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劃重點(diǎn)!央行重磅報(bào)告透露的10條房地產(chǎn)信息

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2019-11-27 09:10:12  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:中房網(wǎng)  閱讀 572 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

11月25日,央行發(fā)布《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2019)》,對(duì)2018年以來(lái)我國(guó)金融體系的穩(wěn)健性狀況作了全面評(píng)估。

報(bào)告認(rèn)為,2018年以來(lái)全球經(jīng)濟(jì)政治格局仍處深度調(diào)整過(guò)程,中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展面臨的外部挑戰(zhàn)明顯增多。金融系統(tǒng)始終堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào),推動(dòng)宏觀(guān)政策有效實(shí)施,金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度加強(qiáng),金融秩序不斷好轉(zhuǎn),金融改革開(kāi)放取得進(jìn)展,實(shí)現(xiàn)了防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的良好開(kāi)局,為經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)大局穩(wěn)定作出了貢獻(xiàn)。

報(bào)告指出,受內(nèi)外部多重因素影響,中國(guó)經(jīng)濟(jì)中一些長(zhǎng)期積累的深層次矛盾逐漸暴露,金融風(fēng)險(xiǎn)易發(fā)高發(fā),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨的困難增多。國(guó)內(nèi)金融風(fēng)險(xiǎn)正在呈現(xiàn)一些新的特點(diǎn)和演進(jìn)趨勢(shì),重點(diǎn)機(jī)構(gòu)和各類(lèi)非法金融活動(dòng)的增量風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制,但存量風(fēng)險(xiǎn)仍需進(jìn)一步化解,金融市場(chǎng)對(duì)外部沖擊高度敏感,市場(chǎng)異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

此外,報(bào)告中也涉及到了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的一些內(nèi)容。根據(jù)報(bào)告顯示,2018年我國(guó)住戶(hù)部門(mén)債務(wù)水平上升趨勢(shì)有所放緩,個(gè)人住房貸款的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到一定程度的抑制。雖然與其他國(guó)家相比,我國(guó)住戶(hù)部門(mén)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不突出,但債務(wù)分布不均衡,部分地區(qū)住戶(hù)部門(mén)和一些低收入家庭杠桿率相對(duì)較高。下一步,應(yīng)堅(jiān)持從宏觀(guān)審慎視角密切關(guān)注住戶(hù)部門(mén)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變化,防范住戶(hù)部門(mén)債務(wù)水平的過(guò)快上漲。

重點(diǎn)一:房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能在某些區(qū)域顯現(xiàn)

央行在報(bào)告中表示,將防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)向縱深推進(jìn)。當(dāng)前,我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融面臨的不確定因素仍然較多。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題仍然存在,金融風(fēng)險(xiǎn)正在呈現(xiàn)一些新的特點(diǎn)和演進(jìn)趨勢(shì):

一是,重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)仍然較高。地方政府隱性債務(wù)存量規(guī)模大,公司信用類(lèi)債券違約壓力較大,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能在某些區(qū)域顯現(xiàn),并可能傳導(dǎo)至金融機(jī)構(gòu)。

二是,重點(diǎn)機(jī)構(gòu)和各類(lèi)非法金融活動(dòng)的增量風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制,但存量風(fēng)險(xiǎn)仍然比較突出。個(gè)別金融控股集團(tuán)、農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)可能暴露,互聯(lián)網(wǎng)金融特別是網(wǎng)絡(luò)借貸風(fēng)險(xiǎn)仍需關(guān)注,非法集資形勢(shì)仍然復(fù)雜。

三是,金融市場(chǎng)異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。金融市場(chǎng)對(duì)外部沖擊高度敏感,人民幣匯率和外匯儲(chǔ)備穩(wěn)定承壓,金融市場(chǎng)之間的風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅究赡苄约哟蟆?/p>

重點(diǎn)二:住戶(hù)貸款余額占全部貸款余額

報(bào)告指出,2018年末,我國(guó)住戶(hù)部門(mén)貸款余額47.9萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)18.2%,增速較上年回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。住戶(hù)部門(mén)貸款余額占存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比例為35.1%,同比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。

