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房地產(chǎn)代理公司如何提高企業(yè)的核心競爭力

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 689 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

發(fā)展商的期望與要求日益提高,消費(fèi)者也日益成熟,代理商就必須真正扮演好橋梁的角色,既要幫助發(fā)展商規(guī)劃出有優(yōu)勢的產(chǎn)品并創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益,同時也要讓消費(fèi)者購到稱心如意的房產(chǎn),甚至還能不斷增值,那么代理公司該具備哪些核心競爭力呢?

一、代理公司過去和現(xiàn)在的服務(wù)職能究竟發(fā)生了什么變化

和其它地區(qū)的情況可能不太一樣北京的代理行并不是在房產(chǎn)市場比較冷,房產(chǎn)銷售面臨重大壓力的背景下產(chǎn)生的。由于頭都政治經(jīng)濟(jì)的特殊性,北京早期的房地產(chǎn)市場大都由幾家國有大型開發(fā)集團(tuán)所“壟斷”經(jīng)營,發(fā)展商由于擔(dān)心自身的銷售力量有限,減緩銷售資金的快速回籠,便逐漸委托銷售公司進(jìn)行房產(chǎn)銷售。那個時候,代理公司的主要職能 于“后期包裝銷售”這塊,即側(cè)重于已成形樓盤賣點(diǎn)的挖掘,并通過一定的包裝手法推向市場。但現(xiàn)在的情況完全不同了,在房產(chǎn)形勢全面市場化、競爭日趨激烈的今天,代理公司就必須從簡單的后期包裝策劃向“前期產(chǎn)品綜合策劃營銷及品牌包裝”的全面轉(zhuǎn)化。

實(shí)際上,目前房產(chǎn)市場的火爆,是房產(chǎn)市場逐漸成熟的一個標(biāo)志;在這種市場上,絕非只要你開發(fā)房產(chǎn)就能賣掉,前提是你必須開發(fā)適銷對路的房產(chǎn)。房產(chǎn)市場成熟更表現(xiàn)在產(chǎn)品細(xì)分市場的出現(xiàn)。豪宅、單身公寓、酒店式服務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓、TOWNHOUSE、別墅等等,多種類型的產(chǎn)品紛紛出現(xiàn),勢必帶來消費(fèi)者市場的細(xì)分,而對發(fā)展商取得地塊以后“蓋什么樣與眾不同的房子”是發(fā)展商較為頭痛的問題,而代理公司由于見多識廣,具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),對市場的把握準(zhǔn)確,這正是許多發(fā)展商所欠缺的,發(fā)展商非常需要代理公司提供前期產(chǎn)品策劃服務(wù)。

其次,目前的市場雖然看似繁榮,但競爭實(shí)際上正日趨激烈,品牌戰(zhàn)更是未來發(fā)展商們關(guān)注的,誰擁有品牌。除了無形資產(chǎn)外,牢牢地抓住消費(fèi)者,為日后樓盤開發(fā)鋪路是至關(guān)重要的,所以代理公司的營銷策劃也要從單純的樓盤銷售策劃向“品牌策劃”過渡。

二、代理公司在新的挑戰(zhàn)下應(yīng)具備的核心競爭力

(一)強(qiáng)大及專業(yè)的市場研判能力與產(chǎn)品策劃力。

一般的說,決定一個項(xiàng)目成功與否,75%在產(chǎn)品。在這個問題上。代理行、開發(fā)商、設(shè)計(jì)院必須三方緊密配合,充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,一個成功地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品它必須同時符合以下幾個要求:

一是大市場環(huán)境允許做什么樣的產(chǎn)品?

比如說北京今后幾年的寫字樓放量將達(dá)到1200萬平方米,市場競爭將十分激烈,做為開發(fā)商是不是一定要繼續(xù)往寫字樓項(xiàng)目開發(fā)中擠?擠進(jìn)去后又如何有效的避免直接競爭?又比如當(dāng)前的小戶型十分熱銷,所以就有眾多的開發(fā)商加快了小戶型項(xiàng)目的規(guī)劃,估計(jì)小戶型放量將超過500萬平方米,這個數(shù)字很可怕的,那我們就需要冷靜下來了,到底是跟風(fēng)和別人一樣做小戶型好呢,還是跳出來,走經(jīng)濟(jì)型或舒適型的路線?所以,宏觀的地產(chǎn)走勢我們必須研究。當(dāng)然,還包括大的經(jīng)濟(jì)走勢,比如這幾年富人生產(chǎn)的速度就很慢了,豪宅的開發(fā)還能不能一窩風(fēng)的上。還比如,由于擔(dān)心人們產(chǎn)生錯誤的理解,在法律的框架內(nèi),實(shí)際上沒有規(guī)定女人必須結(jié)婚才可以生孩子,現(xiàn)實(shí)的情況也在向這些方面發(fā)展,現(xiàn)在不結(jié)婚,結(jié)婚不要孩子已經(jīng)很正常了,基于這種家庭人口出現(xiàn)的新情況,產(chǎn)品定位時是不是可以探索發(fā)現(xiàn)一個新的客戶市場?

