海南作為全國(guó)的“候鳥(niǎo)” 天堂，得天獨(dú)厚的熱帶海濱環(huán)境吸引了眾多島外老人前來(lái)養(yǎng)老置業(yè)，很多房產(chǎn)項(xiàng)目也借機(jī)推出“養(yǎng)老”、“養(yǎng)生”等概念。業(yè)內(nèi) 人士指出，海南養(yǎng)老地產(chǎn)雖背靠?jī)?yōu)質(zhì)天然資源及政府政策扶持，發(fā)展起點(diǎn)較高，但依舊在周邊區(qū)域生活配套設(shè)施上存在短板，未來(lái)一段時(shí)間，海南養(yǎng)老型項(xiàng)目只能適合在城市地帶小規(guī)模范圍內(nèi)建設(shè)，那些被冠以“養(yǎng)老”之名的遠(yuǎn)郊大盤(pán)，連較基本的交通、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套都無(wú)法完善，根本就無(wú)法滿(mǎn)足養(yǎng)老居住的基本需求，無(wú)疑只是借“養(yǎng)老”、“養(yǎng)生”的名義來(lái)作為提升樓盤(pán)的價(jià)值噱頭，僅僅是宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的手段而已。

　　政策嚴(yán)控下：海南地產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)蓬勃發(fā)展

　　海南作為我國(guó)先進(jìn)的熱帶海濱城市，優(yōu)越的自然、生態(tài)環(huán)境在全國(guó)是無(wú)獨(dú)有偶的，是無(wú)法再生的寶貴環(huán)境資源，吸引了大批老年購(gòu)房者慕名前來(lái)，尤其是每年10月份以后，內(nèi)地許多老年人紛紛“雁南飛”，到海南享受候鳥(niǎo)式度假的樂(lè)趣。一時(shí)間，在海南置房養(yǎng)老，成為一個(gè)獨(dú)特的潮流，這些來(lái)海南置房養(yǎng)老的老人也被形象的成為“候鳥(niǎo)一族”。海南島這個(gè)天然的大氧吧，對(duì)中老年人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)養(yǎng)生度假較佳之地，不少開(kāi)發(fā)商抓準(zhǔn)這些北方客戶(hù)對(duì)“海南生活方式”的向往及對(duì)國(guó)際旅游島建設(shè)后海南發(fā)展前景的看好，審時(shí)度勢(shì)，推出一系列養(yǎng)老養(yǎng)生型地產(chǎn)項(xiàng)目，打造養(yǎng)生新國(guó)度。

　　例如，屯昌縣斥資20億打造木色湖項(xiàng)目，定安的吉糧康城項(xiàng)目，瓊海官塘天來(lái)泉項(xiàng)目，澄邁縣的四季康城、四季春城項(xiàng)目，陵水縣投資9000萬(wàn)元建設(shè)的海南的養(yǎng)老服務(wù)——陵水養(yǎng)老服務(wù)，三亞市的鳳凰島國(guó)際養(yǎng)生度假等等?；蛘邩?biāo)榜打造中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)品牌，或者以營(yíng)造 “養(yǎng)老社區(qū)”和“老人大學(xué)”等為賣(mài)點(diǎn)，或者宣稱(chēng)能讓老年人找到回家的感覺(jué)。

　　盡管如今一系列嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策頻出，海南養(yǎng)老地產(chǎn)仍舊熱度不減，一個(gè)個(gè)項(xiàng)目被強(qiáng)塞“養(yǎng)老”的概念，不斷花樣翻新的推出?；诙ò矅?guó)際養(yǎng)生論壇，定安縣已上馬南麗湖養(yǎng)生風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目投資50億元，占地5000畝，建筑面積約200萬(wàn)平方米。{$page$}

　　海南養(yǎng)老地產(chǎn)： 僅僅套用“養(yǎng)老”概念

　　雖然海南養(yǎng)老地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，但能夠真正滿(mǎn)足老年人養(yǎng)生需求的項(xiàng)目卻鳳毛麟角。養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有著很大的區(qū)別，養(yǎng)老養(yǎng)生型地產(chǎn)面向的是以中老年人為主的特殊群體，從營(yíng)銷(xiāo)模式，銷(xiāo)售策略、硬件配套設(shè)施的建設(shè)以及售后的物業(yè)服務(wù)管理水平都給開(kāi)發(fā)商提出不小的挑戰(zhàn)。

    海南坐擁優(yōu)質(zhì)的天然環(huán)境，國(guó)際旅游島政策利好，加上我國(guó)老年消費(fèi)的需求的不斷增大，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)原本水到渠成。但有業(yè)內(nèi)人士指出，實(shí)際上海南養(yǎng)老地產(chǎn)卻流于表面，“養(yǎng)老地產(chǎn)”被當(dāng)成開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的一種手段，從項(xiàng)目的策劃到銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)硬生生套入所謂的“養(yǎng)老”元素，一次吸引眼球，提高項(xiàng)目品位，更有甚者房企一窩蜂涌入養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)際上是為了圈地，從中謀取更大的利益。

　　全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)的秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，房企一窩蜂地向養(yǎng)老社區(qū)涌，目前的態(tài)勢(shì)有點(diǎn)盲目。像天津、廊坊一帶，幾乎都變成了“養(yǎng)老城”。所以現(xiàn)在很多項(xiàng)目說(shuō)是以養(yǎng)老地產(chǎn)立的項(xiàng)，實(shí)際上是為了圈地，急于變現(xiàn)。像天津有個(gè)項(xiàng)目，拿了6000畝地，總共卻只設(shè)計(jì)了60個(gè)養(yǎng)老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣(mài)狗肉”。再者一般的房企對(duì)資金的回報(bào)要求很高，資金的退出要求快，而這跟養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)周期長(zhǎng)的回報(bào)特性不符合。

