購房者對(duì)開發(fā)商提供的購房合同，往往只是翻看而已，很少人會(huì)去逐條逐款認(rèn)真琢磨，多數(shù)人看不出合同中的霸王條款。一旦簽約后，雙方出現(xiàn)了爭(zhēng)議，購房者再去對(duì)照條款就后悔莫及了。本文就合同中可能出現(xiàn)七大“霸王點(diǎn)”，請(qǐng)律師破解，供購房者審查合同時(shí)參考。

　　霸王點(diǎn)一：變更交樓條件，降低交樓標(biāo)準(zhǔn)

　　某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議約定的交樓條件為：“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，即：由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)該單位工程質(zhì)量驗(yàn)收出具《單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》，取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》、《電梯安全檢驗(yàn)合格證》?！?

　　律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”在于：對(duì)房管局示范文本要求的交樓條件作出了變更，降低了交樓標(biāo)準(zhǔn)，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。由于大多數(shù)的購房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、驗(yàn)收的專業(yè)知識(shí)非常匱乏，往往在簽約時(shí)未能發(fā)現(xiàn)，自身權(quán)利受到損害而渾然不知。

　　房管部門購房合同示范文本中明確規(guī)定的交樓條件為：

　　1.工程竣工驗(yàn)收合格，取得建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》；2.取得規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；3.取得供水、供氣、供電、通郵的恒久使用證明材料。

　　維權(quán)建議：購房者簽約時(shí)多留意關(guān)于交樓標(biāo)準(zhǔn)的條款，較好以房管局示范文本的規(guī)定為準(zhǔn)，盡量避免變更交樓標(biāo)準(zhǔn)。

　　霸王點(diǎn)二：延長(zhǎng)開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限

　　某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓后540日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。

　　律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”在于：延長(zhǎng)了開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限，減輕了開發(fā)商的責(zé)任，侵害了購房者的權(quán)利。房管部門示范文本中約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓之日起不超過210個(gè)工作日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。

　　維權(quán)建議：購房者簽約時(shí)要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證期限的約定，注意工作日和日歷天的表述，盡量避免延長(zhǎng)開發(fā)商的辦證期限，以免權(quán)利受損。

　　霸王點(diǎn)三：約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)

　　某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：該商品房實(shí)行一口價(jià)的計(jì)價(jià)方式，如房屋實(shí)測(cè)面積與《商品房購賣合同》約定面積有差異，雙方確定互不追究面積補(bǔ)償款，互不進(jìn)行多退少補(bǔ)。

　　律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”在于：約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)。開發(fā)商作為建設(shè)單位，能更早更準(zhǔn)確地知道房屋的實(shí)際面積，處于優(yōu)勢(shì)地位。當(dāng)購房者取得房產(chǎn)證、知悉房屋實(shí)際面積公里，難以向開發(fā)商要求補(bǔ)償。這顯然侵犯了購房者的利益。

　　根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定，當(dāng)房屋實(shí)測(cè)面積與購房合同約定面積有差異時(shí)，購房者與開發(fā)商可以按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購房者甚至有權(quán)解除合同。

　　維權(quán)建議：購房者簽約時(shí)要小心審查關(guān)于面積誤差的條款，以免出現(xiàn)房屋面積誤差時(shí)難以向開發(fā)商索賠。

　　霸王點(diǎn)四：限制購房者行使合同的單方解除權(quán)，加大購房者解除合同的損失

　　某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議的約定為：商品房項(xiàng)目變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知購房者。購房者有權(quán)在開發(fā)商發(fā)出通知之日起15日內(nèi)作出是否解除合同的書面答復(fù)。購房者要求解除合同的，應(yīng)配合開發(fā)商辦理相關(guān)合同解除手續(xù)，開發(fā)商應(yīng)在購房者解除合同并辦理完畢相關(guān)手續(xù)之日起90天內(nèi)退還已付購房款，解除合同及辦理相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用由購房者承擔(dān)。

　　律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”有三個(gè)：

　　1.將購房者單方解除權(quán)的行使期限嚴(yán)格限制為：開發(fā)商發(fā)出通知之日起15日內(nèi)。而房管局示范文本對(duì)該期限未作規(guī)定。

　　2.將開發(fā)商向購房者退還購房款的期限規(guī)定為：購房者解除合同并辦完相關(guān)手續(xù)之日起90天內(nèi)。與房管局示范文本規(guī)定的“開發(fā)商在收到購房者解除合同通知之日起30天內(nèi)退還購房款”相比，大大延長(zhǎng)了開發(fā)商退款的期限。

　　3.免除了開發(fā)商向購房者支付利息、違約金并賠償損失的義務(wù)，并且規(guī)定解除合同引起的費(fèi)用由購房者承擔(dān)，與房管局示范文本相比，免除了開發(fā)商的違約責(zé)任，使得購房者無法向開發(fā)商索賠。

　　維權(quán)建議：購房者簽約時(shí)要謹(jǐn)慎審查關(guān)于合同解除的條款，尤其注意合同解除權(quán)的行使期限、退款期限、利息以及違約金等內(nèi)容。

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