2018年末,從貸款類(lèi)型看,住戶(hù)部門(mén)貸款中的消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款余額占比分別為78.9%和21.1%,同比增速分別為19.9%和12.3%。從貸款期限看,住戶(hù)部門(mén)貸款中的短期貸款和中長(zhǎng)期貸款余額占比分別為29%和71%,與上年比例基本持平。

重點(diǎn)三:個(gè)人住房貸款增速連續(xù)兩年回落

報(bào)告顯示,2018年末個(gè)人住房貸款余額為25.8萬(wàn)億元,占住戶(hù)部門(mén)債務(wù)余額的比例為53.9%,同比增長(zhǎng)17.8%,增速連續(xù)兩年回落,較同期住戶(hù)部門(mén)全部貸款增速低0.4個(gè)百分點(diǎn),自2014年以來(lái) 低于住戶(hù)部門(mén)全部貸款增速。

報(bào)告認(rèn)為,個(gè)人住房貸款近兩年增速回落與我國(guó)房?jī)r(jià)增速放緩有關(guān)。2018年,房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控措施不斷升級(jí)的背景下逐步回歸理性。從全國(guó)平均水平看,2018年房?jī)r(jià)增速基本延續(xù)了2017年以來(lái)的放緩趨勢(shì),全年上漲5.1%,漲幅較上年末回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。相應(yīng)地,2017年末和2018年末,個(gè)人住房貸款余額同比增速分別較上年同期降低15.9個(gè)和4.4個(gè)百分點(diǎn),與房?jī)r(jià)增速趨勢(shì)基本一致。受個(gè)人住房貸款增速變化影響,住戶(hù)部門(mén)全部貸款增速也連續(xù)兩年保持小幅回落。

重點(diǎn)四:短期消費(fèi)貸款增速小幅回落

報(bào)告指出,2018年,住戶(hù)部門(mén)短期消費(fèi)貸款同比增速有所回落,但仍處于較高增長(zhǎng)區(qū)間。2017年1月至10月,短期消費(fèi)貸款同比增速?gòu)?9.9%驟增至40.9%,與同期中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款呈現(xiàn)"一升一降",且增速上升趨勢(shì)明顯偏離同期社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨勢(shì)。2018年1月至12月,短期消費(fèi)貸款同比增速有所回落,但總體仍維持在28.1%~40.1%的較高區(qū)間,高出近五年平均增速1~13個(gè)百分點(diǎn),也高出同期中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增速10~15個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告認(rèn)為,2018年短期消費(fèi)貸款增速小幅回落的主要原因可能在于:

一是,近年來(lái)居民購(gòu)房支出驟增,一定程度上擠壓了居民消費(fèi)空間,2018年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速為9.0%,低于上年1.2個(gè)百分點(diǎn)。

二是,2017年8月起,針對(duì)部分購(gòu)房者利用消費(fèi)貸產(chǎn)品規(guī)避首付比限制,金融管理部門(mén)要求商業(yè)銀行加強(qiáng)個(gè)人信貸真實(shí)性審核,嚴(yán)厲打擊消費(fèi)貸產(chǎn)品違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在此背景下,短期消費(fèi)貸款增速?gòu)?017年10月40.9%的 點(diǎn)逐步小幅回落。

重點(diǎn)五:住戶(hù)部門(mén)杠桿率處于國(guó)際平均水平

報(bào)告顯示,2018年末我國(guó)住戶(hù)部門(mén)杠桿率為60.4%e。從國(guó)際同比看,我國(guó)住戶(hù)部門(mén)杠桿率與國(guó)際平均水平一致,低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均水平,但在新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中處于較高水平。

