中原地產(chǎn)：購房六步驟

　　對于即將在2006年購房的消費者我們建議購房時按照以下六個步驟進(jìn)行：

　　步，著手準(zhǔn)備。頭先明確購房目的，是自住還是投資；其次，明確購房資金準(zhǔn)備程度，這筆資金的數(shù)額，決定了在以后購房中的一切重要行為。

　　步，選定目標(biāo)。綜合考慮夫妻雙方的工作地址，購房地段的選擇中應(yīng)盡量滿足雙方上班的順暢程度；查閱相關(guān)資料了解選定區(qū)域的城市規(guī)劃以及房產(chǎn)增值潛力，尤其是未來的交通規(guī)劃一定要慎重考察；向身邊專業(yè)人士或?qū)I(yè)顧問機(jī)構(gòu)咨詢區(qū)域相關(guān)信息；通過各種途徑了解選定區(qū)域正在銷售的房產(chǎn)項目或即將上市銷售的房產(chǎn)項目；電話咨詢選定項目的價格、具體位置、戶型等信息，做好各選定項目之間的對比，選定目標(biāo)項目。

　　第三步，實地考察。實地考察是購房中較為重要的一環(huán)，在這一環(huán)節(jié)中要注意：不要一味相信售樓人員提供的信息，一定要做到眼見為實，例如距離公交站、**站的距離要親自步行測量，如果自己擁有私車，一定要對自家車路線進(jìn)行實地勘測；選中的樓盤較好為主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工的項目，如有條件較好去自己看中的戶型親自感受。

　　第四步，簽訂認(rèn)購書。經(jīng)過了實地考察，確定自己準(zhǔn)備購購的樓盤，較好不要當(dāng)天就急于簽訂認(rèn)購書，回家冷靜分析，多咨詢一下身邊的專業(yè)人士再作出購購決定。簽訂認(rèn)購書的同時要保留好購房過程中項目銷售人員提供的一切書面資料，包括樓書、報紙廣告等信息。

　　第五步，簽訂購房合同。簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同是解決問題的重要憑證和依據(jù)。在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗發(fā)展商的資格和“五證”。在合同中，購房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，如果您對簽訂合同沒有把握，較好提前咨詢法律專業(yè)人士或直接委托專業(yè)的律師來協(xié)助辦理。

　　第六步，收房及產(chǎn)權(quán)過戶。在收房過程中的驗房環(huán)節(jié)非常重要，一定要在收房前收集驗房的注意事項，明確收房是物業(yè)和開發(fā)商需要提供哪些資料，如何對墻體、門窗、廚衛(wèi)、水電等進(jìn)行驗收，如果對自己驗房沒有把握，可以委托專業(yè)的監(jiān)理單位協(xié)助驗收房屋。購房后應(yīng)及時到房屋主管部門申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記。購進(jìn)的房產(chǎn)，只有在進(jìn)行了合法的產(chǎn)權(quán)登記，并取得《房屋所有權(quán)證》(即房屋產(chǎn)權(quán)證明文件)后，你對房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利才會得到法律的保護(hù)。

　　新年剛剛開始，各種樓市的消息便紛至沓來。其中既有金融稅收調(diào)控方面的政策，也有涉及房屋質(zhì)量、住房消費維權(quán)，甚至細(xì)化到物業(yè)管理層面的規(guī)定。而所有這些都圍繞和影響著一個主題??2006年消費者的購房。

　　據(jù)了解，2006年的入市新盤將會扎堆推出，京城樓市新盤的競爭也將進(jìn)入白熱化。面對如此之多的樓盤，消費者該如何選擇？為此，新地產(chǎn)邀來置業(yè)專家細(xì)數(shù)北京樓市的熱點區(qū)域，解讀產(chǎn)品品質(zhì)，試圖給購房者更好的幫助。

　　在這里給將在京西部區(qū)域購房的消費者幾點建議：

　　一是定位準(zhǔn)確。要找到符合自己需求的物業(yè)類型，有實力的客戶不妨關(guān)注二環(huán)內(nèi)的內(nèi)城豪宅，由地段帶來的尊貴感和整體配套成熟度，不論作為自用還是投資收藏都是很好的選擇；而購購目標(biāo)為普通住宅項目的客戶購房不妨走訪四環(huán)附近的項目，關(guān)注居住空間的設(shè)計、生活配套的完善，以及高科技智能化產(chǎn)品和節(jié)能產(chǎn)品在日后居住中對生活的改善是否符合自身期望。

