購(gòu)房者到售房部簽訂合同時(shí)售樓人員就會(huì)將合同一式五份翻開(kāi)，但只許購(gòu)房者看合同或簽字按指印，合同的條款不與購(gòu)房者進(jìn)行協(xié)商，并且售樓人員還說(shuō)這些合同是國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的，條款是我們公司統(tǒng)一選擇的，都一樣。往往有些購(gòu)房者聽(tīng)后連合同都沒(méi)看就簽字，但發(fā)生糾紛后再看合同，原來(lái)合同對(duì)自己這么不利；有的售樓人員曲解合同有關(guān)條款誤導(dǎo)購(gòu)房者，用口頭承諾來(lái)瓦解購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者合理要求的條款不寫(xiě)入合同或不允許選擇；有些開(kāi)發(fā)商嫌合同條款不夠用，不能全面地維護(hù)自己的利益，就在補(bǔ)充協(xié)議中約定10條甚至20條來(lái)約束、限制購(gòu)房者，動(dòng)輒讓購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任；購(gòu)房者在打開(kāi)合同時(shí)，合同中布滿了密密麻麻的問(wèn)號(hào)，售樓人員往往告訴購(gòu)房者空白處必須打問(wèn)號(hào)，這是合同規(guī)定的，再者這些條款也沒(méi)有用，就不用寫(xiě)。在當(dāng)前開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的商品房購(gòu)賣(mài)合同示范文本中，以下幾條“霸王”條款橫行，購(gòu)房者小心“埋伏”。
　　第三條：該商品房【合同約定】、【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共yk___平方米，其中，套內(nèi)建筑面積yk___平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣eyk___平方米。
　　【“霸王”表現(xiàn)】：
　?。?）開(kāi)發(fā)商只寫(xiě)房屋的總建筑面積，但不寫(xiě)套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e是多少。這就會(huì)造成購(gòu)房者不知道套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e是多少，較后房產(chǎn)證發(fā)下之后，房產(chǎn)證載明多少就是多少，有可能造成公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e變大，而套內(nèi)建筑面積小的局面。購(gòu)房者花錢(qián)卻購(gòu)了一些公攤面積。
　?。?）有的開(kāi)發(fā)商雖然將三個(gè)面積都寫(xiě)入了合同，但對(duì)三個(gè)面積如發(fā)生誤差時(shí)如何處理卻不作約定。如不作約定的話，會(huì)造成其中寫(xiě)的套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e沒(méi)有法律意義，就會(huì)造成如果在總建筑面積不變的情況下公攤面積增大而套內(nèi)建筑面積變小沒(méi)有處理方法，發(fā)生糾紛后在法律上也沒(méi)有相應(yīng)的處理依據(jù)，這對(duì)購(gòu)房者是不利的，很可能購(gòu)房者購(gòu)的很多都是公攤面積。
　　【律師支招】：
　　開(kāi)發(fā)商既然能將總建筑面積寫(xiě)入合同中，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在對(duì)房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)已對(duì)三個(gè)面積比較清楚。因此，在簽訂合同時(shí)應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商將三個(gè)面積寫(xiě)入合同，同時(shí)應(yīng)約定總建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及總建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式，還要約定在總建筑面積不變的情況下套內(nèi)建筑面積變小而公攤面積增大時(shí)的處理方法。
　　第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。
　　根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】、【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
　　當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。
　　合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
　　商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第yk__種方式進(jìn)行處理。1.雙方自行約定：
　　（1）yk__yk__yk_____；
　　（2）yk__yk______；
　　2.雙方同意按以下原則處理：
　?。?） 面積誤差比完全值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；
　?。?）面積誤差比完全值超出3%時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房。
　　購(gòu)受人退房的，出賣(mài)人在購(gòu)受人提出退房之日起30天內(nèi)將購(gòu)受人已付款退還給購(gòu)受人，并按yk____利率付給利息。
　　購(gòu)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比完全值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比完全值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還購(gòu)受人；完全值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還購(gòu)受人。
　　【“霸王”表現(xiàn)】：
　?。?）開(kāi)發(fā)商不允許選擇種方式，只許購(gòu)房者選擇開(kāi)發(fā)商自行擬定的種方式，開(kāi)發(fā)商一般作如下擬定：“如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，多退少補(bǔ)，據(jù)實(shí)結(jié)算?！辟?gòu)房者如選擇了這種處理方式，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放后，面積大多少購(gòu)房者就得補(bǔ)多少，大10平方米就得補(bǔ)10平方米 ，少多少面積開(kāi)發(fā)商只是按原價(jià)退多少面積的房款，少10平方米的面積就退你10平方米面積的房款。（2）如果購(gòu)房者選擇種方式并經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意，如面積誤差比完全值超出3%，購(gòu)受人退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商只按同期銀行活期存款利率付利息。作為開(kāi)發(fā)商，向銀行貸款也要向銀行支付同期銀行貸款利息，如果按同期銀行活期存款利率付利息的話，對(duì)購(gòu)房者是嚴(yán)重不公平的。（3）有的開(kāi)發(fā)商將本條中的“完全值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還購(gòu)受人”改為完全值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人單倍返還購(gòu)受人，雙倍返還是商品房購(gòu)賣(mài)合同示范文本中的規(guī)范條款，也是《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中規(guī)定的條款，作為開(kāi)發(fā)商，將雙倍改為單倍是嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。
　　【律師支招】：
