商業(yè)地產(chǎn)的運做應(yīng)遵循先商業(yè)規(guī)劃后建筑設(shè)計的原則
建筑設(shè)計取代了商業(yè)規(guī)劃是項目問題產(chǎn)生的溫床

　　較近，在對一些商業(yè)項目進行診斷的過程中，發(fā)現(xiàn)造成項目不好運做的一個共性問題，就是在項目開發(fā)之前沒有根據(jù)項目所處環(huán)境的特點和實際情況先行進行商業(yè)規(guī)劃，而直接以建筑設(shè)計取代了商業(yè)規(guī)劃，結(jié)果導(dǎo)致在后期的招商組市和商業(yè)運營當(dāng)中出現(xiàn)很多問題。

對于商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該先進行商業(yè)規(guī)劃，再根據(jù)商業(yè)規(guī)劃的不同業(yè)態(tài)的實際需要進行建筑設(shè)計，以充分保證和滿足不同商業(yè)形式對建筑的要求和需要。從而保證項目的可操作性和項目的更大商業(yè)價值的實現(xiàn)。

　　不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對建筑結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格都有不同的要求，在商業(yè)建筑的設(shè)計中應(yīng)當(dāng)將影響商業(yè)經(jīng)營的各種因素進行綜合考慮，包括動線的設(shè)計、進深的大小、樓層的高低、建筑格局的分布、設(shè)施設(shè)備的配套情況等，但實際運做中由于僅考慮了建筑設(shè)計的要求，因此出現(xiàn)了許多影響后期商業(yè)運營的不合理建筑規(guī)劃，比如我們大家共知的“金邊銀角”是選址的一大原則，但有些建筑卻在“銀角”的位置安放了樓梯，即破壞了兩側(cè)商業(yè)的連貫性，又使得該位置失去了的商業(yè)價值。令人可惜。再比如在建筑體量和建筑規(guī)模的控制上應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目所在地的商業(yè)環(huán)境、消費習(xí)慣、消費能力等的不同進行綜合考慮，否則將會在后期的運營當(dāng)中出現(xiàn)由于建筑格局不合理、規(guī)模不合適而造成的使用率不高、租金水平或投資價值偏低等情況。

　　商業(yè)規(guī)劃過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目所在區(qū)位的具體情況，在進行科學(xué)準(zhǔn)確地市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃商業(yè)布局、做到該大則大、該小則小，不可盲目求大、求洋，從而出現(xiàn)商業(yè)“空殼”現(xiàn)象。

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