要差異化,我就想大家會(huì)盡量做什么選擇。一般的大家會(huì)選擇紅色的比較多,我如果為差異化,會(huì)選擇綠色。但是如果所有人都象我這樣想,選綠色的人更多了。我這樣思想斗爭(zhēng)了很長(zhǎng)時(shí)間,較后選擇了綠色。很幸運(yùn)沒(méi)有跟老潘撞衫?!?/P>
很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),復(fù)地是復(fù)星系專業(yè)化的樣本,早在2002年的時(shí)候,復(fù)地就已經(jīng)踏上了全國(guó)性擴(kuò)張的步伐。2004年,復(fù)地就成功在H股上市,那個(gè)時(shí)候中國(guó)內(nèi)地H股上市的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)不超過(guò)3家。
此外復(fù)地多年對(duì)地產(chǎn)金融的悉心經(jīng)營(yíng)都比其他房地產(chǎn)企業(yè)要早得多。
復(fù)地幾乎所有的項(xiàng)目當(dāng)中均擁有境外基金的身影。例如,2004年的復(fù)地雅園是與摩根士丹利合作,復(fù)地香堤苑是與ING合作;2005年的復(fù)城國(guó)際同樣是與ING合作;2006年無(wú)錫新城項(xiàng)目是與加拿大某國(guó)際基金合作。
但對(duì)地產(chǎn)金融悉心經(jīng)營(yíng)的同時(shí),復(fù)地也被認(rèn)為是一家對(duì)金融杠桿使用較為保守的企業(yè)。很多時(shí)候,人們會(huì)認(rèn)為作為國(guó)內(nèi)較早利用資本市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)張的企業(yè)之一,復(fù)地在近年來(lái)的成長(zhǎng)速度似乎有所減慢。2006年,上海復(fù)地新增的土地儲(chǔ)備可建總建筑面積僅約85萬(wàn)平方米。
2007年,上海復(fù)地曾掀起過(guò)一波拿地狂潮。這一年復(fù)地在一二線城市獲得了總計(jì)475萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。但即便如此,面對(duì)大多數(shù)企業(yè)加速的規(guī)模擴(kuò)張,復(fù)地的成長(zhǎng)速度依然顯得過(guò)慢。
過(guò)慢的擴(kuò)張速度顯然無(wú)法得到資本市場(chǎng)的認(rèn)同,復(fù)地的股價(jià)在2008年一度低于每股1港元,復(fù)地本身的價(jià)值并未在資本市場(chǎng)上得到放大。
在這樣的背景之下,范偉接任復(fù)地之后,應(yīng)該考慮到的問(wèn)題是:在市場(chǎng)更為認(rèn)同擴(kuò)張性企業(yè)的時(shí)候,復(fù)地如何能夠保持自身的企業(yè)個(gè)性的同時(shí)讓復(fù)地快速成長(zhǎng)。
以下是觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在博鰲房地產(chǎn)論壇期間對(duì)范偉的采訪。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:投資者或者外界關(guān)注復(fù)地的人,可能會(huì)認(rèn)為你們?cè)谶@幾年的發(fā)展過(guò)程中保守了一點(diǎn)?怎么看待保守和發(fā)展之間的平衡?
范偉:這要看大家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律的了解,因?yàn)楫吘购芏嗤顿Y者對(duì)這個(gè)行業(yè)還不是太了解,又因?yàn)樾袠I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,房地產(chǎn)公司的報(bào)表總體上的表現(xiàn)是比較波動(dòng)的。
但是其實(shí)如果對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解再深入一點(diǎn)??匆患曳康禺a(chǎn)公司不能夠僅僅簡(jiǎn)單看它的報(bào)表,因?yàn)閳?bào)表反映的是企業(yè)當(dāng)年銷售并且竣工的那部分所產(chǎn)生的利潤(rùn)。對(duì)于企業(yè)而言,還有很大一塊資產(chǎn)是在銷樓盤和已儲(chǔ)備的土地,這些資產(chǎn)的價(jià)值每年都在變化,但是這些價(jià)值的變化在報(bào)表上是不能體現(xiàn)出來(lái)的。
評(píng)估一個(gè)房地產(chǎn)公司要從更全面的角度去分析評(píng)估。更深入地分析你可能知道,這家公司的報(bào)表可能的企業(yè)很少的那一部分,而更多的利潤(rùn)藏在公司內(nèi)部沒(méi)有反映出來(lái)。
就復(fù)地而言,外界感覺(jué)上做得慢了一點(diǎn),但這并不代表復(fù)地沒(méi)有創(chuàng)造價(jià)值。事實(shí)上我們還是在創(chuàng)造價(jià)值的,但是沒(méi)有反映在報(bào)表上,這可能需要更多的解釋。我們的想法是,一方面需要跟投資者解釋和分析,另一方面我們?cè)谇皫啄陥?bào)表反映可能會(huì)讓大家感覺(jué)復(fù)地的發(fā)展慢一點(diǎn),但是往后幾年我們的成績(jī)自然會(huì)在報(bào)表上反映出來(lái)。不一定是復(fù)地是保守的,而是正好機(jī)緣巧合,這幾年報(bào)表看上去略微差一點(diǎn)。對(duì)這個(gè)問(wèn)題我是這樣理解的。
我們希望投資者能夠重新認(rèn)識(shí)復(fù)地的成長(zhǎng),當(dāng)然重新的認(rèn)識(shí)要通過(guò)未來(lái)幾年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)和報(bào)表的改善。此外,我們也要讓投資者看到公司復(fù)地?fù)碛羞@么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),我們從來(lái)沒(méi)有購(gòu)過(guò)一塊很貴的地,沒(méi)有購(gòu)錯(cuò)一個(gè)項(xiàng)目。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:那么我們應(yīng)該怎樣理解復(fù)地在這幾年所做的,或者說(shuō)復(fù)地在未來(lái)可能呈現(xiàn)出來(lái)的價(jià)值?
