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央行區(qū)域金融報(bào)告聚焦房產(chǎn)房貸增速去年回落
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 754 次
中國人民銀行昨日公布的《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》顯示,房地產(chǎn)貸款增速普遍回落。2005年末,全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為2.77萬億元,同比增長16.1%,增幅比上年下降12.6個(gè)百分點(diǎn)。全國有24個(gè)省份的房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)回落,只有四川、內(nèi)蒙古、青海、河北、河南、重慶等地增速提升。
另一方面,在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下,部分地區(qū)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格回落明顯,如上海新建商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長;但受消費(fèi)升級(jí)、城市化、土地供應(yīng)價(jià)格上升、人民幣升值預(yù)期等多種因素綜合影響,一些沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯上升勢(shì)頭,部分中小城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅也較快。
房貸增速明顯回落
央行于2005年3月17日起,將原有住房貸款優(yōu)惠利率調(diào)到同期貸款利率水平;引導(dǎo)商業(yè)銀行適當(dāng)提高房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)的個(gè)人住房貸款較低頭付款比例。房貸優(yōu)惠利率政策取消后,各地區(qū)提前還貸現(xiàn)象增加,房地產(chǎn)貸款增速普遍回落。
以上海為例,2001年以來,上海市個(gè)人住房貸款占消費(fèi)貸款的比例基本在90%以上,個(gè)人住房貸款一直是消費(fèi)貸款增加的主體。2005年,由于商品住房成交量回落,個(gè)人住房貸款7-12月連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長,累計(jì)減少117億元,全年個(gè)人住房貸款同比少增529億元。
在房價(jià)漲幅較大的深圳、北京等城市,房貸增速也出現(xiàn)減緩跡象。2005年末,深圳市國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1928.4億元,增長15.3%,低于同期人民幣各項(xiàng)貸款余額增速2.5個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款受新開樓盤持續(xù)減少、貸款客戶提前還款明顯增加等因素影響,增速放緩,增長16.8%,增速同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。但該項(xiàng)業(yè)務(wù)仍為各行拓展,尤其是二手樓按揭貸款增長較快,增長67.6%,高出一手樓按揭貸款增速58個(gè)百分點(diǎn)。2005年末,北京市銀行房地產(chǎn)貸款為4412.8億元,新增508.9億元,同比少增147.8億元。其中,個(gè)人住房貸款比年初增加282.1億元,同比少增209.4億元。
北京呈現(xiàn)三大階段性矛盾
2005年下半年以來的北京房地產(chǎn)市場成為各界關(guān)注的焦點(diǎn),《2005北京市金融運(yùn)行報(bào)告》提出,北京房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行呈現(xiàn)宏觀調(diào)控與房價(jià)上升等三大階段性矛盾。
一,宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)價(jià)格上升。價(jià)格上漲的主要原因在于北京房地產(chǎn)價(jià)格補(bǔ)漲,域外購房及全額付款購房比重較高,土地定價(jià)模式、租金收益支持等多種因素促使房價(jià)上漲。
二,北京房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的50%以上,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落和北京市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、較快增長形成反差。
三,普通住房空置與居民需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。北京居民收入呈現(xiàn)出分層走勢(shì),開發(fā)商迎合高收入需求并拉高普通住房價(jià)格,造成房地產(chǎn)供求矛盾,導(dǎo)致空置率上升。
開發(fā)商尋找融資新途徑
在宏觀調(diào)控的背景下,大型房地產(chǎn)企業(yè)積極開辟多元融資渠道,深圳的地產(chǎn)公司可謂先吃螃蟹者。
在《2005年深圳市金融運(yùn)行報(bào)告》中提出,目前,深圳市幾家具備較強(qiáng)實(shí)力的全國性房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)積極探索多元融資方式。2005年,萬科與新加坡某公司簽訂協(xié)議,共同投資設(shè)立中外合資投資性公司,通過設(shè)立項(xiàng)目公司或投資項(xiàng)目公司股權(quán)的方式在中國境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資,該模式在國內(nèi)頭開先河。美國西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)(Simon Property Group)、摩根士丹利房地產(chǎn)基金(MSREF)及深國投商用置業(yè)有限公司也通過簽訂商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)合作協(xié)議,設(shè)立合資企業(yè)。西蒙與MSREF 各持有合資企業(yè)32.5%的所有權(quán),深國投持有35%。
但也有專家指出,外資通過合資等形式大舉進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響值得關(guān)注,建議國家不應(yīng)該把外資投資房地產(chǎn)業(yè)作為外商直接投資看待,不應(yīng)給予優(yōu)惠,并對(duì)資金匯出予以限制。
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