商業(yè)地產(chǎn)策劃公司分析：如何投資老年公寓地產(chǎn)？

　　一、老年地產(chǎn)的投資前景分析
　　目前我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國(guó)總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測(cè)我國(guó)65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國(guó)家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬(wàn)平方米。如將此比例推至全國(guó)，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以對(duì)老年地產(chǎn)的投資有著廣闊的市場(chǎng)。
　　同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。

　　二、老年地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析
　　（一）政策優(yōu)惠無(wú)保障
　　由于老年地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對(duì)老年地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是老年地產(chǎn)的投資者頭要考慮的問題之一。一般來(lái)說，政府會(huì)在稅收、土地的取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠。在我國(guó)，雖然在從目前的情況來(lái)看，老年地產(chǎn)的投資者確實(shí)獲得了政府多多少少的支持，但并沒有任何具體政策表示可以對(duì)老年公寓的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。這種無(wú)保障的政策優(yōu)惠是老年地產(chǎn)投資者頭要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
　?。ǘ┬屡d市場(chǎng)不穩(wěn)定
　　老年地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場(chǎng)自然要面對(duì)新興市場(chǎng)所要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。由于人們多這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個(gè)適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)，行事謹(jǐn)慎等原因，是老年地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對(duì)著巨大的消費(fèi)群體卻賣不出房子的風(fēng)險(xiǎn)。
　?。ㄈ┩顿Y額高
　　老年地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。老年地產(chǎn)的建造一般要考慮以下要求：
　　要有功能性。充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，是老年人能夠自由地在住宅內(nèi)活動(dòng)。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老年人操作的位置，采用簡(jiǎn)單的動(dòng)作就能使用的操作方法。
　　要有安全性。地面材料盡量采用防滑處理。要排除高差和門檻，在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地方，要安裝扶手，門窗的開啟方式較好采用推拉式。有鮮明的色彩和照明，提醒老年人注意。
　　要有健康性。保持老年的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，特別要考慮日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽(yáng)光；便于老人室外活動(dòng)。使老人能夠方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)要考慮加溫設(shè)施。
　　要有私密性。老年人害怕孤獨(dú)，社區(qū)在加強(qiáng)社會(huì)交往之外，同時(shí)注意老年人的生活隱私。老年人與兒女同住時(shí)，就要?jiǎng)?chuàng)造出未被疏遠(yuǎn)的氛圍，同時(shí)又要注意生活隱私。老人與老人同住時(shí)，較好通過一個(gè)共同的門分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的套型，使隱私得到保證。 便于改造老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多10～20年的時(shí)間，老年人生理將由健壯到衰老，住宅設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)注意到老年人的需求，考慮隱蔽設(shè)計(jì)，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改建工程，及時(shí)為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過程。
　　總之，只有充分考慮到老年人的切身需要，具有充分人性化設(shè)計(jì)的老年公寓，才能在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，而作為這樣標(biāo)準(zhǔn)的新一代房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，其投資額必然高于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　較高的投資額一方面給投資者的初始投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，也使其在銷售時(shí)面臨著風(fēng)險(xiǎn)。
　　高額的投資必然提高老年地產(chǎn)的成本，投資者要獲得利益就需要提高房?jī)r(jià)，以北京太陽(yáng)城老年地產(chǎn)為例，太陽(yáng)城的平均房?jī)r(jià)自2004年到2007年要明顯高于其周邊普通住宅項(xiàng)目（如綠蔭泉城、善緣小區(qū)）的平均價(jià)格，這就增加了投資者的銷售風(fēng)險(xiǎn)。
　?。ㄋ模┗厥掌陂L(zhǎng)
　　由于老年地產(chǎn)的特殊性，使其客戶可采取獨(dú)特的入住形式，除普通的按揭貸款外，老年地產(chǎn)一般還采取房屋置換和倒按揭兩種形式。
　　目前可以采取"以租換租"的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來(lái)支付老年人租住獨(dú)立型老年公寓的費(fèi)用；另外還可以采取"以舊換新"的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進(jìn)行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些"差價(jià)養(yǎng)老"的方式，老年人不僅可以實(shí)現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會(huì)保障，可謂一舉兩得。
　　在發(fā)達(dá)國(guó)家中，"倒按揭"是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻購(gòu)下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險(xiǎn)公司簽訂一份合同，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估公寓價(jià)值和測(cè)算人均壽命之后，銀行與保險(xiǎn)公司每月支付老年夫妻一定的生活費(fèi)，直到其故世，屆時(shí)，該住宅歸銀行等處置。這種"倒按揭"的做法實(shí)際上還含有人壽保險(xiǎn)的意義，雖然在我國(guó)還沒有真正實(shí)施，但必將成為老年地產(chǎn)的發(fā)展方向。
　　另外，由于老年人的壽命限制，更多的老年人會(huì)更親徠于以租賃的方式入住老年地產(chǎn)。
　　上述幾種形式都需要投資者進(jìn)行一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)才可以收回投資，這種長(zhǎng)時(shí)間的占用資金一方面增加了機(jī)會(huì)成本，另一方面也在無(wú)形中擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。
　?。ㄎ澹┖笃谖飿I(yè)管理要求高
　　老年地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括針對(duì)老年人的保潔、飯、醫(yī)療等服務(wù)，這也使投資者需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)之一。

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