“旅游地產(chǎn)”成賣房噱頭
　　 “純美海岸、陽光生活、度假國度”等誘惑力的宣傳標(biāo)語在北京春展旅游地產(chǎn)項目的展臺上幾乎隨處可見，然而在記者的實地調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，不少號稱旅游地產(chǎn)的項目，實際上只是“掛羊頭賣狗肉”。在旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱潮涌來之時，旅游地產(chǎn)概念成了不少開發(fā)商賣房的噱頭。
　　“我們項目在榮成的新城，有一線海景、湖景，還有濕地公園，非常適合旅游度假。”來自山東榮成的自在香濱項目銷售人員對記者介紹。從展位上的沙盤來看，該項目在售的兩棟樓均緊鄰海邊，按標(biāo)注距離計算，離海實際不到2公里。
　　 然而，記者進(jìn)一步了解才發(fā)現(xiàn)，該項目實際只是當(dāng)?shù)氐膭傂璞P。工作人員告訴記者，該項目在當(dāng)?shù)刂鞔騽傂瑁?5%的購購人都來自當(dāng)?shù)兀f起以旅游地產(chǎn)的名義進(jìn)京參展，該銷售人員坦言：“目前在售的兩棟樓因為離海太近，當(dāng)?shù)厝擞X得過于潮濕，銷售情況并不理想。但是項目的自然環(huán)境在外地人看來卻是非常好的，目前北京的購房者便占到外地客戶的約30%”。
　　 無獨有偶，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以旅游地產(chǎn)為噱頭行賣房之實的項目并不在少數(shù)。
　　 “我2007年在三亞購了一套房子，當(dāng)時一是看中那里的環(huán)境，二是它承諾會有多種配套，三是總價比較低，而且開發(fā)商的知名度也比較高。然而直到我入住四五年之后，周邊配套才基本建設(shè)齊全，但也 于生活所需。”旅游地產(chǎn)置業(yè)者張先生告訴記者，他希望項目還能配置電影院、酒吧等休閑娛樂設(shè)施。“畢竟我購這個房子現(xiàn)在是作為旅游度假，以后還要用來養(yǎng)老度假的。”張先生說。
　　和張先生有同樣經(jīng)歷的人不在少數(shù)，為了盡快賣房回籠資金，不少旅游地產(chǎn)開發(fā)商賣房之初便打出各種承諾，甚至人為拔高項目配套設(shè)施，夸大項目規(guī)劃。然而，由于旅游地產(chǎn)大多開發(fā)周期較長，配套到位嚴(yán)重滯后。更有甚者，賣完房之后便一走了之，較初的承諾則成泡影。
　　諸如此類的“門道”不勝枚舉，然而，因為旅游地產(chǎn)項目一般距離北京較遠(yuǎn)，很多購房者并不能及時辨別。“對于長期在內(nèi)陸城市生活的人來說，購海景房什么位置海風(fēng)大，什么位置海浪大，這些都是沒有概念的，所以他們其實不是真正知道在海南應(yīng)該購什么樣位置的房子，所以很容易出現(xiàn)錯誤選擇。”中信泰富(中國)投資有限公司品牌營銷部總經(jīng)理兼中信泰富海南公司副總經(jīng)理朱華越便如此表示。
　　 “北京的空氣質(zhì)量越來越差，購個海邊的房子環(huán)境好點。銷售員說項目挨著海邊，能旅游度假，我一聽挺好的，就拿了份資料。”剛從某展位出來的張阿姨對記者說道。
　　開發(fā)模式弊端凸顯
　　“究其根本原因，還是旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的問題?，F(xiàn)在國內(nèi)的旅游地產(chǎn)開發(fā)還缺乏很好的模式，基本都是復(fù)制先前的住宅開發(fā)模式，將原先建在城市中的住宅搬到了旅游地、搬到了風(fēng)景秀麗的地方而已，充其量只能算旅游地地產(chǎn)。建完房子就賣掉變成盈利回收，很少考慮旅游的需求，所謂的配套大多也只是流于口頭承諾，跟做成是兩個概念。”全經(jīng)聯(lián)文化和旅游地產(chǎn)委員會副主任劉少軍指出。
