新政之“酒”后勁頗足

　　“‘泰利’算是走了，可誰知道上海的樓市還會(huì)不會(huì)出現(xiàn)更厲害的臺(tái)風(fēng)呢?！笨粗@半年來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落，小方很想對(duì)明天充滿信心，卻始終感覺并不踏實(shí)。小方所在的單位效益一直很好，前幾年就自購了住房，去年以來手上閑錢不少，于是開始尋思著再購一兩處房子，等著上海房價(jià)慢慢往上漲。

　　“去年下半年的時(shí)候形勢(shì)不要太好，我在浦東購的房子漲得很厲害，今年年初我賣掉的時(shí)候賺了不少。當(dāng)時(shí)打算繼續(xù)跟進(jìn)，不過過完年一下子就傻眼了?！毙》交貞浧鸢肽昵暗哪嵌稳兆訒r(shí)，似乎還心有余悸：“我2月份的時(shí)候投資的一套小戶型酒店式公寓，現(xiàn)在已經(jīng)跌掉將近20萬了。3月份剛開始的時(shí)候，我的一幫朋友購房子購得都紅了眼睛，感覺是只要能拿到房子，再賣出手就是穩(wěn)賺的。后來國家出臺(tái)了一些政策，開始我們都沒注意，慢慢就感覺不對(duì)勁了。”

　　2005年3月7日，上海市地方稅務(wù)局開始執(zhí)行《關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知》，規(guī)定個(gè)人購購上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額按5%的稅率征收營業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)；購購后居住滿一年的，出售時(shí)免征營業(yè)稅及附加。

　　這項(xiàng)出地方性政策，在出臺(tái)伊始并沒有受到市場(chǎng)的足夠重視；但它卻是長達(dá)半年、廣達(dá)全國的一場(chǎng)涉及土地、信貸、市場(chǎng)、交易、契稅等各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所作規(guī)范的發(fā)端。

　　“那時(shí)中介公司開的滿街都是，常常感覺一夜之間就能冒出來很多；我們?nèi)ャy行辦房貸，那里永遠(yuǎn)是人頭攢動(dòng)，一張張薄薄的辦房貸的申請(qǐng)單都能堆成小山?！毙》浆F(xiàn)在想來，有恍若隔世的感覺。

　　上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿告訴記者，3月份“樓市新政”剛開始的時(shí)候只不過是去年下半年以來的宏觀調(diào)控的延續(xù)，所以市場(chǎng)所受到的影響并不大，沿著去年的慣性繼續(xù)攀升?！皩?duì)于樓市的宏觀調(diào)控政府從來沒有停止過，但是房價(jià)依然不斷上漲?！笔┖觐；貞洠骸耙恢钡健M合拳’的全面推出，政府才明確表達(dá)出了自己的信號(hào)———打擊炒房、壓抑投資，而房產(chǎn)市場(chǎng)要以自住為主?！?

　　3月16日中國人民銀行宣布，從即日起上調(diào)個(gè)人房貸利率，將原來的商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸優(yōu)惠利率5.31%調(diào)整至6.12%。同時(shí)，經(jīng)央行批準(zhǔn)，部分房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市和地區(qū)的“個(gè)人住房貸款較低頭付款比例”將由當(dāng)時(shí)的20%提至30%。4月1日開始，滬上大部分銀行聯(lián)手封殺“購房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓”。

　　3月份，在實(shí)行“房貸新政”的形勢(shì)下，上海房地產(chǎn)價(jià)格依然保持上漲慣性，繼續(xù)高位攀升，并創(chuàng)出了近期來月度漲幅新記錄。4月份，雖然房價(jià)依然保持慣性上漲，但成交量大幅減低，房地產(chǎn)高位運(yùn)行的頭部跡象初步呈現(xiàn)。

　　去年中期在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的作用下，上海房地產(chǎn)曾有短期漲幅趨緩的表現(xiàn)；進(jìn)入10月以后，與央行升息警示相反，出現(xiàn)了新一輪的快速上漲。今年1至3月份的樓市發(fā)展更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了去年第四季度的水平，屢創(chuàng)月度漲幅新高。在這種情況下，全國“兩會(huì)”過后，“房貸新政”迭出，打壓投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)的決心是十分明確的，由于政策傳遞和統(tǒng)計(jì)的滯后因素，市場(chǎng)的變化并不明顯，僅二手房市場(chǎng)初步出現(xiàn)“滯脹”情況。

