是投資，還是養(yǎng)老？這成了一個(gè)問題。長沙華盛家園74歲的陳奶奶，較近就陷入了這樣的困惑之中。

　　前不久，她與老伴被小區(qū)里的謝奶奶拉著去了一家叫“康乃馨”的養(yǎng)老社區(qū)，營銷部的小姑娘熱情周到，陳奶奶正好也一直有購個(gè)老年公寓的想法，就在營銷人員的極力推薦下訂了一席40多平方米的養(yǎng)老公寓房，并交了2萬元定金。

　　出差回來的兒子一看合同和樓盤介紹就急了。他發(fā)現(xiàn)，這純粹是個(gè)投資產(chǎn)品，雖然回報(bào)還不錯(cuò)，但自己的母親是想住進(jìn)去的。

　　幾經(jīng)周折，兒子找開發(fā)商退了訂金。像這樣購“養(yǎng)老房”而遭遇“被投資”的事情，其實(shí)正是養(yǎng)老地產(chǎn)熱中值得關(guān)注的趨勢：養(yǎng)老地產(chǎn)，到底是為了養(yǎng)老還是投資？

　　尋找“康乃馨”思路

　　康乃馨養(yǎng)老社區(qū)位于長沙市望城區(qū)黃金鄉(xiāng)，由湖南教育報(bào)刊控股的湖南康乃馨養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，占地面積330畝。

　　從長沙市驅(qū)車約40時(shí)辰，記者進(jìn)入小區(qū)，入園廣場矗立的“康乃馨醫(yī)院”很引人注目。據(jù)介紹，這是合作方中南大學(xué)湘雅三醫(yī)院所建，已經(jīng)營運(yùn)，老年病人也住了不少。

　　小區(qū)里呈現(xiàn)的是一幅“老有所養(yǎng)、老有所樂”的真實(shí)生活圖景。院間小道綠樹成蔭、休閑廣場芳草碧翠，三五成群的老人在護(hù)理人員的陪同下，悠閑散步，或打太極拳，享受著冬日陽光的溫暖。

　　記者參觀了頭期對外銷售老年公寓的樣板間——40平方米左右的一室一廳，做了“拎包入住”程度的裝修，也有小廚房和衛(wèi)生間，床頭設(shè)立的氧氣接入系統(tǒng)和病人呼叫系統(tǒng)，與康乃馨老年醫(yī)院連通，也提示著這里與普通住宅不同的功能：老年護(hù)理。

　　而記者了解到，這就是當(dāng)初陳奶奶退訂的那種戶型。而一位熟悉內(nèi)情的人士則告訴記者，這些房子，十年后，其實(shí)都是規(guī)劃中老年醫(yī)院的病房。項(xiàng)目開發(fā)方頭期對外營銷的，其實(shí)都是這種投資型“養(yǎng)老公寓”——在十年內(nèi)，投資者可以獲得超過9%年回報(bào)；十年之后，開發(fā)商以溢價(jià)30%的價(jià)格回收。也就是說，開發(fā)商采取了分享十年投資收益的方式，向個(gè)人投資者進(jìn)行了老年醫(yī)院建設(shè)的融資。

　　建設(shè)方還開發(fā)了數(shù)棟普通商品住宅，可以共享小區(qū)公共資源尤其是康乃馨醫(yī)院的醫(yī)療資源，故養(yǎng)老概念仍然是賣點(diǎn)。對入住的業(yè)主，小區(qū)未來還將有償提供保姆、鐘點(diǎn)工甚至代購、洗衣等各種服務(wù)。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，康乃馨其實(shí)提供了一條建設(shè)老年社區(qū)的不錯(cuò)思路——以老年養(yǎng)護(hù)服務(wù)為平臺，將養(yǎng)老社區(qū)主營業(yè)務(wù)劃分為養(yǎng)老護(hù)理、養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老家居、養(yǎng)老文化、養(yǎng)老商業(yè)五大模塊，全部建成后可以滿足8000名老人的高品質(zhì)養(yǎng)老需求。

　　“錢景”很誘人

　　養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興的房地產(chǎn)市場的細(xì)分產(chǎn)品，專家傾向于未來十年會迎來快速發(fā)展階段。一些分析師認(rèn)為：“目前開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)正處于加快試水階段，將是未來房地產(chǎn)興盛的一個(gè)價(jià)值點(diǎn)。”

　　養(yǎng)老床位一床難求的情況，在一線城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二、三線城市都已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)10月份廣州媒體所做的調(diào)查分析，目前，廣州市有超過100萬老年人，但社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)僅有約3萬張，排隊(duì)等床位的火熱行情，似乎也預(yù)示了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“錢景”十分誘人。

　　因此，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成為市場嗅覺靈敏的房地產(chǎn)商人正在孕育的投資沖動(dòng)。

　　開發(fā)商許先生告訴記者，兩年前，他就在長沙周邊縣市四處物色山清水秀的地方，準(zhǔn)備開發(fā)具有養(yǎng)老、養(yǎng)生概念的大型地產(chǎn)項(xiàng)目。他10月份在長沙開盤的商品樓盤一直不好賣，這也促使了他下定決心，將自己的資金全部投入他夢想中的“養(yǎng)老地產(chǎn)”中。

　　不過，他也發(fā)現(xiàn)，山清水秀的地方，已經(jīng)十分難覓，不是被規(guī)劃成了豪華度假村，就是被其他人捷足先登，很多人都已經(jīng)著手養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)。但據(jù)他了解，開發(fā)商腦子里，并沒有一個(gè)像樣的“養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)藍(lán)圖”。

　　盡管養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)是一個(gè)誘人的市場蛋糕，但也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提醒，目前涌動(dòng)的投資熱情，或許會在未來某遭到市場冷遇——并不是每一個(gè)老年人，都需要一套老年公寓。或者，人們并不是一進(jìn)入老年，就要住進(jìn)養(yǎng)老院。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)會長、建設(shè)部原副部長宋春華曾表示，自己打理、需要幫助、依靠護(hù)理是養(yǎng)老的三種類型需求。

　　針對一些開發(fā)商蠢蠢欲動(dòng)的投資熱情，專家提醒：養(yǎng)老住區(qū)涉及和整合的產(chǎn)業(yè)都不一樣，所以它的盈利點(diǎn)和價(jià)值探索也都是不一樣的，比如說衛(wèi)生健康、家政服務(wù)、老年設(shè)施、保險(xiǎn)業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游和娛樂業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、其他特殊產(chǎn)業(yè)都是養(yǎng)老住區(qū)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

　　“它和賣房子不一樣，不是靠儲蓄、不是靠按揭，不是靠預(yù)收，如果你用房地產(chǎn)的這樣一些金融杠桿方式和撬動(dòng)的方式來做養(yǎng)老住區(qū)可能會失敗。”專家認(rèn)為。

　　而現(xiàn)階段，我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本屬于虧損或微利狀態(tài)，大都需要民政部門補(bǔ)貼才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。而商業(yè)化運(yùn)作的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，尚未出現(xiàn)相對成熟的運(yùn)作模式。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，目前中國并沒形成真正意義的“養(yǎng)老地產(chǎn)”，多數(shù)企業(yè)是想借“養(yǎng)老概念”試圖在地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹，更不排除部分項(xiàng)目把養(yǎng)老公寓作為吸金的“噱頭”。

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