報(bào)告認(rèn)為,從變動(dòng)情況來(lái)看,我國(guó)住戶(hù)部門(mén)杠桿率增幅仍處于較高區(qū)間。與上年相比,2018年我國(guó)住戶(hù)部門(mén)杠桿率上升3.4個(gè)百分點(diǎn),而同期美國(guó)和澳大利亞住戶(hù)部門(mén)杠桿率分別下降1.5個(gè)和0.7個(gè)百分點(diǎn),日本、英國(guó)等經(jīng)濟(jì)體住戶(hù)部門(mén)杠桿率雖有不同程度上升,但增幅均小于中國(guó)。

重點(diǎn)六:低收入家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)較重

債務(wù)收入比(住戶(hù)部門(mén)債務(wù)余額/可支配收入)是以可支配收入衡量的住戶(hù)部門(mén)債務(wù)水平。報(bào)告指出,2018年我國(guó)住戶(hù)部門(mén)可支配收入54.4萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)8.7%,較同期住戶(hù)部門(mén)債務(wù)增速低7.5個(gè)百分點(diǎn)。住戶(hù)部門(mén)債務(wù)收入比為99.9%,同比上升6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,房貸收入比(個(gè)人住房貸款余額/可支配收入)為47.4%,較上年上升3.7個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告認(rèn)為,收入水平影響居民償債能力,個(gè)別低收入家庭的償債狀況尤其值得關(guān)注。

根據(jù)北京大學(xué)開(kāi)展的2016年中國(guó)家庭追蹤調(diào)查,低收入家庭的債務(wù)負(fù)擔(dān)整體重于高收入家庭:有負(fù)債家庭中,年收入低于6萬(wàn)元的平均債務(wù)收入比為285.9%,而年收入高于36萬(wàn)元的平均債務(wù)收入比為89.0%。此外,年收入低于6萬(wàn)元的有負(fù)債家庭中,有0.8%的家庭債務(wù)超過(guò)50萬(wàn)元,意味著這部分家庭在收入水平不變的情況下,需要用近10年的全部收入償還債務(wù)。低收入家庭金融資產(chǎn)有限,消費(fèi)支出剛性,很可能因?yàn)橐馔庵С鲂枨髮?dǎo)致財(cái)務(wù)狀況惡化。

重點(diǎn)七:東南沿海地區(qū)住戶(hù)部門(mén)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高

報(bào)告顯示,從區(qū)域劃分看,各省份住戶(hù)部門(mén)債務(wù)分布不均衡。2018年住戶(hù)部門(mén)杠桿率超過(guò)全國(guó)水平的省份(直轄市)有:浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、廣東(70.6%)、甘肅(70.1%)、重慶(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%),其中,杠桿率水平 的浙江和 的山西之間相差50個(gè)百分點(diǎn)。上述地區(qū)中,浙江、上海、北京、廣東、福建和重慶的債務(wù)收入比也超過(guò)全國(guó)水平,居民債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。

2015-2018年,除新疆外,全國(guó)各省份(自治區(qū)、直轄市)住戶(hù)部門(mén)貸款與本地區(qū)生產(chǎn)總值的比例呈整體上升趨勢(shì)。其中,海南、上海、天津、浙江和廣東增速較快,四年分別上升26.4個(gè)、21.5個(gè)、21.4個(gè)、20.8個(gè)和18.4個(gè)百分點(diǎn)。

綜合住戶(hù)部門(mén)貸款與生產(chǎn)總值比例的水平和增速,浙江、上海和廣東不僅住戶(hù)部門(mén)貸款與生產(chǎn)總值的比例處于全國(guó)較高水平,而且貸款積累較快:3個(gè)省市加總的貸款余額和近四年貸款增幅占全國(guó)的比例均超過(guò)四分之一。

重點(diǎn)八:住戶(hù)貸款不良率仍保持在較低水平

由于2018年我國(guó)繼續(xù)實(shí)施審慎的房地產(chǎn)信貸政策,與其他高杠桿率國(guó)家相比,我國(guó)對(duì)住房抵押貸款的 首付比要求更為嚴(yán)格,月償債比率和 長(zhǎng)還款期限與國(guó)際實(shí)踐基本一致,住戶(hù)部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較強(qiáng)。

