房地產，這個曾被視為傳統(tǒng)行業(yè)中的“暴發(fā)戶”，在新的經(jīng)濟格局下，不得不開始自我顛覆，通過金融支持和服務運營、互聯(lián)網(wǎng)等手段尋求長期持續(xù)經(jīng)營。

    相關數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)公布一季報的137家滬深上市房企實現(xiàn)營業(yè)收入總額達到2238億元，同比增長49.4%;預收賬款達到11433億元，同比大漲52.5%。不過，在營收大幅增長的背后，上市房企利潤率同比繼續(xù)下滑。一季報顯示，上市房企平均毛利率和凈利率僅有29%和7%，同比均出現(xiàn)下降，尤其是去年同期凈利潤率為9.8%，同比下降幅度達2.8個百分點。房地產行業(yè)增收不增利的局面進一步加劇。

    這并不是一個行業(yè)所能阻止的趨勢。市場需求主體、競爭格局及供應模式、供應結構的改變，讓房企間的競爭不止單純依靠規(guī)模和速度，而是更多聚焦在企業(yè)專業(yè)和服務能力上的比拼。在鼎信長城(北京)投資管理有限公司董事長章華看來，房企轉型模式正由此前的高杠桿、高周轉、高激勵，轉變?yōu)楦咂焚|、高品位、高服務。

    這逼迫房企必須轉變盈利模式。但如何顛覆傳統(tǒng)觀念，打造新的盈利模式?轉型背后，又有哪些挑戰(zhàn)?種種不確定因素疊加，都讓這場轉型大考難下定論。

    掘金服務業(yè)

    以花樣年和萬科為代表的一批具有前瞻性的房地產公司正踏上這條新生活之路，從制造業(yè)向服務業(yè)的轉變是他們的共同特征。

    “目前萬科正從產品提供商向城市配套服務商轉變，為了實現(xiàn)這個定位，萬科不得不做商業(yè)地產，除了滿足居民日常生活需要的社區(qū)商業(yè)領域，未來也可以考慮經(jīng)營垃圾場?！比f科總裁郁亮說。

    在各項服務中，物業(yè)服務無疑是較重要的戰(zhàn)略高地之一。甚至有數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理已成為約75%的客戶推薦萬科產品的頭選理由。

    克而瑞信息集團戰(zhàn)略客戶研究咨詢總監(jiān)曾英杰則指出，開發(fā)商需要作出兩個“轉變”。一是思維的轉變，物業(yè)服務之前習慣叫物業(yè)管理，需從原來的管理思維，轉變?yōu)榉账季S;二是借助更多先進的手段，包括互聯(lián)網(wǎng)工具，微信、微博、其他APP等，把社區(qū)的人盤活起來，較終成為社區(qū)的購購力。

    與互聯(lián)網(wǎng)的結合，被房企應用到物業(yè)服務多個維度。萬科力推萬科物業(yè)，建設“睿平臺”，提出轉型城市綜合配套服務商;奧園推出智能硬件、智慧服務和智愛生活為核心的AO公寓，轉型商住服務運營商;保利則推出若比鄰商業(yè)平臺、O2O比鄰洗衣，期望通過O2O線上(若比鄰APP)線下(若比鄰社區(qū)商業(yè))相結合的輕資產運營模式，謀求其新的利益增長點。

    “之所以要強調服務業(yè)的屬性，關鍵還是希望尋找一種更持續(xù)的盈利機制?！币拙臃康禺a研究院總監(jiān)嚴躍進對時代周報記者表示。

    打通服務產業(yè)鏈

    “盡管房地產行業(yè)在短時間內無法擺脫對銷售額的依賴，但無可否認新服務、輕資產代表著一個地產行業(yè)一個新的方向?！?港股分析師陳耕表示。

    以花樣年為例，2015年，花樣年旗下附屬公司彩生活于行業(yè)頭度推出“彩生活住宅”，房地行業(yè)從此邁向憑借服務賺錢的時代，通過“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)+房地產”的方式整合資源，不斷豐富完善社區(qū)O2O商業(yè)生態(tài)圈。截至2015年年底，彩生活在管物業(yè)面積總量達3.22億平方米，蟬聯(lián)全球的住宅社區(qū)服務企業(yè)。

    根據(jù)太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，國內住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，而社區(qū)服務消費將超萬億元，社區(qū)入口無疑將成為新的藍海。海通證券涂力磊將表示，國內的房地產業(yè)走過“簡單粗暴”的圈地運動后，房地產服務產業(yè)鏈有望逐步崛起。2012年，美國房地產開發(fā)、房地產服務、房地產經(jīng)紀業(yè)務收入占比分別為38%、42%和20%;而我國對應的這組數(shù)據(jù)分別是87%、11%和2%。換句話說，美國房地產服務業(yè)務收入占比達62%，而我國僅為13%，未來發(fā)展空間十分巨大。

    不過，值得注意的是，盡管“物業(yè)管理服務”在當下是異?；鸨母拍?，但隨著競爭的日益激烈，更可能成為房企和專業(yè)物業(yè)管理公司均加入戰(zhàn)局的“紅?！薄８捎谖飿I(yè)管理是輕資產運營，準入門檻低，模式易于復制，收益主要依靠規(guī)?；?，一旦分食蛋糕者增加，很有可能為搶占市場而進行惡性競爭，影響服務的質量和創(chuàng)新，成為行業(yè)進步的阻力。

    “轉型過程中房企都希望尋找一些行業(yè)的空白點，所以各類社區(qū)增值服務、移動互聯(lián)網(wǎng)技術衍生的房地產產品等都在增加。但關鍵問題在于，此類項目實際上似乎很熱，但真正落地到消費市場中就很困難?！眹儡S進表示，比如說房企開發(fā)了一個APP軟件，提供了各類配套服務給業(yè)主使用，也希望業(yè)主每天的消費流量能夠進入這樣一個APP平臺，但發(fā)現(xiàn)，類似的APP太多了，此類業(yè)務沒有義務要登錄這個APP或者那個APP。較后此類所謂的增值服務平臺其實就是自娛自樂的。

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