　　二是在項目走訪中要注意細(xì)節(jié)的觀察。從前常出現(xiàn)購房客戶在開發(fā)商和代理商的造勢中的非理性購購，但是，也要相信大多數(shù)的開發(fā)商是誠信的，結(jié)合網(wǎng)上簽約的運(yùn)行等市場法規(guī)的完善，建議客戶應(yīng)該以理性心態(tài)看待，從開發(fā)商的許多細(xì)節(jié)感受未來的交付產(chǎn)品狀況。打個簡單的比方，銷售現(xiàn)場的保潔、保安人員提供的服務(wù)基本就象征著未來的物業(yè)服務(wù)。

　　三是“先下手為強(qiáng)”是硬道理。在北京2008年奧運(yùn)大背景和京西部區(qū)域頭鋼搬遷及CRD區(qū)域建設(shè)的小環(huán)境中，可見京西部區(qū)域的地產(chǎn)價值成長空間；再從項目建設(shè)中期房到現(xiàn)房的時間發(fā)展上的社區(qū)配置到位乃至區(qū)域內(nèi)配套完善，都將在房價中有所體現(xiàn)，先行為勝意味著購房成本的節(jié)約、未來固定資產(chǎn)的升值，是否該動，是否該先動，不言而喻。

　　國家系列宏觀調(diào)控政策的出臺，給一手房和二手房市場帶來巨大影響。隨著政策的逐漸明朗化、一手房價繼續(xù)保持一定的漲幅、二手房量價齊升。2006年梯級置業(yè)格局成型，一、二手房聯(lián)動促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　2006年，奧運(yùn)村建設(shè)將進(jìn)入實質(zhì)性階段，進(jìn)一步激發(fā)房市上行；2005年，北京樓市在接二連三的宏觀調(diào)控形勢下只是交易量有所下降，而房價仍保持較大增速。政府明確表態(tài)近期不會再出臺更嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，及2005年土地交易量萎縮價格卻上漲；再加上2003年以來北京新房新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模的供不應(yīng)求等的現(xiàn)狀影響，將促使觀望民眾漸漸失去耐心，特別是剛性自住需求的促動將使2006年北京一手房需求放量，成交量和成交價格都將穩(wěn)中有升。值得注意的是，將有大批的項目在2006年集中上市?！??31”過關(guān)的土地還有相當(dāng)大一部分沒有進(jìn)入市場，加上新的一年的土地增量，今年的房地產(chǎn)市場的供應(yīng)還是很可觀的，價格將出現(xiàn)小步攀升的狀況，但不會有太大的增長。

　　二環(huán)內(nèi)不再新批住宅建設(shè)用地，三至五環(huán)內(nèi)建設(shè)用地也日漸，五環(huán)外房價較低但工作生活切換時間長、成本高；再加上利率加息周期啟動、銀行貸款成數(shù)降低、提前還貸實行限制等因素。這些都使得消費者日益理性、成熟，置業(yè)時充分考慮目前收支狀況、量力而為。這些因素使得二手房價值陡增，房價更是一路看漲，二手房成為很大一部分置業(yè)者的明智之選。二手房置業(yè)者主要來自以下幾方面人群：一是北京新增戶籍人口；二是外來人口；三是拆遷安置戶；四是工作時間不長的年輕高收入人群；五是為給子女一個較好學(xué)習(xí)環(huán)境人士；六是郊區(qū)回流人士。他們自住需求伴隨調(diào)控政策逐漸明朗化，觀望氛圍必將有所緩解，2006年將迎來需求高峰。

　　雖然政府宏觀調(diào)控舉措連出重拳，給2005年的北京樓市埋下陰影，但從目前掌握的信息來看，2006年的入市新盤依然呈云涌之勢，而這些即將推出的新盤多數(shù)分布在五環(huán)周邊區(qū)域。面對扎堆供應(yīng)，2006年京城樓市新盤的競爭也進(jìn)入白熱化，而競爭的焦點將放在產(chǎn)品品質(zhì)上。認(rèn)清這點對2006年即將購房的購房人來說十分有益。

