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鄭州房管局物管處陳守義:物管指導(dǎo)規(guī)則即將出臺(tái)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 887 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

近日,記者從鄭州市房管局獲悉,《鄭州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》已經(jīng)在法制局備案;關(guān)于物業(yè)管理的“分等定級(jí)”工作,也將于近期展開(kāi)。

據(jù)記者了解,目前,物業(yè)管理市場(chǎng)化程度不高、開(kāi)發(fā)商問(wèn)題得不到解決、業(yè)主委員會(huì)維權(quán)途徑不暢、物業(yè)公司服務(wù)不到位四大問(wèn)題,依然是造成業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的癥結(jié)所在。那么,新的《規(guī)則》和“分等定級(jí)”工作能否遏制業(yè)主和物業(yè)公司的常見(jiàn)糾紛?記者采訪了鄭州市房管局物業(yè)管理處陳守義處長(zhǎng),就廣大業(yè)主在日常生活中所關(guān)注的物業(yè)問(wèn)題,請(qǐng)陳守義處長(zhǎng)做了解答。

●物業(yè)管理怎么挑?

選擇一個(gè)物業(yè)管理企業(yè),好比挑選一個(gè)既長(zhǎng)相漂亮又愿意以恰當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)孝敬公婆、相夫教子的妻子一樣,是非常困難的。而從市場(chǎng)上眾多的物業(yè)管理企業(yè)中,挑選出一個(gè)既有良好的企業(yè)資質(zhì)、足夠多的注冊(cè)資金、杰出的企業(yè)文化、的商業(yè)業(yè)績(jī),又愿意用書(shū)面形式(合同)向全體業(yè)主承諾在滿足適當(dāng)(物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理用房等)條件下,為業(yè)主所屬的財(cái)產(chǎn)或建筑物使用人生活等方面提供足夠的服務(wù)和管理的物業(yè)管理企業(yè),比選擇一個(gè)妻子要復(fù)雜百倍。因?yàn)檫@種選擇的一方,不是一個(gè)人,也不是家長(zhǎng)決策,而是所有業(yè)主共同表決。那么,業(yè)主在購(gòu)房時(shí)能否自己決定物業(yè)管理?又該如何挑選物業(yè)管理公司呢?

陳守義說(shuō),購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí),應(yīng)向開(kāi)發(fā)商了解,小區(qū)未來(lái)的物業(yè)管理公司是哪一家、過(guò)去的管理業(yè)績(jī)、社會(huì)形象如何等問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō),物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種:一是公共性服務(wù),如保潔、保安、綠化、房屋維修等;二是 性服務(wù),如代收水電費(fèi)等;三是特約性服務(wù),如室內(nèi)維修、代報(bào)紙等。購(gòu)房者對(duì)未來(lái)物業(yè)管理公司提供各種服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該詳細(xì)了解,如物業(yè)公司打掃幾次?是否有樓內(nèi)保安?對(duì)于緊急性維修,物業(yè)公司承諾多長(zhǎng)時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)等。

另外,房屋購(gòu)到手后,如何使用、具體維修、物業(yè)管理公司如何管理等看起來(lái)簡(jiǎn)單的問(wèn)題,其實(shí)較容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定:小區(qū)里禁止出租車(chē)出入,全體住戶(hù)要共同承擔(dān)樓房公共地方的維修,裝修時(shí)不得拆改某些設(shè)施,住戶(hù)不得在小區(qū)里遛狗,自行車(chē)不得上電梯等。陳守義說(shuō),這些規(guī)定,購(gòu)房者能否接受,都應(yīng)成為購(gòu)房時(shí)必須考慮的因素。

陳守義認(rèn)為,購(gòu)房子的過(guò)程盡管復(fù)雜,而居住卻是幾十年的事。杰出的物業(yè)管理公司不但能為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活、居住環(huán)境,同時(shí)還能使物業(yè)的設(shè)備及功能等始終保持與社會(huì)發(fā)展的同步性。因此物業(yè)管理也應(yīng)是購(gòu)房過(guò)程中不可忽視的重要方面。要特別注意,購(gòu)房者對(duì)欲購(gòu)房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理的了解,不能局限于開(kāi)發(fā)商的口頭承諾,應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商就物業(yè)管理問(wèn)題進(jìn)行書(shū)面約定。

●“保安”保什么?

很多小區(qū)會(huì)發(fā)生一些失竊事件,從而引發(fā)業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛。一旦發(fā)生失竊等事件,不管物業(yè)公司有沒(méi)有盡到安保義務(wù),業(yè)主都物業(yè)公司不滿意。

造成這種矛盾的根本原因在于,對(duì)物業(yè)管理“安?!必?zé)任邊界不清和宣傳解釋不力。那么,物業(yè)公司保安的職責(zé)是什么?應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種程度的義務(wù)?

陳守義處長(zhǎng)說(shuō),這是一個(gè)很難處理的問(wèn)題,我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一關(guān)于物業(yè)管理公司保安職責(zé)的法律規(guī)定。而因締約人數(shù)眾多,達(dá)成合意不易,物業(yè)管理合同往往采用較為模糊的語(yǔ)言來(lái)規(guī)定權(quán)利義務(wù),這就導(dǎo)致發(fā)生糾紛。一般來(lái)說(shuō),物業(yè)公司的保安義務(wù)是附隨義務(wù),要求保安達(dá)到勤勉、謹(jǐn)慎的程度。

陳守義指出,對(duì)物業(yè)管理公司是否違反保安義務(wù),可以考慮一些相對(duì)細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn):,物業(yè)公司的保安、監(jiān)控措施、保安制度是否符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定,而且保安是否勤勉盡職,監(jiān)控系統(tǒng)是否正常有效運(yùn)作;,如果合同有約定,物業(yè)管理公司是否配備或采取了與合同約定等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相一致的安保措施;第三,當(dāng)發(fā)現(xiàn)犯罪時(shí),物業(yè)管理公司是否及時(shí)采取相應(yīng)的合理措施;第四,針對(duì)小區(qū)居民對(duì)安全提出合理懷疑,物業(yè)管理公司是否積極改進(jìn)。如果物業(yè)管理公司已達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、盡到義務(wù),就無(wú)須再承擔(dān)責(zé)任。

陳守義說(shuō),物業(yè)糾紛中,經(jīng)常遇到的一個(gè)問(wèn)題是:如果業(yè)主的汽車(chē)在車(chē)庫(kù)內(nèi)丟失,物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。這就涉及物業(yè)公司收取的費(fèi)用只是車(chē)庫(kù)的租金,還是包含了管理費(fèi)用。從目前小區(qū)車(chē)庫(kù)的費(fèi)用和成本來(lái)看,費(fèi)用中包含了保管費(fèi)用,這就意味著,如果業(yè)主的汽車(chē)在租賃的車(chē)庫(kù)內(nèi)丟失,物業(yè)公司一般應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

 

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