自住購房取代投資購家———

地產(chǎn)新政出臺后，北京樓市迅速進入“冰凍”狀態(tài)，而城內(nèi)樓盤則保持著相當(dāng)?shù)臒岫龋渲卸h(huán)內(nèi)樓盤更是因稀缺放量成為觀望期的熱點，近期推盤的凱德·華璽等樓盤也因此引起市場關(guān)注。

●二環(huán)內(nèi)稀缺放量引發(fā)市場關(guān)注

今年6月，北京開盤數(shù)量明顯下降，數(shù)據(jù)顯示，全市開盤總數(shù)僅為37個項目。其中二環(huán)內(nèi)僅凱德·華璽一個項目，受稀缺放量影響，該項目吸引了大量關(guān)注，6月5日開放的430平方米大戶型樣板間，吸引了眾多看房人到場。

“當(dāng)天客戶的總體表現(xiàn)是‘看多購少’，因此成交量與以前有很大的落差，但從市場關(guān)注熱度來看，還是比較滿意的?！睋?jù)該項目銷售人員透露，目前項目約剩余40余套房源，包括12套430平方米的四居室和4 套450平方米戶型，但是仍然有不少意向客戶在持續(xù)關(guān)注。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在市場觀望情緒很濃，項目很難達到熱銷程度，但它的地段擺在那兒，加上區(qū)域放量極度稀缺，因此與其他項目相比，仍然是較高的市場關(guān)注度。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2006年北京市明確二環(huán)內(nèi)不再新批成片商品住宅用地后，北京東城、西城兩區(qū)的新盤放量一直處于城區(qū)樓盤放量末位，2008年至2009年，二環(huán)內(nèi)住宅新盤的供應(yīng)更是跌至歷史較低點，目前區(qū)域內(nèi)僅有凱德·華璽、中信城等幾個項目在售。

●成熟配套和品質(zhì)構(gòu)成關(guān)注因素

“稀缺放量是引發(fā)二環(huán)樓盤成為觀望熱點的原因，但不是先進原因。”業(yè)內(nèi)人士表示，二環(huán)內(nèi)是北京房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，也是較成熟的區(qū)域，尤其是對交通、商業(yè)、教育資源的充分占有，構(gòu)成吸引剛需的關(guān)鍵因素。

對東二環(huán)內(nèi)在售項目的客戶調(diào)查結(jié)果顯示，70%-80%以上客戶為頭套自住和改善型自住，據(jù)區(qū)域內(nèi)某樓盤負(fù)責(zé)人透露，購購者多為在金融街、CBD工作的精英人群，他們在選擇時除了考慮到土地價值外，更多是對長期居住的考慮，因此更偏向自住的功能，包括教育完備、交通便利等因素。

在凱德·華璽項目現(xiàn)場，一位順利排號的客戶表示，由于購房主要是為了孩子上學(xué)，因此主要選擇名校周邊的住宅，之所以選擇華璽，主要看中它的教育資源。

業(yè)內(nèi)人士指出，樓市擠出投資后，剛需成為置業(yè)主力，相對于投資，購房者更看重自身需求。

●觀望期樓市熱點回歸城內(nèi)

凱德·華璽并非市場上先進受關(guān)注的項目，調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，位于西直門區(qū)域的金貿(mào)近期推盤吸引了大量的人氣；而5月底開盤的太陽公元盡管價格已達45000元/平方米，但依然銷售6000平方米面積；而相比之下，之前曾經(jīng)“紅極一時”的通州、房山、順義等郊區(qū)板塊熱度迅速冷卻。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月中上旬入市的8個項目中，位于昌平的保利壟上莊園、大興潤楓錦尚苑以及順義香悅四季花園、房山的樂活家園等成交均為零，郊區(qū)樓盤的市場關(guān)注度迅速下降，與去年高峰期日到訪客戶40-50組的數(shù)量相比落差巨大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在樓市走高期，郊區(qū)板塊憑借區(qū)域規(guī)劃利好成為置業(yè)熱點，但隨著市場的冷卻，郊區(qū)的商業(yè)、教育等配套短板暴露出來，加上購房者的理性回歸，在區(qū)域選擇上更加保守，因此造成市場關(guān)注熱點逐漸向城內(nèi)配套資源更完備的板塊轉(zhuǎn)移，至于這種關(guān)注能否有效轉(zhuǎn)化為成交量，仍需要時間的檢驗。(楊明曉)

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