　　  對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌也表示了同樣的擔(dān)憂：“我國的旅游地產(chǎn)還處于低級階段，國內(nèi)有相當(dāng)多的旅游地產(chǎn)仍然延續(xù)著之前開發(fā)住宅的產(chǎn)業(yè)模式，同質(zhì)化很厲害，這樣的一種模式恐怕要思考。我們要還原旅游地產(chǎn)的本質(zhì)，要把當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、資源充分挖掘出來。”
　　“‘掛羊頭賣狗肉’是中國旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中較為顯見的問題。如果這樣發(fā)展下去肯定是有問題的，會出大事的。我非常擔(dān)心用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，可能會在旅游地產(chǎn)上碰壁。”劉少軍斷言。
　　 那么，什么樣的項目才算真正的旅游地產(chǎn)？
　　 早在2012年，第三屆中國旅游地產(chǎn)軟實力峰會上，就有專家提出，旅游地產(chǎn)，是先有旅游再有地產(chǎn)。旅游分三個階段，個階段是我想去；階段是我想再去；第三個階段是我想住下來，想跟我的家人、朋友一起住下來。
　　 除了居住，在政府對房地產(chǎn)保持高壓調(diào)控的政策背景下，旅游地產(chǎn)項目成為房地產(chǎn)投資的新焦點。而要滿足投資需求，旅游地產(chǎn)項目還必須注重旅游景點培育和旅游資源培養(yǎng)，更要培育固定的旅游群體。
　　對此，劉少軍認(rèn)為，探討旅游地產(chǎn)的屬性，頭先要考慮其面臨的目標(biāo)客群，一類是旅游者，一類是小業(yè)主投資者，而旅游者當(dāng)中又分為有私密度假需求的一部分人、成功的企業(yè)家和家庭式旅游人群，所以在中國做度假類的產(chǎn)品一定要想辦法滿足這類人健康養(yǎng)生的需求，滿足他們?nèi)ブ苓吢糜蔚赜^光的需求，滿足他們娛樂、運(yùn)動的需求，只有成功吸引了這類客群，才能進(jìn)一步吸引小業(yè)主的投資。
　　“配套不單單是要有，跟商業(yè)地產(chǎn)一樣，還需要后續(xù)通過運(yùn)營管理服務(wù)來提升物業(yè)的價值，來獲得長期的運(yùn)營收益，來給旅游休閑的人群提供符合他們期望的產(chǎn)品以及服務(wù)。而現(xiàn)在的模式還沒有確立以旅游為主、以持有型物業(yè)為主、以住宅為輔的思路，有些項目即使配備了高端別的酒店、商業(yè)，但基本是為住宅做配套，為銷售服務(wù)，而不是反過來將住宅作為其輔助性的內(nèi)容。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)認(rèn)為。
　　而北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院旅游管理系教授、旅游發(fā)展與規(guī)劃研究主任王衍用則指出：“旅游地產(chǎn)就是賣一種生活方式。真正好的旅游地產(chǎn)，頭先，外觀形象應(yīng)是一種民族風(fēng)情符號建筑和現(xiàn)代風(fēng)格混搭來的建筑，這是一種主題地產(chǎn)和文化地產(chǎn)。，區(qū)域風(fēng)情、生活是另一種全新的生活方式。因此，對于旅游地產(chǎn)來說，頭先營銷的是一種生活方式，其次是營銷環(huán)境的品質(zhì)，再次是營銷高品質(zhì)的服務(wù)，房子反而不是非常重要的環(huán)節(jié)，更多的是成為一種載體。未來的旅游地產(chǎn)，應(yīng)該頭先考慮主題，不要總是考慮載體。營銷不是賣較好，而是賣不同。”
　　大潮剛起，遍地都是游泳者，潮水退去方知誰在裸泳。目前，我國的旅游地產(chǎn)正處于發(fā)展初期的投資高潮階段，眾多參與者的分食，讓市場魚龍混雜。對于有旅游地產(chǎn)投資置業(yè)需求者來說，較需要做的就是擦亮雙眼，撥開霧霾，選擇真正能滿足自身需求的項目。

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