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炒房者的自白:承擔(dān)投機風(fēng)險同時背負罵名

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 665 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

    在宏觀調(diào)控之下,地產(chǎn)公司開始頻繁向海外地產(chǎn)基金融資。2005年12月20日,萬科向新加坡RZP出讓沈陽、無錫兩地項目公司部分股權(quán),此前,專事為沃爾瑪開辟新店而進入商業(yè)地產(chǎn)的深國投與西蒙、摩根斯坦利合作,順馳與軟銀合作進入三級市場。

  房價不斷高漲推動地產(chǎn)開發(fā)成為高回報的行業(yè),而由這些單一事件連綴成的趨勢使得深圳的老劉感到沮喪,“中國人背著不斷高漲的房價的包袱,卻不能分享中國房地產(chǎn)高速增長的利潤?!?/P>

  手頭有幾十萬資金的老劉較近陷入投資苦惱中,他在深圳投資的二手房已經(jīng)升值了20%,這得益于深圳2005年樓市兩位數(shù)的增幅。但是,以溫州人為代表的炒房客成為近兩年房價飛升的“罪魁”,政府限制投機炒房的政策接連不斷,老劉的房子暫時無法出手。

  一向關(guān)注地產(chǎn)投資機會的老劉認為投資房地產(chǎn)信托是一個輕松又穩(wěn)定的投資方式,2004年10月百仕達地產(chǎn)在深圳開發(fā)的紅樹西岸項目發(fā)售200份信托產(chǎn)品,老劉剛得知信息就無法購到了,盡管該產(chǎn)品的收益只有2.8%,但卻都被內(nèi)部人消化了。并且212文件后,房地產(chǎn)信托的門檻跟銀行差不多,信托公司推出來的產(chǎn)品比以前少了許多。

  讓他惱火的是,萬科等開發(fā)商不斷和海外基金合作的消息刺激著他的神經(jīng),這些海外基金集合的無非也是海外大大小小的投資者。開發(fā)商們千辛萬苦取得的這些海外的資金成本不會低于20%。但這樣的機會,由于受到產(chǎn)業(yè)基金投資法的限制,而沒有國內(nèi)投資者的份兒。

  老劉知道,國外的許多地產(chǎn)基金,也是由像他這樣的許多小投資者的資金集合而成,老劉郁悶的是,地產(chǎn)公司缺錢,而有錢的小投資者到處都是,為何他不可以投資地產(chǎn)開發(fā)的一級市場?

  炒房客的生意經(jīng)

  背著投機風(fēng)險、拉升房價的始作俑者的罵名,炒房客不斷地在政策、房價走勢間博弈,一些二手房投資者仍然顯得游刃有余。

  熊股市,牛房市。與長期低迷的股市相比,這幾年國內(nèi)的樓市確實紅火。不少被股市嚇怕的人紛紛把他們的資金轉(zhuǎn)移到房市中,而國內(nèi)這幾年樓市的活躍基本上讓早期進入的投資者淘到了真金白銀。

  深圳的老李是一個相對保守的投資者。近日,老李剛被告知供房按揭貸款的新息率:繼2005年上調(diào)利率后,今年銀行又將貸款利率上調(diào)到6.12%。這多少讓老李感到不痛快,不過,好在他投資的羅湖國貿(mào)大廈一套200平房米的寫字樓回報率超過9%以上?!叭腭v的香港公司實力不錯,也比較了解,不用擔(dān)心租金回報?!?/P>

  但對肖軍來說,10%只是他較低的收益率。肖軍浸淫房地產(chǎn)十多年,現(xiàn)在是一個身家2000萬左右的職業(yè)炒家。他炒樓主要有兩個渠道,一種是產(chǎn)權(quán)不清晰的房源,比如房產(chǎn)證沒辦理下來的。這類房子風(fēng)險很高,但收益也高?!拔覀儾粫ㄟ^中介拿貨,否則沒什么賺頭,中介只是我們出貨的渠道?!?/P>

  一種是聯(lián)合圈子里的朋友集中炒作某個片區(qū)或某個樓盤,“基本上控制70%的籌碼,這個樓盤的價格就可以自己操縱了?!彼f,“什么叫市場價,市場價就是由你來定價。這就跟股市做莊一樣?!倍礃堑牟僮魇址ㄒ哺墒邢嗨疲唾徃哔u,當(dāng)大家都低價出貨的時候,就大膽進貨。他曾在去年上半年國家宏觀調(diào)控打壓樓市,不少人搶在6.1增稅前低價出售時進了一批房源。下半年深圳樓市的復(fù)蘇和瘋漲,讓他賺了不少。

