二、三線城市拿地超七成

從上市房企半年報來看，企業(yè)拿地?zé)崆橐廊徊粶p。2010上半年，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年拿地金額的50%，而在二、三線城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲備接近或超過七成。

半年報顯示，萬科上半年新進入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，累計新增項目38個，其在二、三線城市的拿地面積占新增土地建筑面積比重從2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%。

此外，保利地產(chǎn)在二、三線城市的拿地比例從2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%；華潤置地2010年上半年新增土地儲備全部來自二、三線城市。中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)2010年上半年在二、三線拿地面積也仍然達到80%左右。

從半年報反映的情況來看，萬科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、綠城房產(chǎn)、華潤置地、復(fù)地集團等品牌開發(fā)商上半年土地儲備多處于二、三線城市，平均樓面地價在3500元以下，成本相對較低。

搶占商業(yè)地產(chǎn)制高點

純商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商業(yè)績讓人大開眼界，包括萬達、soho中國等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，中期成績均大幅增長，全線飄紅。商業(yè)物業(yè)因其能夠提供穩(wěn)定回報、尚未受到政策嚴厲監(jiān)控等特點，成為開發(fā)商爭搶的制高點。越來越多的企業(yè)選擇在原有純住宅產(chǎn)品體系中，配以一定比例的商業(yè)地產(chǎn)，以增強對抗市場波動的能力。

在半年報中，招商地產(chǎn)規(guī)劃在未來增持商業(yè)項目，包括建設(shè)蛇口太子灣國際郵輪母港和海上世界cbd的大手筆規(guī)劃，以及其他城市商業(yè)地產(chǎn)的逐步增加。而萬科總裁郁亮也明確表示有機會將“循序漸進地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。郁亮稱，近期商業(yè)地產(chǎn)不會超過10%，未來兩、三年較多也不會超過20%。

相比之下，保利地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進軍的決心更加堅定。保利半年報顯示，上半年，保利的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步提升，經(jīng)營面積約55萬平方米，實現(xiàn)經(jīng)營收入約2億元；4月10日佛山保利洲際酒店正式開業(yè)，成為洲際品牌頭家開業(yè)三個月即實現(xiàn)了正現(xiàn)金流的酒店。保利地產(chǎn)表示，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%，在未來的3年內(nèi)，持有型商用物業(yè)面積將增加到300萬平方米。

謀求金融業(yè)務(wù)創(chuàng)收

房企資金鏈決定著房企的生死存亡。開發(fā)商們逐漸意識到，單純依靠銀行貸款、上市融資、銷售回款這些傳統(tǒng)途徑已不能滿足企業(yè)在復(fù)雜環(huán)境下的生存需求。于是，房地產(chǎn)基金等多渠道融資與創(chuàng)收，成為不少房企新的發(fā)展方向。

據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)新近成立的以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)基金已超過100家。主要分兩類：一是以金融投資機構(gòu)為主要發(fā)起者的戰(zhàn)略型投資基金；二為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要發(fā)起人及募資設(shè)立，以此彌補銀行開發(fā)貸款收緊留下的資金缺口。

目前，包括中國海外、華潤地產(chǎn)、金地集團、復(fù)地集團等，均已試水房地產(chǎn)私募投資基金。其中，中海與工銀國際成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金；金地與瑞銀發(fā)起房地產(chǎn)基金頭期募資約1億美元；去年復(fù)地與諾亞財富發(fā)起資產(chǎn)管理規(guī)模在6.3億景業(yè)基金。

半年報數(shù)據(jù)顯示，金地集團6月底賬面現(xiàn)金94億元，同期流動負債246億元，扣除無需償還的預(yù)收賬款105億后，流動負債依然達到141億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-45.36億元。可見，下半年，金地面臨較大的資金壓力。金地集團董事長凌克多次在公開場合表示，金地在做好短期風(fēng)險防御工作的同時，還將建立長效發(fā)展機制，例如探索房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，并希望到2015年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)所創(chuàng)造的利潤在集團中占比能超過20%。

而復(fù)地集團的“開發(fā)投資雙核驅(qū)動”商業(yè)模式更為明晰。復(fù)地集團總裁范偉介紹，未來投資業(yè)務(wù)將著重于投資價值的發(fā)現(xiàn)和投資后的管理提升，進一步明確發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)策略，積極推進價值投資業(yè)務(wù)的探索，推進私募房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展。復(fù)地在堅持開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，設(shè)想到2019年，整個投資板塊的利潤貢獻能占到整個復(fù)地集團的40%左右。