　　某房企老總曾直言：“我們不要叫養(yǎng)老地產(chǎn)，要叫養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，否則這個(gè)東西還沒(méi)起來(lái)就被悶死了。”養(yǎng)生地產(chǎn)是一個(gè)綜合工程，除了要結(jié)合硬性房產(chǎn)，還要有完善、成熟的社區(qū)配套，甚至要注入科學(xué)的養(yǎng)老養(yǎng)生文化內(nèi)涵。目前許多城市的養(yǎng)生地產(chǎn)目的只在于捆綁“養(yǎng)老”這塊招牌，本質(zhì)上跟普通商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)多大分別。

　　例如海南澄邁金江處在萬(wàn)畝森林包圍之中，空氣鮮活四季蒼翠，開(kāi)發(fā)商看重其原生態(tài)優(yōu)勢(shì)，斥資打造宏大的養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目，標(biāo)榜讓購(gòu)房者感受原生態(tài)的生活品質(zhì)，像這樣地段偏僻的項(xiàng)目在醫(yī)療、休閑、交通等配套上免不了有硬傷，老年人入住肯定會(huì)有諸多不便，這樣的單純式原生態(tài)養(yǎng)老環(huán)境，對(duì)于真正的養(yǎng)老生活而言，實(shí)在是有所欠缺。{$page$}

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家： 海南養(yǎng)老地產(chǎn)更應(yīng)注重配套設(shè)施

　　第六次全國(guó)人口普查報(bào)告顯示，中國(guó)目前60歲以上人口占總數(shù)的13.26%，而根據(jù)聯(lián)合國(guó)的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)將在2024年至2026年前后進(jìn)入老齡社會(huì)。來(lái)自國(guó)家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)老年人的消費(fèi)需求已超過(guò)1萬(wàn)億元，2050年左右將達(dá)到，5萬(wàn)億元，我國(guó)人口老齡化的不斷加速，養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出了規(guī)模的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”。

　　“海南缺乏比較成規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)，應(yīng)該打造適應(yīng)老年人居住，生活便利的成熟養(yǎng)老社區(qū)。”一位候鳥(niǎo)老人說(shuō)道，海南養(yǎng)老地產(chǎn)不能照搬商品房的模式，應(yīng)該多考慮老年人的需求，特別是外地老年人的需求，讓他們?cè)诋愢l(xiāng)養(yǎng)老有歸屬感，以此打響“健康島”的品牌，吸引更多老人前來(lái)置業(yè)。至于如何依托海南優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老環(huán)境，打造成熟的養(yǎng)老社區(qū)？還得從配套做起。

　　調(diào)查顯示，老年人在購(gòu)購(gòu)養(yǎng)老房時(shí)考慮社區(qū)醫(yī)療、生活配套條件占68.4%，老年人群體大多需要更多的照料和護(hù)理，消耗的社會(huì)資源較高，半自理與非自理的老人增多之后，更需要相應(yīng)的服務(wù)配套設(shè)施的支撐。所以養(yǎng)老地產(chǎn)也不同于商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老養(yǎng)生型地產(chǎn)面向的是以中老年人為主的特殊群體，這就對(duì)周邊的生活主要配套設(shè)施提出了高要求。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，海南養(yǎng)老養(yǎng)生型地產(chǎn)普遍建設(shè)在遠(yuǎn)離市、空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的遠(yuǎn)郊，往往在周邊配備設(shè)施，尤其是相應(yīng)的醫(yī)療配套設(shè)施上非常缺乏。光就醫(yī)療設(shè)施一項(xiàng)來(lái)說(shuō)，據(jù)相關(guān)調(diào)查稱(chēng)，海南有187家醫(yī)院，2萬(wàn)多張病床，4萬(wàn)多醫(yī)療從業(yè)人員，卻需應(yīng)對(duì)860萬(wàn)常駐人口和2300多萬(wàn)旅游人口和幾百萬(wàn)候鳥(niǎo)人群。連城市地帶都無(wú)法滿(mǎn)足，更別說(shuō)在遠(yuǎn)郊那些養(yǎng)老大盤(pán)。

　　業(yè)內(nèi) 人士普遍認(rèn)為，目前海南養(yǎng)老地產(chǎn)只適合依托成熟的社區(qū)資源，在城市做精品項(xiàng)目，規(guī)模不宜過(guò)大。鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)投資成本高、回報(bào)率低、周期長(zhǎng)的較大投資風(fēng)險(xiǎn)，還要摸索出一個(gè)合理的盈利模式。至于那些在郊區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上大多是假借養(yǎng)老名義，實(shí)際操作的還是商品房開(kāi)發(fā)盈利模式。

　　正在如火如荼建設(shè)國(guó)際旅游島的海南省理應(yīng)抓住機(jī)遇，利用無(wú)獨(dú)有偶的天然養(yǎng)老養(yǎng)生環(huán)境，理應(yīng)在此基礎(chǔ)上做好相關(guān)配套服務(wù)，真正做到一年四季都留住大批老年群體，做成一個(gè)全國(guó)性的養(yǎng)老勝地，而不是一個(gè)“候鳥(niǎo)天堂”式的老人島。

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