  在他交好的圈子里,有十多個這樣的職業(yè)炒家,其中資金量的有6000萬左右。按照樓市炒作的杠桿效應(yīng),6000萬至少可以撬動幾個億的樓市資金?!耙话闱闆r下,我們的收益率不會低于10%,有時眼光準(zhǔn)、操作得好,還可以做成空手套白狼一本萬利的生意”。在他投資寶安區(qū)新安城的某住宅里,“5000元的定金投資,一個月一轉(zhuǎn)手就多賣5萬?!彼f,“我們不會低價賣房,更不會虧本賣,房子放在那里總是會增值的,即使短期出手不容易,至少還可以出租啊。我目前的虧本購賣,就是某些交過定金的房子出現(xiàn)官司糾紛后被收回去,一下子就損失十幾萬,但這種情況不多。”

  盡管如此,肖軍認為,與股票等其他投資相比,二手房投資是惟一可以利用銀行作為資金杠桿的投資方式,這是他的財富在十年間從幾萬元增長到2000多萬的原因。

  對房地產(chǎn)開發(fā),一級市場、二級市場到地鋪,利潤遞減的規(guī)律,肖軍看得很清楚。“雖然房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率不高,但凈資產(chǎn)回報率大部分都是20%以上。”任志強在某次論壇上曾如此表述。但是,肖軍認為,如果除去銀行提供的融資,單以開發(fā)商投入的原始開發(fā)資金,國內(nèi)很多樓盤的投資收益肯定超過100%。但是,肖軍認為,即便他有2000萬也無法進入地產(chǎn)開發(fā)一級市場。

  像肖軍這樣經(jīng)驗豐富的職業(yè)炒樓者只能樂得從樓市拿到約10%的回報。

  我們可以投資什么?

  對于肖軍們,還有曾經(jīng)承擔(dān)了炒房罵名的溫州人,有業(yè)內(nèi)人士評論說:如果有一個足夠大的公共風(fēng)險投資產(chǎn)品,溫州人是否還會這樣舉目四顧呢?在任何一個市場經(jīng)濟國家,風(fēng)險偏好者的注意力釋放無不集中于資本市場。如果有更為齊全的證券等金融產(chǎn)品以及有效的制度安排,溫州資本就可以在資本市場找到更多的出路。

  讓我們看看境外資本投資中國樓市的回報數(shù)據(jù):境外投資者投資房地產(chǎn)債券年利率在7%-8%左右,私募基金對的要求高達20%左右,爛尾樓的可能更高甚至在50%以上,而香港新上市的越秀REITs派息率為7%左右。

  如果國內(nèi)有這樣的機會,肖軍們自然也是愿意參加的。不過,非常自信的肖軍表示,其實以他的投資經(jīng)驗,如果其他投資者有興趣,他也可以集合資金一起炒房。但是肖軍表示,除了溫州客愿意將資金抱團炒房外,能夠相信他的投資者還是有限的。

  地產(chǎn)開發(fā)如此巨大的投資機會,留給公眾投資者的機會相當(dāng)有限。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品相當(dāng)少,而且普通的投資者極難購到房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托融資額通常在1億元以上,200份的限制使單筆金額很大,例如金信雙龍信托每份100萬,年利率4.75%,期限2年,不到兩天就銷售一空;百仕達紅樹西岸每份80萬,年固定回報2.8%,也在兩個月銷售完畢,“信托公司表示按這種回報率,紅樹西岸信托的銷售速度算是快的,主要得益于公眾對地產(chǎn)項目投資的良好預(yù)期?!贝碓摌潜P的李耀智說。

  由于200份的限制,這些信托產(chǎn)品一般通過信托公司或開發(fā)商自身的客戶渠道就消化掉了。而且每份上百萬的投資,也使其投資面局限于富人而不能惠及大多數(shù)中小投資者?!八院芏嘈⊥顿Y者寧愿將資金投向充滿欺詐的股市?!毙ぼ姛o奈地表示。

  在大量公眾投資者對股市失去信心的情勢下,公眾投資行為開始向兩極裂變。有一定資金的投資者開始炒房,溫州客是其中的代表,從而使炒房成為規(guī)范地產(chǎn)市場的一股顯著的逆流。

  另一方面,資金量小的投資者開始追捧收益不高但很穩(wěn)定的債券。正如中東西區(qū)域發(fā)展和改革研究院的孫立所說,實際上國內(nèi)現(xiàn)在并不缺乏資金,2005年以來,大量資金追捧債市導(dǎo)致國債收益屢創(chuàng)新低,但是到目前為止,投資者仍然瘋狂各類品種的債券。

  對于老劉而言,他不敢過多冒險投資炒賣二手房,對于肖軍,由于一系列的限制炒房政策出臺,風(fēng)險也在逐漸積累。何時才能安全、收益穩(wěn)定地投資于地產(chǎn)開發(fā),并且能有益于地產(chǎn)市場的規(guī)范與良性循環(huán),老劉與肖軍覺得路可能還很遠。

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