律師點評

某消費者委員會法律顧問李瑾分析，目前置業(yè)過程中開發(fā)商制定的霸王條款主要體現(xiàn)在公積金貸款、收樓、辦證、面積誤差、物管等方面。李律師歸納總結(jié)了近期出現(xiàn)的各種霸王條款，逐條進行解讀和釋疑。不過記者認(rèn)為，雖然經(jīng)過專家指點，購家即使發(fā)現(xiàn)既不合理也不合法的地方，能夠作出的選擇較多也就是不購房。然而，對很多購房者來說，比遇到霸王條款更窩心的是購不到房，因此只好對霸王條款忍氣吞聲，除非政府有關(guān)監(jiān)管部門能對制定霸王條款的開發(fā)商公開披露并進行嚴(yán)厲處罰，否則開發(fā)商的霸王行為還將一直持續(xù)到賣不動樓的時候。

霸王點一：變更交樓條件，降低交樓標(biāo)準(zhǔn)

某樓盤購房合同補充協(xié)議約定的交樓條件為：“該商品房經(jīng)驗收合格，即：由勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對該單位工程質(zhì)量驗收出具《單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗收記錄》，取得《建筑工程消防驗收意見書》、《電梯安全檢驗合格證》?！?/P>

律師破解：該條款的“霸王點”在于：對房管局示范文本要求的交樓條件作出了變更，降低了交樓標(biāo)準(zhǔn)，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。由于大多數(shù)的購房者對房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、驗收的專業(yè)知識非常匱乏，往往在簽約時未能發(fā)現(xiàn)，自身權(quán)利受到損害而渾然不知。

房管部門購房合同示范文本中明確規(guī)定的交樓條件為：

1.工程竣工驗收合格，取得建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》;2.取得規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件;3.取得供水、供氣、供電、通郵的恒久使用證明材料。

維權(quán)建議：購房者簽約時多留意關(guān)于交樓標(biāo)準(zhǔn)的條款，較好以房管局示范文本的規(guī)定為準(zhǔn)，盡量避免變更交樓標(biāo)準(zhǔn)。

霸王點二：延長開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限

某樓盤購房合同補充協(xié)議約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓后540日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。

律師破解：該條款的“霸王點”在于：延長了開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限，減輕了開發(fā)商的責(zé)任，侵害了購房者的權(quán)利。房管部門示范文本中約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓之日起不超過210個工作日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。

維權(quán)建議：購房者簽約時要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證期限的約定，注意工作日和日歷天的表述，盡量避免延長開發(fā)商的辦證期限，以免權(quán)利受損。

霸王點三：約定房屋發(fā)生面積誤差時不退不補

某購房合同補充協(xié)議約定：該商品房實行一口價的計價方式，如房屋實測面積與《商品房購賣合同》約定面積有差異，雙方確定互不追究面積補償款，互不進行多退少補。

律師破解：該條款的“霸王點”在于：約定房屋發(fā)生面積誤差時不退不補。開發(fā)商作為建設(shè)單位，能更早更準(zhǔn)確地知道房屋的實際面積，處于優(yōu)勢地位。當(dāng)購房者取得房產(chǎn)證、知悉房屋實際面積時，即使房屋存在面積誤差，也難以向開發(fā)商主張權(quán)利，取得補償。在樓價高企的今天，購房者可能會面臨巨大損失。這顯然侵犯了購房者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)。

根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定，當(dāng)房屋實測面積與購房合同約定面積有差異時，購房者與開發(fā)商可以按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，購房者甚至有權(quán)解除合同。