報(bào)告指出,2018年我國(guó)住戶(hù)部門(mén)貸款的不良率,尤其是個(gè)人住房貸款不良率繼續(xù)保持較低水平。截至2018年末,個(gè)人不良貸款余額7103億元,不良率為1.5%,低于銀行貸款整體不良率0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,個(gè)人住房貸款、個(gè)人汽車(chē)貸款和個(gè)人信用卡貸款不良率分別為0.3%、0.7%和1.6%,與上年同期持平。

重點(diǎn)九:繼續(xù)嚴(yán)格遵循"房住不炒"政策定位

央行在報(bào)告中也給出了下一步的政策建議。報(bào)告指出,應(yīng)堅(jiān)持從宏觀(guān)審慎視角防范住戶(hù)部門(mén)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),多措并舉應(yīng)對(duì)部分地區(qū)住戶(hù)部門(mén)債務(wù)增速過(guò)快和部分低收入家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重問(wèn)題。

一是,繼續(xù)嚴(yán)格遵循"房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的"政策定位,完善"因城施策"差別化住房信貸政策,抑制投機(jī)性購(gòu)房。同時(shí),加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持和規(guī)范,促進(jìn)形成"租售并舉"的住房制度。

二是,在鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新消費(fèi)金融業(yè)務(wù)模式和拓展服務(wù)領(lǐng)域的同時(shí),督促機(jī)構(gòu)堅(jiān)持對(duì)消費(fèi)行為真實(shí)性的審查、提高對(duì)消費(fèi)信貸產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

三是,繼續(xù)發(fā)揮普惠金融政策引導(dǎo)和激勵(lì)作用,使金融服務(wù)惠及更多群眾。加強(qiáng)金融知識(shí)普及,持續(xù)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)提示和宣傳教育,引導(dǎo)樹(shù)立正確的財(cái)務(wù)觀(guān)念,避免低收入家庭過(guò)度負(fù)債。

四是,積極運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析,加快建立全覆蓋的個(gè)人征信體系,為金融機(jī)構(gòu)和金融管理部門(mén)決策提供可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

五是,結(jié)合居民資產(chǎn)和收入情況,開(kāi)展分區(qū)域、分層次的居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)分析,全面反映住戶(hù)部門(mén)債務(wù)水平。

重點(diǎn)十:債券市場(chǎng)違約主體行業(yè)涉及房地產(chǎn)等行業(yè)

此外,央行在報(bào)告中還對(duì)債券市場(chǎng)違約總體情況做了總結(jié)。由于部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式粗放,在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好時(shí)期盲目擴(kuò)張,過(guò)度依賴(lài)債務(wù)融資,風(fēng)險(xiǎn)積累較多。

報(bào)告顯示,2018年,國(guó)內(nèi)外形勢(shì)更加復(fù)雜嚴(yán)峻,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大,企業(yè)盈利能力下滑,融資渠道收縮,一些企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難,導(dǎo)致全年債券市場(chǎng)違約事件增多。全年公司信用類(lèi)債券共有46家發(fā)行人的130只債券發(fā)生違約,涉及發(fā)行金額1243億元,同比增長(zhǎng)219%。

從違約主體行業(yè)分布看,主要涉及綜合、房地產(chǎn)、商業(yè)貿(mào)易和公共事業(yè)等行業(yè)。從違約時(shí)間分布看,2018年上半年違約數(shù)量較少,下半年違約數(shù)量明顯增多。從發(fā)行利率看,2018年全年1年期和5年期AA級(jí)中期票據(jù)與同期國(guó)債的日均利差分別為174個(gè)和202個(gè)基點(diǎn),較上年分別走擴(kuò)15.8個(gè)和25.9個(gè)基點(diǎn),信用風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)擴(kuò)大。

另外,債券市場(chǎng)違約風(fēng)險(xiǎn)有向其他市場(chǎng)傳導(dǎo)的趨勢(shì),從已發(fā)生的違約案例看,部分上市違約企業(yè)因債券違約而出現(xiàn)股價(jià)下跌,面臨股票質(zhì)押融資爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。

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