范偉:我們的核心是要在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里面準(zhǔn)確地把握客戶的需求,準(zhǔn)確地把握這個(gè)行業(yè)的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。我們通過(guò)研究客戶的需求,通過(guò)研究行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)去發(fā)現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)。這和跟復(fù)星的意愿,和復(fù)星的基因是一樣的。復(fù)星是在整個(gè)中國(guó)發(fā)現(xiàn)價(jià)值點(diǎn),看哪些行業(yè)在中國(guó)有成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。復(fù)地是在尋找機(jī)會(huì),發(fā)現(xiàn)價(jià)值。應(yīng)該說(shuō)我們很努力去做了,但是不是做到很專業(yè),遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)別人,現(xiàn)在我們還不敢這么說(shuō),但至少我們現(xiàn)在是往這個(gè)方向去做的。
除了發(fā)現(xiàn)價(jià)值,復(fù)地所作的另外一個(gè)方面的努力是找到資金的來(lái)源。房地產(chǎn)畢竟是一個(gè)資金密集型行業(yè),資金的來(lái)源很重要。復(fù)地做過(guò)一些嘗試,包括到香港上市,跟外資基金合作。我們可能還會(huì)有新的嘗試,例如未來(lái)在國(guó)內(nèi)成立房地產(chǎn)基金。所以復(fù)地一方面強(qiáng)調(diào)有業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì),能夠創(chuàng)造價(jià)值;方面強(qiáng)調(diào)要有資金的來(lái)源。
只有拓寬你的資金來(lái)源,才會(huì)有機(jī)會(huì),兩個(gè)結(jié)合起來(lái)之后就是靠我們的執(zhí)行能力了,我的價(jià)值創(chuàng)造能力,這需要優(yōu)化管理,這是第三個(gè)方面??傮w上復(fù)地作為房地產(chǎn)企業(yè)較為關(guān)注的還是這三個(gè)方面,這三個(gè)方面都要去磨煉。如果這三個(gè)都磨煉得很好的話,復(fù)地應(yīng)該是很有核心競(jìng)爭(zhēng)的公司了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:未來(lái)兩到五年之間,復(fù)地有怎樣的發(fā)展計(jì)劃或者目標(biāo)?
范偉:剛才前面講了,復(fù)地背后的邏輯就是剛才的三個(gè)方面,我們還是希望抓住在中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里面客戶的需求和行業(yè)發(fā)展的規(guī)律,從這中間去發(fā)現(xiàn)我們業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì),獲得我們的投資機(jī)會(huì),然后利用多渠道的資金來(lái)源去做背后的支撐,靠我們內(nèi)部的管理團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力,去實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo),基本上就是這樣一個(gè)邏輯。但是你說(shuō)具體數(shù)字,兩到三年的數(shù)字的目標(biāo),沒(méi)有什么特別的數(shù)字。
房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是有規(guī)律的,但是這個(gè)規(guī)律也很難把握,要發(fā)現(xiàn)客戶的需求變化,發(fā)現(xiàn)行業(yè)的規(guī)律,這不是容易的事情,必須非常投入,非常專心,不光光是我一個(gè)人,還需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)都有這方面水平的提高。多渠道的資金來(lái)源也是一樣的,畢竟整個(gè)金融環(huán)境,金融體系決定了融資需要得到投資者的肯定和信任,還需要給他們足夠的回報(bào),這些都不是簡(jiǎn)單的事情。
另外就是在區(qū)域擴(kuò)張過(guò)程中,那么多地方要建立新的團(tuán)隊(duì),這些團(tuán)隊(duì)需要符合公司整體的價(jià)值觀,這些都是一件一件的事情,很難說(shuō)哪一件事情特別重要,整個(gè)事情就是一個(gè)系統(tǒng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:您如何看待這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整?
