“拐點”是近兩年樓市的當(dāng)紅詞匯，熱衷于預(yù)測拐點的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)，諸多年份都曾被拿來說事兒。

　　那么，樓市是否存在拐點？在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何國家的宏觀經(jīng)濟(jì)都具有周期性特征，只是其周期有長短之分，其波幅有大小之別。

　　我國實行市場經(jīng)濟(jì)的時間并不長，而且是具有中國特色的市場經(jīng)濟(jì)，但宏觀經(jīng)濟(jì)也經(jīng)歷了3個發(fā)展周期。個周期（1979～1990年）的高峰出現(xiàn)在1984年（GDP增長率15.2%），低谷出現(xiàn)在1990年（GDP增長率3.8%）；個周期（1991～2001年）的高峰出現(xiàn)在1992年（GDP增長率為14.2%），低谷出現(xiàn)在1999年（GDP增長率7.1%）；第三個周期從2002年開始，目前GDP增長率維持在10%以上的高位。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其在固定資產(chǎn)投資中所占比重很大，同樣也具有明顯的周期性特征。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，改革開放以來我國房地產(chǎn)業(yè)亦經(jīng)歷了3個發(fā)展周期，分別是1979～1990年、1991～1998年、1999年至今。與宏觀經(jīng)濟(jì)的3個周期比較可知，二者基本上保持同步，10年左右為一個周期。

　　與市場化程度較高和行業(yè)比較成熟的歐美國家相比，我國房地產(chǎn)發(fā)展周期更加復(fù)雜：一是國家的行政干預(yù)力度較大且相當(dāng)頻繁；二是我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于初級階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律尚未完全顯現(xiàn)，遠(yuǎn)沒到蓋棺定論的時候。值得關(guān)注的是，無論是發(fā)達(dá)國家，還是我國，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性變化中，經(jīng)濟(jì)波動的幅度有變小的趨勢，“軟著陸”越來越成為可能。房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動也正隨之減小，拐點亦越來越不明顯。

　　我國房地產(chǎn)業(yè)的上個波峰拐點，出現(xiàn)在1994年，彼時房地產(chǎn)投資與房價增幅遠(yuǎn)比現(xiàn)在瘋狂。1993年開始的宏觀調(diào)控1994年就取得明顯效果，可謂立竿見影。而本輪自2003年以來的宏觀調(diào)控，卻歷時4年而難盡人意，遑論拐點。到底是什么原因致使反差如此之大？原因很多，重要的我覺得有兩方面。

　　較重要一個因素是，住宅需求發(fā)生了巨變。上一次樓市熱，住宅商品化消費尚未啟動，投機(jī)性需求占據(jù)主流，政策一旦轉(zhuǎn)向緊縮，投機(jī)資金立即作鳥獸散。1998年住房體制改革以來，住宅商品化、市場化快速推進(jìn)，自住需求亦如“猛虎出籠”，而且這種需求具有相當(dāng)強(qiáng)的持續(xù)性，呈現(xiàn)由沿海向內(nèi)地、由大城市向中小城市蔓延之勢。

　　另一個因素是，住宅開發(fā)和供應(yīng)形態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變。上世紀(jì)90年代初期，不僅購房人投機(jī)心態(tài)嚴(yán)重，開發(fā)商的“狼性”也更強(qiáng)，而且投資集中于?？?、北海少數(shù)幾個城市，風(fēng)險度很高。而目前地產(chǎn)商的企業(yè)理念和開發(fā)模式趨于健康、理性，宏觀調(diào)控不僅不會讓地產(chǎn)商全部倒下，反而會讓更優(yōu)質(zhì)的企業(yè)做大做強(qiáng)，當(dāng)然這些地產(chǎn)巨頭應(yīng)對調(diào)控政策的能力同步增強(qiáng)。從住宅供應(yīng)上講，由于持續(xù)緊縮“地根”和“銀根”，導(dǎo)致近兩年有效供應(yīng)減少，必然導(dǎo)致房價加快上揚。

　　關(guān)于樓市拐點，筆者有兩個觀點。個觀點是，全國性拐點很難出現(xiàn)，至少在2010年之前沒有可能性。原因有四：一是全國住宅需求總體旺盛，樓市熱點此起彼伏，東、中、西部和大、中、小城市市場發(fā)展具有不均衡性和梯度性；二是我國處于快速城市化階段，保守估計每年有1500萬人口成為市民，新增住宅需求上億平方米，將保持20年左右穩(wěn)定增長態(tài)勢；三是我國人均GDP已超過2000美元，消費結(jié)構(gòu)將快速向發(fā)展型、享受型升級，改善性住宅需求潛力巨大；四是宏觀調(diào)控仍將持續(xù)，投資和投機(jī)需求不可能高速、持續(xù)增長，而且日益健全的住房保障制度將成為樓市的內(nèi)置“穩(wěn)定器”。

　　個觀點是，部分城市會出現(xiàn)“階段性拐點”。這些城市特指房地產(chǎn)熱點城市，尤其是過去幾年房價增幅過高的城市。這些城市具有某些相似點，如外向型經(jīng)濟(jì)、外來人口比重較大、物業(yè)長期升值預(yù)期較高，因此在大量投資和投機(jī)需求的推動下，會產(chǎn)生價格泡沫，一旦這些“非自住需求”資金短期內(nèi)撤出或沒有足夠的后續(xù)資金接盤，則房價必跌。比如2005年上海很多住宅項目就曾出現(xiàn)10%～20%的價格下調(diào)，再如近期深圳亦出現(xiàn)拐點跡象。需要強(qiáng)調(diào)的是，在全國樓市整體態(tài)勢未衰的情況下，個別城市的下調(diào)并不會持續(xù)太久，因此筆者稱之“階段性拐點”。
 

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