　　市場(chǎng)漸黯淡“那段時(shí)間政策出得太多了，而且各級(jí)政府都說要打擊投資炒房，大家都不敢輕易購房子?！毙》侥菚r(shí)已經(jīng)有房子被“套牢”，雖然房價(jià)還在漲，不過不敢輕舉妄動(dòng)?！捌鋵?shí)我當(dāng)時(shí)覺得房價(jià)暫時(shí)肯定會(huì)跌，但是沒關(guān)系啊，我可以做長線投資，所以我還在繼續(xù)尋找合適的房子。5月9日七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》雖然明確指出要通過‘期房限轉(zhuǎn)’、‘兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅’這樣的措施來打擊炒作投機(jī)，但是基于上海作為全國金融的地位以及2010年將舉辦世博會(huì)的前景，我和我的朋友們還是看好上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的?！?

　　“不過當(dāng)時(shí)我也開始猶豫了，大家都在說房價(jià)要跌，我找好了房子，也在琢磨等什么時(shí)候購能更便宜些?！边M(jìn)入6月份，小方開始持幣觀望了。

　　同時(shí)出現(xiàn)了另一個(gè)引人注目的現(xiàn)象，很多投資者開始拋售房源了。

　　以“遏制投機(jī)炒作行為、穩(wěn)定住房價(jià)格”為目的“國八條”提出，自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購購住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購購普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購購非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購購房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

　　“其實(shí)那時(shí)只是掛牌量增多而已，市場(chǎng)并沒有隨之引起轟動(dòng)。5月份的時(shí)候，房價(jià)其實(shí)還是在漲的，我當(dāng)時(shí)也把房子掛出去了，但是沒打算賣，只是想試探一下?！北藭r(shí)持和小方同樣想法的投資者并不占少數(shù)。
　
　　“不過從5月份開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求一下子從70%下調(diào)到10%至20%，新政雖不至于即時(shí)打擊所有的投資炒房者，但已經(jīng)讓絕大部分投資望而卻步了；同時(shí)，自住性需求開始在市場(chǎng)上顯著起來。”施宏睿告訴記者。

　　5月份房地產(chǎn)價(jià)格上升勢(shì)頭得到一定的制約,上海指數(shù)升幅明顯趨緩。上海綜合指數(shù)較上月上漲17點(diǎn)，漲幅為1.1%；而到了6月份，上升勢(shì)頭已經(jīng)停止：上海綜合指數(shù)較上月上漲4點(diǎn)，漲幅為0.26%，上海住宅指數(shù)則與上月持平。

　　雖然樓盤漲跌旗鼓相當(dāng)，指數(shù)與上月持平，但開發(fā)商的定價(jià)心態(tài)已明顯發(fā)生分野，6月開始，一些新推出的樓盤已經(jīng)開始降價(jià)，價(jià)格下降達(dá)2000元/平方米，跌幅均超過10%。其中，“萬里雅筑”跌幅，為19%，在當(dāng)時(shí)銷售業(yè)績良好。自住改善型和動(dòng)拆遷需求開始成為房地產(chǎn)中堅(jiān)力量，房價(jià)因此下移，通過市場(chǎng)機(jī)制的選擇達(dá)到新的價(jià)格均衡。

　　投機(jī)者離場(chǎng)、投資者收手、價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭得到遏制、成交量急劇萎縮，這些都在兩個(gè)月之內(nèi)都成為了現(xiàn)實(shí)。上海住宅指數(shù)長達(dá)5年半的價(jià)格上升格局逐漸走向終止，房價(jià)開始走向理性。

　　后新政時(shí)代

　　“如果說6月份的時(shí)候我是不知道該不該購，7、8月份我就是不知道該購哪里了。”房價(jià)是跌了，小方卻冒出了新的困惑：“鋪天蓋地的新樓盤打折、降價(jià)，越是地段好的房子價(jià)格越是撐不住，這樣一來，我倒真的不敢購房了?！?