范偉:行業(yè)波動(dòng)是常態(tài),不可能不波動(dòng)。較近這幾年市場(chǎng)波動(dòng)的頻率給人感覺(jué)比以前更快了,以前房地產(chǎn)波動(dòng)周期可能是五年到八年,但目前就國(guó)內(nèi)而言,從05年到現(xiàn)在已經(jīng)有好幾次了。這說(shuō)明市場(chǎng)波動(dòng)的頻率更快了,而且波動(dòng)的幅度可能也會(huì)比一般的人想象得大。
去年房?jī)r(jià)、土地價(jià)格變動(dòng)的幅度比較大。在這種情況之下,如果一個(gè)企業(yè)想謀求長(zhǎng)期發(fā)展,那就需要控制和防范風(fēng)險(xiǎn),這很關(guān)鍵。事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)防范無(wú)非是控制企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu),控制企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性的結(jié)構(gòu),這是較為重要的兩個(gè)方面。
但企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)意味著市場(chǎng)往下的時(shí)候企業(yè)不至于冒太大的風(fēng)險(xiǎn),這意味著市場(chǎng)向上的時(shí)候你也沒(méi)有吃到的肉。如果你要防范風(fēng)險(xiǎn),你就必須預(yù)知這樣的結(jié)果。市場(chǎng)好的時(shí)候不要去羨慕人家,冒險(xiǎn)的人去吃了一大塊肉,沒(méi)什么好羨慕的,他是冒了比你更大的風(fēng)險(xiǎn)才吃到那塊肉,萬(wàn)一市場(chǎng)不好,他可能死掉。所以這點(diǎn)是很重要的,人家說(shuō)事后諸葛亮,看到人家吃到大肉了,就后悔了,認(rèn)為自己怎么不冒大一點(diǎn)的險(xiǎn),你做這個(gè)選擇的時(shí)候你就知道你是冒了多大的風(fēng)險(xiǎn),你在追求多大的收益,這個(gè)東西是很公平的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:上海這邊較近的土地拍賣,復(fù)地都沒(méi)有去,為什么?
范偉:較近一段時(shí)間大家比較饑渴,地價(jià)會(huì)比較高,現(xiàn)在政府對(duì)土地供應(yīng)的基本原則大家應(yīng)該都看到了,基本原則還是盡量想辦法會(huì)加大土地供應(yīng)。既然政府想要加大土地供應(yīng),我想未來(lái)機(jī)會(huì)會(huì)有的,何必急于去搶呢?如果有更多土地推出,已經(jīng)購(gòu)地的企業(yè)不可能那些東西全部都購(gòu)走了,所以對(duì)我們而言,總是會(huì)有機(jī)會(huì)的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:能談?wù)剰?fù)地拿地的訣竅嗎?
范偉:我們應(yīng)該保持我們自己的心態(tài),不會(huì)急著去追捧一些土地。購(gòu)不到我可以等,總有機(jī)會(huì),因?yàn)楸旧淼禺a(chǎn)這個(gè)行業(yè)不像其他的快速制造品,原材料都不能停的。我們自己有很多項(xiàng)目在做,不是今天不購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目,明天就沒(méi)事情做了,因此我們強(qiáng)調(diào)保持心態(tài)。
關(guān)鍵問(wèn)題就是剛才前面講的,我們這么做的時(shí)候,我們自己心里也想明白了,因?yàn)槲覀儾辉敢饷疤蟮娘L(fēng)險(xiǎn),所以我們做好這個(gè)心理準(zhǔn)備。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:您的意思是在速度和質(zhì)量面前您會(huì)選擇質(zhì)量。
范偉:對(duì)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:商業(yè)地產(chǎn)在復(fù)地整個(gè)戰(zhàn)略上是做一種什么樣的考慮?
范偉:我們會(huì)慢慢增加一些非住宅的投入。原因很簡(jiǎn)單,公司的資產(chǎn)規(guī)模大了之后,尤其是上市之后,整個(gè)總資產(chǎn)大了,這需要我們從整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范去考慮問(wèn)題。業(yè)務(wù)多元化可能是防范風(fēng)險(xiǎn)的一種模式,因?yàn)閱我蛔鲎≌娘L(fēng)險(xiǎn)可能更大。所以我們從04年開(kāi)始,慢慢增加一點(diǎn)非住宅類的投入,非住宅類的投入對(duì)我們來(lái)講其實(shí)是兩個(gè)環(huán)節(jié),一個(gè)就是開(kāi)發(fā),一個(gè)就是開(kāi)發(fā)以后的持有,這兩個(gè)環(huán)節(jié)我們現(xiàn)在都在做。當(dāng)然,還是在開(kāi)發(fā)上。所以從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面,我們背后的邏輯是多元化業(yè)務(wù)可以對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:前段時(shí)間您賣的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目,外面評(píng)價(jià)說(shuō)把它作為非核心的資產(chǎn)?為什么說(shuō)是非核心的資產(chǎn)?
范偉:那是我們05年收購(gòu)“頭府”這個(gè)項(xiàng)目,當(dāng)時(shí)兩個(gè)項(xiàng)目是打包在一個(gè)項(xiàng)目公司旗下的,我們收購(gòu)了一個(gè)項(xiàng)目公司,帶回來(lái)了兩個(gè)項(xiàng)目,一個(gè)是住宅項(xiàng)目,還有一個(gè)就是加州大廈。加州大廈總體體量不大,而且是
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