　　針對(duì)此條，建議購(gòu)房者直接選擇該條的種方式進(jìn)行處理。面積誤差比完全值超出3%，購(gòu)受人退房時(shí)，按同期銀行貸款利率付利息。在建筑中，出現(xiàn)面積誤差國(guó)家是允許的，但不能多太多或少太少，有時(shí)面積增大，購(gòu)房人負(fù)擔(dān)不起多出的房款，面積減少會(huì)影響購(gòu)房者的居住環(huán)境。因此選擇種方式比較公平。
　　第六條： 付款方式及期限。
　　購(gòu)受人按下列第yk____種方式按期付款：
1.一次性付款yk__yk__yk___。
2.分期付款yk__yk__yk__yk___。 3.其他方式y(tǒng)k__yk__yk__yk____。
　　【“霸王”表現(xiàn)】：
　　付款方式及期限中如果選擇按揭貸款方式，開(kāi)發(fā)商會(huì)作一些規(guī)定。
　　“購(gòu)受人應(yīng)在 年 月 日之前支付頭付款 元，剩余房款 元以銀行按揭貸款方式，購(gòu)受人應(yīng)在 年 月 日前提供辦理銀行貸款資料，在 年 月 日前將銀行貸款手續(xù)辦理完畢，否則，按合同第七條逾期交房處理”。辦理銀行按揭貸款是要求開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人共同來(lái)完成的，如果開(kāi)發(fā)商前期沒(méi)有合作銀行，開(kāi)發(fā)商不提供擔(dān)保，購(gòu)房者是沒(méi)辦法辦理按揭貸款的。如購(gòu)房者按期提供了資料，但貸款沒(méi)有按期辦理下來(lái)，開(kāi)發(fā)商如依此追究購(gòu)房者沒(méi)有按期提供貸款手續(xù)或沒(méi)有將按揭貸款辦理完畢的違約責(zé)任，對(duì)購(gòu)房者是不利的，也是不公平的。
　　【律師支招】：
　　開(kāi)發(fā)商提供的合同如有此類(lèi)條款，購(gòu)房者應(yīng)要求作補(bǔ)充約定：“如購(gòu)房者按期提供了辦理銀行貸款的資料，開(kāi)發(fā)商應(yīng)出具收據(jù)；不是因購(gòu)房者的原因不能如期辦理按揭貸款的，購(gòu)房者不承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”
　　沒(méi)有寫(xiě)如果購(gòu)房者提供了資料，開(kāi)發(fā)商應(yīng)出具收據(jù)的內(nèi)容，如購(gòu)房者按期提供了資料，但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出具收據(jù)，作為購(gòu)房者沒(méi)有證據(jù)證明已提供過(guò)辦理貸款的相關(guān)資料，如貸款沒(méi)有按期辦理，開(kāi)發(fā)商會(huì)追究你沒(méi)有按期提供貸款手續(xù)的違約責(zé)任，這對(duì)購(gòu)房者是不利的，也是不公平的。
　　第八條： 交付期限。
　　出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在yk__年yk__月yk__日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第yk__種條件，并符合本合同約定的商品房交付購(gòu)受人使用：
　　1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
　　2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。
　　3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。
　　4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。
　　5．yk__yk_____。
　　但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：
　　1.遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起yk__日內(nèi)告知購(gòu)受人的；
　　2.yk__yk__yk__；
　　【“霸王”表現(xiàn)】：
　?。?）該條“將具備下列 第 種條件”中，目前一般有兩種表現(xiàn)形式：一是選擇第1種“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，二是選擇第5種，選擇該種開(kāi)發(fā)商會(huì)作如下規(guī)定：“該商品房經(jīng)建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位聯(lián)合驗(yàn)收合格”。2000年4月4日，建設(shè)部門(mén)已頒發(fā)了《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》，本辦法頒布后工程驗(yàn)收實(shí)行的是工程竣工驗(yàn)收備案制，開(kāi)發(fā)商聯(lián)合其他相關(guān)單位驗(yàn)收后，　應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)（在鄭州是鄭州市建設(shè)委員會(huì)）備案。在開(kāi)發(fā)商取得經(jīng)建設(shè)主管部門(mén)同意合格備案的工程竣工驗(yàn)收備案后，才能達(dá)到交房條件。（2）在本條“如遇特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期”中，開(kāi)發(fā)商會(huì)增加很多免責(zé)條款，例：因政府行為、政策調(diào)整造成的；停水、停電造成的；因第三方的原因造成的等。本條的示范意義在于如開(kāi)發(fā)商遇到不可抗力的情況可以延期交房，法律上規(guī)定的不可抗力是當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)、不能避免、并不能克服的情況，但在訂立合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)在本條中寫(xiě)入種種理由來(lái)進(jìn)行免責(zé)。
　　【律師支招】：
　　不管選擇第1種“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”還是選擇第5種“該商品房經(jīng)建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位聯(lián)合驗(yàn)收合格”，作為購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充：“開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)主管部門(mén)同意合格備案的工程竣工驗(yàn)收備案后才能交付?！币?yàn)檫@才是交房的法律必備條件；如遇開(kāi)發(fā)商在本條中約定很多逾期交房的免責(zé)條款，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)那些不合理的免責(zé)條款要求刪除，實(shí)在不能刪除，要在免責(zé)條款后面加上：“如遇到此類(lèi)免責(zé)事實(shí)的出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在發(fā)生之日 天內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)受人，否則按逾期交房處理。”
　　第十條：規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。
　　經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到購(gòu)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)受人：
　?。?）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；
　?。?）yk__yk__yk__yk__yk__；
　　購(gòu)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。購(gòu)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)受人的，購(gòu)受人有權(quán)退房。購(gòu)受人退房的，出賣(mài)人須在購(gòu)受人提出退房要求之日起yk__天內(nèi)將購(gòu)受人已付款退還給購(gòu)受人，并按 ____利率付給利息。購(gòu)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)

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