　　我們知道很多外籍客群是只能租而不能購的。外籍人在北京購房仍然是有一個非常窄的瓶頸通路。我想如果沒有他們存在，豪宅投資客群就很難存在。這類投資客群區(qū)別于短期炒作的客群，頭先他會看看是否具有良好的居住價值。然后才能說是良好的投資價值。為什么很多的投資客群都集中在東部？因為朝陽是有三大涉外商圈，這是外籍客群與本地客群的差異，他們投資了這個物業(yè)，住進(jìn)來的都是高品質(zhì)、高端的外籍客群，他們成就了這個區(qū)域的人文環(huán)境。他們這種投資現(xiàn)象值得境內(nèi)購房人花費時間去關(guān)注。

　　受土地供應(yīng)速度趨緩等因素的影響，北京的房價一直走高，2006年樓市依然看好。隨著購房者觀望心態(tài)的改變，以及需求的釋放，2006年北京的樓市應(yīng)該會回到以往正常的銷售軌跡中去，購房人較好放棄2006年北京樓市會暴漲或暴跌的看法。種種政策的出臺表現(xiàn)出政府對規(guī)范房地產(chǎn)市場的決心，提高了的入市門檻使市場、企業(yè)面臨洗牌，房地產(chǎn)暴利時代終結(jié)，利潤平均化、合理化，公平、有序成為市場健康發(fā)展的標(biāo)志，購房者大可走出“持幣待購”的陰影。

　　原則一：選擇有發(fā)展的區(qū)位。我們在這里強(qiáng)調(diào)的區(qū)位是有發(fā)展的城市“新”概念。在這樣的區(qū)域購購寫字樓，會由于市政規(guī)劃的傾向，使得產(chǎn)品有很大的升值空間，同時投資者會因為較早的介入，在投資成本方面會得到較好的控制，可以達(dá)到事半功倍的效果。

　　原則二：產(chǎn)品要有競爭力。 對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要。它包含了很多方面的內(nèi)容，如停車場的設(shè)計是否合理充足、建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好，同時在當(dāng)前的市場環(huán)境下，是否加入了高科技環(huán)保設(shè)計等等。

　　原則三：成熟的配套環(huán)境。寫字樓講究商務(wù)環(huán)境，在成熟的商務(wù)氛圍下，不僅可以提高辦公效率，同時對實際使用者具有很強(qiáng)的吸引力，對租金走勢也是一種促進(jìn)。

　　原則四：物業(yè)管理要周到細(xì)致。頭先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看該管理公司是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等，較好是已通過IS09000國際質(zhì)量體系認(rèn)證的物業(yè)公司，服務(wù)品質(zhì)更有保障。24公里的維護(hù)維修及保安服務(wù)，能給樓盤一個良好的內(nèi)部環(huán)境，保證長期使用。從這一點上看，苛求的服務(wù)水準(zhǔn)而不是計較物業(yè)費的高低顯得更為重要。

　　購房對于普通購房者來說是很難抉擇的，對業(yè)內(nèi)人士來說也不是一件容易的事。因為經(jīng)常和客戶接觸，想替2006年自住型購房者提幾點具體的建議，我把它叫做“四處看一原則”。

　　處該看的地方是前門大街附近的頭都規(guī)劃館。想要購房子頭先得知道北京的規(guī)劃情況，知道三個熱點“商務(wù)區(qū)(CBD)、生活區(qū)(奧運(yùn)村)、科技區(qū)(中關(guān)村)”，你希望購房區(qū)位未來的藍(lán)圖是什么，有多大的發(fā)展前景，究竟是不是你想要的生活。

　　處地方是你希望購房的區(qū)域。你要購的房子不一定就在報紙上，建議你開車在你中意的區(qū)域里去尋找房子，也許是二手房，也許是某個房地產(chǎn)項目的尾房，也許是正在建設(shè)尚未公開發(fā)售的新盤，總之，你得有自己的獨特眼光，一點點去找，千萬別犯懶，只看報上登的，新的未必就是適合你的。

　　第三處當(dāng)然要去你的房子去看。看房時要 “不同的時間看，房子的周邊看，請專家去看”。房子的采光要在里不同的時間去看，不同的季節(jié)去看(這個有點

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