二、三線城市拿地超七成

從上市房企半年報來看，企業(yè)拿地熱情依然不減。2010上半年，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年拿地金額的50%，而在二、三線城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲備接近或超過七成。

半年報顯示，萬科上半年新進入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，累計新增項目38個，其在二、三線城市的拿地面積占新增土地建筑面積比重從2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%。

此外，保利地產在二、三線城市的拿地比例從2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%；華潤置地2010年上半年新增土地儲備全部來自二、三線城市。中海地產、龍湖地產2010年上半年在二、三線拿地面積也仍然達到80%左右。

從半年報反映的情況來看，萬科、保利地產、恒大地產、綠城房產、華潤置地、復地集團等品牌開發(fā)商上半年土地儲備多處于二、三線城市，平均樓面地價在3500元以下，成本相對較低。

搶占商業(yè)地產制高點

純商業(yè)地產領域的開發(fā)商業(yè)績讓人大開眼界，包括萬達、soho中國等在內的商業(yè)地產開發(fā)商，中期成績均大幅增長，全線飄紅。商業(yè)物業(yè)因其能夠提供穩(wěn)定回報、尚未受到政策嚴厲監(jiān)控等特點，成為開發(fā)商爭搶的制高點。越來越多的企業(yè)選擇在原有純住宅產品體系中，配以一定比例的商業(yè)地產，以增強對抗市場波動的能力。

在半年報中，招商地產規(guī)劃在未來增持商業(yè)項目，包括建設蛇口太子灣國際郵輪母港和海上世界cbd的大手筆規(guī)劃，以及其他城市商業(yè)地產的逐步增加。而萬科總裁郁亮也明確表示有機會將“循序漸進地發(fā)展商業(yè)地產業(yè)務”。郁亮稱，近期商業(yè)地產不會超過10%，未來兩、三年較多也不會超過20%。

相比之下，保利地產向商業(yè)地產領域進軍的決心更加堅定。保利半年報顯示，上半年，保利的商業(yè)地產經營穩(wěn)步提升，經營面積約55萬平方米，實現(xiàn)經營收入約2億元；4月10日佛山保利洲際酒店正式開業(yè)，成為洲際品牌頭家開業(yè)三個月即實現(xiàn)了正現(xiàn)金流的酒店。保利地產表示，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%，在未來的3年內，持有型商用物業(yè)面積將增加到300萬平方米。

謀求金融業(yè)務創(chuàng)收

房企資金鏈決定著房企的生死存亡。開發(fā)商們逐漸意識到，單純依靠銀行貸款、上市融資、銷售回款這些傳統(tǒng)途徑已不能滿足企業(yè)在復雜環(huán)境下的生存需求。于是，房地產基金等多渠道融資與創(chuàng)收，成為不少房企新的發(fā)展方向。

據(jù)不完全統(tǒng)計，國內新近成立的以房地產開發(fā)企業(yè)為主導的地產基金已超過100家。主要分兩類：一是以金融投資機構為主要發(fā)起者的戰(zhàn)略型投資基金；二為大型房地產開發(fā)企業(yè)為主要發(fā)起人及募資設立，以此彌補銀行開發(fā)貸款收緊留下的資金缺口。

目前，包括中國海外、華潤地產、金地集團、復地集團等，均已試水房地產私募投資基金。其中，中海與工銀國際成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產基金；金地與瑞銀發(fā)起房地產基金頭期募資約1億美元；去年復地與諾亞財富發(fā)起資產管理規(guī)模在6.3億景業(yè)基金。

半年報數(shù)據(jù)顯示，金地集團6月底賬面現(xiàn)金94億元，同期流動負債246億元，扣除無需償還的預收賬款105億后，流動負債依然達到141億元，經營活動產生的現(xiàn)金流為-45.36億元?？梢?，下半年，金地面臨較大的資金壓力。金地集團董事長凌克多次在公開場合表示，金地在做好短期風險防御工作的同時，還將建立長效發(fā)展機制，例如探索房地產金融、商業(yè)地產等領域，并希望到2015年房地產金融業(yè)務所創(chuàng)造的利潤在集團中占比能超過20%。

而復地集團的“開發(fā)投資雙核驅動”商業(yè)模式更為明晰。復地集團總裁范偉介紹，未來投資業(yè)務將著重于投資價值的發(fā)現(xiàn)和投資后的管理提升，進一步明確發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務策略，積極推進價值投資業(yè)務的探索，推進私募房地產基金的快速發(fā)展。復地在堅持開發(fā)業(yè)務的基礎上，設想到2019年，整個投資板塊的利潤貢獻能占到整個復地集團的40%左右。