二是區(qū)域市場環(huán)境支持做什么的產(chǎn)品?

有些項(xiàng)目本身沒有問題,各方面都做到位了。但就是沒放對地方,也就是我們常說的在一個錯誤的地點(diǎn)建了一個錯誤的產(chǎn)品,這樣的例子在現(xiàn)實(shí)中有很多,比如北京東南邊就有一個項(xiàng)目,號稱京城十大豪宅,但賣得就不太理想,因?yàn)?,那個地方根本就不支持豪宅。還比如,北京某郊區(qū)有一個項(xiàng)目,在今年小戶型熱的市場影響下,也全部做成了30-60平方米的小戶型,結(jié)果房子是郊區(qū)的人不去購,城里的人又嫌遠(yuǎn)。它錯就錯在了沒有結(jié)合區(qū)域市場實(shí)際來做項(xiàng)目。再說一個例子,北京西邊有一個項(xiàng)目,從產(chǎn)品上講,應(yīng)該沒有太大的問題,很現(xiàn)代也很時尚,但因?yàn)樗幵诒本┱?wù)區(qū),面向的是國家公務(wù)員和軍隊(duì)院校,所以這種另類的東西就很不受人們的歡迎。結(jié)果賣的就不好,但如果把它原封不動的搬到CBD會怎么樣呢?可能情況就完全不一樣了,因?yàn)镃BD是國際化的,是年輕人的天下,他們接受新事物、喜歡新潮的東西,甚至是另類的。

三是開發(fā)商能夠做什么樣的產(chǎn)品?

如資金平衡和滾動要求、開發(fā)周期要求、銷售速度要求、銷售價格要求、總建筑面積要求、容積率要求以及建筑限高等。其實(shí)這里面還有一層意思,有些東西并不是開發(fā)商的意思,而是政府的限定,比如說容積率,限高、千人指標(biāo)等,所有這些,都必須綜合的考慮。有一個項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)到100萬平方米,開發(fā)商要求賣得比周邊都要貴一點(diǎn),但前提還要做到資金的快速回籠,這就很難,因?yàn)?00萬平方米的規(guī)模根本不允許你打持久戰(zhàn),想賣貴你就必須提升項(xiàng)目檔次和品質(zhì),如果產(chǎn)品的類型再不多樣化的話,僅是從普通住宅拔高到豪宅,這實(shí)際上就改變了客戶群的范圍和性質(zhì),客群畫小了,當(dāng)然就會賣的慢,除非市場上是富人特別多而高端項(xiàng)目又特別少,存在賣方市場的可能。再比如說以前有一個開發(fā)商,從未涉足過房地產(chǎn),更別談高端別墅的開發(fā)了。他在拿到一塊地后,地塊很一般,根本就不可能做別墅,甚至是TOVVNHOUSE,但他卻堅(jiān)持要做別墅,但總建筑面積很高,容積率達(dá)到了1.3。1.3的容積率能做出什么樣的別墅來?那就是一棟一棟挨著排也困難。結(jié)果,資金全部打了水漂。

四是客戶群需要什么樣的產(chǎn)品?

每個地方有每個地方的消費(fèi)心態(tài)和消費(fèi)習(xí)慣,住房也是這樣,比如從面積上說,廣州、深圳大概是100平方米算是大戶型了,到了中原一帶要到150平方米、160平方米,東北大概是180平方米到200平方米才行。在北京,東西南北各區(qū)域的客戶群其消費(fèi)心態(tài)都不一樣,因?yàn)楦鲄^(qū)域的歷史人文不一樣,經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一樣。有的人喜歡錯層,甚至是東西錯南北再錯,也就是錯上加錯,但有的人就不喜歡,認(rèn)為老人夜間行走就很不方便,有人喜歡陽臺大一點(diǎn)的,有人喜歡衛(wèi)生間大一點(diǎn)的,在建筑風(fēng)格上,有人喜歡星島嘉園的新古典主義、也有人喜歡萬科青青的現(xiàn)代簡約。但到底哪一種符合自己的項(xiàng)目,就需要對客戶群進(jìn)行一個詳細(xì)的分析和調(diào)研,沒有這個調(diào)查,就沒有成功的一定保障,這是先找到客戶群再建房還是先建好房再找人購的問題,處理不好,全盤皆輸。當(dāng)然,要處理和把握好調(diào)查的方式方法,既要有調(diào)查的廣度,又要有深度,還要有很強(qiáng)的針對性,不能為了調(diào)查而調(diào)查。

五是地塊能夠做什么產(chǎn)品?