維權(quán)建議：購房者簽約時要小心審查關(guān)于面積誤差的條款，以免出現(xiàn)房屋面積誤差時難以向開發(fā)商索賠。

霸王點四：限制購房者行使合同的單方解除權(quán)，加大購房者解除合同的損失

某樓盤購房合同補充協(xié)議的約定為：商品房項目變更規(guī)劃、設(shè)計的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知購房者。購房者有權(quán)在開發(fā)商發(fā)出通知之日起15日內(nèi)作出是否解除合同的書面答復(fù)?！彿空咭蠼獬贤?，應(yīng)配合開發(fā)商辦理相關(guān)合同解除手續(xù)，開發(fā)商應(yīng)在購房者解除合同并辦理完畢相關(guān)手續(xù)之日起90天內(nèi)退還已付購房款，解除合同及辦理相關(guān)手續(xù)的費用由購房者承擔(dān)。
　律師破解：該條款的“霸王點”有三個：
　1.將購房者單方解除權(quán)的行使期限嚴(yán)格限制為：開發(fā)商發(fā)出通知之日起15日內(nèi)。而房管局示范文本對該期限未作規(guī)定。
　2.將開發(fā)商向購房者退還購房款的期限規(guī)定為：購房者解除合同并辦完相關(guān)手續(xù)之日起90天內(nèi)。與房管局示范文本規(guī)定的“開發(fā)商在收到購房者解除合同通知之日起30天內(nèi)退還購房款”相比，大大延長了開發(fā)商退款的期限。
　3.免除了開發(fā)商向購房者支付利息、違約金并賠償損失的義務(wù)，并且規(guī)定解除合同引起的費用由購房者承擔(dān)，與房管局示范文本相比，免除了開發(fā)商的違約責(zé)任，使得購房者無法向開發(fā)商索賠。
　維權(quán)建議：購房者簽約時要謹(jǐn)慎審查關(guān)于合同解除的條款，尤其注意合同解除權(quán)的行使期限、退款期限、利息以及違約金等內(nèi)容。
　霸王點五：使用專項維修資金的規(guī)定與法律規(guī)定不符
　某樓盤的前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：“本合同簽訂后，即視為業(yè)主授權(quán)業(yè)委會審核、批準(zhǔn)及確認(rèn)專項維修資金的使用。在成立業(yè)委會之前，由3個或3個以上收益業(yè)主確認(rèn)或提議，物業(yè)服務(wù)公司便可以使用專項維修資金對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造?！?BR>　律師破解：該條款的霸王點在于違反了《物權(quán)法》的規(guī)定。《物權(quán)法》第76條規(guī)定，籌集和使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
　霸王點六：擴大物業(yè)服務(wù)公司免責(zé)事由的范圍，免除物管公司責(zé)任
　某樓盤前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：自業(yè)主遲延交付物業(yè)服務(wù)資金至清償日期間產(chǎn)生之任何損害，物業(yè)服務(wù)公司免責(zé)。
　律師破解：該條款的霸王點在于擴大了物業(yè)服務(wù)公司的免責(zé)范圍，免除了物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任。對業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費的，《較高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向法院起訴請求業(yè)主支付所欠物業(yè)服務(wù)費。但我國現(xiàn)行法律法規(guī)均未規(guī)定對業(yè)主欠費期間發(fā)生的損害，物業(yè)服務(wù)公司可以免責(zé)。
　霸王點七：侵犯購房者的自主選擇權(quán)
　某樓盤認(rèn)購書約定：“如認(rèn)購方采取公積金按揭(包括組合按揭)，則房價需在優(yōu)惠后總房價基礎(chǔ)上上浮8%?！?BR>　律師破解：住房公積金與商業(yè)按揭貸款、組合按揭貸款應(yīng)享有平等地位。根據(jù)消法第9條規(guī)定，職工作為購房者，享有自主選擇權(quán)，有權(quán)根據(jù)自身實際情況選擇貸款方式。但是該認(rèn)購書條款中規(guī)定購房者使用公積金按揭(包括組合按揭)，房價需上浮8%，實際上是對使用公積金按揭(包括組合按揭)的購房者采取不平等的待遇，變相限制購房者自主選擇使用公積金按揭(包括組合按揭)的權(quán)利，侵犯了購房者自主選擇權(quán)。

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