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)，歷來被專家視為上海樓市的抗跌典型。然而，正是在這較精銳的地段，單價(jià)在萬元左右的新盤、次新盤也不再成為稀奇。甚至在各環(huán)線間，內(nèi)環(huán)降價(jià)幅度，而中環(huán)以外地區(qū)新上市房源的房價(jià)則保持上升勢(shì)頭?！办o安四季苑”、“古北瑪瑙園”等新盤紛紛以降價(jià)來吸引購房者；開發(fā)商一度試圖建立的“價(jià)格聯(lián)盟”沒過多久便不了了之了。7月上海樓市成交量為77.8萬平方米，較上月下降3.5萬平方米，僅為今年單月成交量的1/3，創(chuàng)下了多年來單月成交地量記錄。有28%的樓盤平均單價(jià)出現(xiàn)下跌，其中有9個(gè)樓盤跌幅超過10%；大華板塊某樓盤為跌幅，達(dá)31.6%，均價(jià)下降4420元/M2；共有14個(gè)樓盤均價(jià)下跌達(dá)到或超過1000元/M2，達(dá)到今年的較低谷。

　　建設(shè)部副部長劉志峰8月9日指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，穩(wěn)定住房價(jià)格還有大量工作要做。

　　新政的短期目標(biāo)逐漸達(dá)到，至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入“后新政時(shí)代”。

　　新政的沖擊力超乎很多人的想象，作為國家的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的一舉一動(dòng)都會(huì)全方位地影響到土地、金融等各個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。這次調(diào)整的是房價(jià)、打擊的是樓市，波及的卻是更多國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)。

　　增強(qiáng)地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)力臺(tái)灣 房產(chǎn)專家、衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民分析，如果這次新政是在2004年的5月份推出，對(duì)于市場(chǎng)的沖擊必然不會(huì)像現(xiàn)在這么大，也不應(yīng)該有這么大。“政策的推出延遲于市場(chǎng)的要求，所謂‘亡羊補(bǔ)牢，尤未遲矣’，就現(xiàn)在的市場(chǎng)而言，雖然受到的沖擊比較大，但在根本上是無法避免的?！?

　　“受到打擊壓抑比較大的應(yīng)該是有剛性需求的自住房消費(fèi)者———其實(shí)房價(jià)下跌真正的收益者也正是他們，但是高房價(jià)的受害者也是他們。不過政府一直也都在實(shí)行補(bǔ)救措施，比如現(xiàn)在套新房可以從銀行貸到8成，這些都能將新政帶來的危害降到較低。比如在臺(tái)灣，正常購房貸款利息為8%，而套自住房購房則可以享受3%—3.5%利率的優(yōu)惠?！辈虨槊窀嬖V記者。

　　若只是為了調(diào)控房價(jià)，新政的目的已經(jīng)達(dá)到了；但若只是為了調(diào)控房價(jià)，新政就不需要從土地、金融、市場(chǎng)、契稅等各個(gè)方面出一系列政策———政府調(diào)控的并不只是房價(jià)，而是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展循環(huán)，并且以次帶動(dòng)其他重要行業(yè)的健康發(fā)展。

　　“這次新政無論給地產(chǎn)開發(fā)商還是銀行等金融機(jī)構(gòu)，都是一個(gè)很好的反思的機(jī)會(huì)———我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)節(jié)中還有很多不是長久的經(jīng)營之道。新政暴露出了很多地產(chǎn)商缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及銀行房貸上的一些漏洞。這些問題并非通過新政就能夠解決的，上海的地產(chǎn)發(fā)展從2000年才開始的，畢竟剛剛起步，制度上還有許多環(huán)節(jié)需要完善，這將是一個(gè)很長的磨合期。臺(tái)灣經(jīng)過了20年才完成不動(dòng)產(chǎn)的證券化，上海也需要在政府的引導(dǎo)下逐步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展?！辈虨槊窠忉尅?

　　“無疑，這次新政給開發(fā)商內(nèi)部建設(shè)以及金融工具的運(yùn)用上提出了更高的要求。”陳晟對(duì)記者分析。

　　“不過，雖然政府一直在鼓勵(lì)和擴(kuò)大自住市場(chǎng)的發(fā)展，真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有投資也是難以健康發(fā)展的。僅僅通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房未必是較適合市場(chǎng)發(fā)展需要的模式，而征收不動(dòng)產(chǎn)稅則可以在一定程度上壓制投機(jī)炒房?！辈虨槊裾J(rèn)為。

　　“當(dāng)房地產(chǎn)涉及到民生時(shí)，就不能被簡單地看作僅僅是商業(yè)發(fā)展了。就現(xiàn)階段我國的情況而言，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括80%的自住需求、15%的投資以及5%的套利?！标愱扇绱藙澐帧?/P>

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