任何項(xiàng)目都必須因地制宜。一個好的項(xiàng)目必須將產(chǎn)品本身與周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境、建筑現(xiàn)狀等有機(jī)協(xié)調(diào)。望京藍(lán)色家族項(xiàng)目地塊偏小,而且非常不規(guī)整,在規(guī)劃設(shè)計(jì)時,就充分考慮到了地塊實(shí)際,前后五易其稿,做成了現(xiàn)在這個樣子,所以很多人就說,籃色家族這個項(xiàng)目是和拷貝的。今年四月份有一個新上市項(xiàng)目,地塊只有75米乘75米大,由于區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)的居住區(qū),不具備商務(wù)環(huán)境,開發(fā)商沒有選擇做酒店式公寓,卻較終選擇了高端公寓,全部是180平方米以上的大戶型,結(jié)果在缺少一定規(guī)模和環(huán)境景觀支持與完善配套的情況下,富人們少有問津。

(二)準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)預(yù)測分析能力。

這里面有兩個方面的工作。一是對國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的科學(xué)研究。房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要拉動點(diǎn),反過來,也極易受到國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響。這一點(diǎn),可能在寫字樓的開發(fā)上表現(xiàn)得更為明顯。世界經(jīng)濟(jì)好了,開放的北京就能夠吸引到眾多的國際企業(yè)的進(jìn)駐,相反,就沒有人敢大膽的擴(kuò)充辦公面積,甚至?xí)绊懍F(xiàn)有租售價格。二是代理公司能夠?qū)追N方案進(jìn)行準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)分析,在風(fēng)險與效益中找到較佳的平衡點(diǎn),并對發(fā)展商的資金流程進(jìn)行計(jì)算及安排。

(三)完善的全程前期服務(wù)能力。

從構(gòu)想到構(gòu)想的完全實(shí)現(xiàn)是非常不容易的,沒有完善的前期服務(wù)能力,再好的產(chǎn)品概念也只是紙上談兵。代理公司要能有分寸地寫出規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書,即明確表達(dá)概念,又不限制規(guī)劃設(shè)計(jì)師的創(chuàng)造力。同時代理公司要有極強(qiáng)的整合能力,將規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)單位、智能化公司、物業(yè)管理公司的不同意見進(jìn)行協(xié)調(diào)和總控,較終使產(chǎn)品得以實(shí)現(xiàn)。從另一方面說,代理公司還必須具備產(chǎn)品的修正能力,每一輪方案出來后,要運(yùn)用自己在銷售線的經(jīng)驗(yàn),準(zhǔn)確判斷與修正方案中存在的各種問題。特別是在產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)上,要提出自己獨(dú)到的意見和建議。

(四)專業(yè)的品牌策劃能力。

品牌策劃比樓盤策劃更上一個臺階,對代理公司而言,頭先要明確發(fā)展商的經(jīng)營理念,并幫助發(fā)展商理清開發(fā)戰(zhàn)略及定位,從統(tǒng)一的VI系統(tǒng)、宣傳口語到小區(qū)的統(tǒng)一形象,每個發(fā)展商不同的品牌個性,全部要考慮周到,并且要制訂品牌事實(shí)戰(zhàn)略計(jì)劃,從一個個樓盤開始,有計(jì)劃有步驟地樹立發(fā)展商品牌。

(五)出奇制勝的營銷策略。

人們總說,廣州的房子是賣產(chǎn)品,上海的房子在賣價格,北京是在賣概念。這從營銷的角度看,說明北京的地產(chǎn)營銷已經(jīng)很高且日趨成熟。電子樓書、音樂會、名人代言、新聞炒作、業(yè)主聯(lián)誼等等,當(dāng)前能想到的手段與手法,幾乎全部被用上到了山窮水盡的地步了,這就對營銷提出更高的要求。如何在眾多的樓盤中脫穎而出?創(chuàng)新的售樓處設(shè)計(jì),大膽的媒體策略,轟動的SP活動,意想不到的銷售道具……每個樓盤就必須推陳出新,出奇制勝。這里面可能就會帶來另一個問題,是不是所有的營銷都必須為創(chuàng)新而創(chuàng)新?如果不能緊密的結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際、客群實(shí)際、人文實(shí)際,其所有的創(chuàng)新都可能是嘩眾取寵,得不償失。

代理行面對的新課題是解決如何創(chuàng)新的問題,這個問題解決好了,代理行的核心競爭力才會形成。在北京樓市發(fā)展的新的斷面上,我們看到,服務(wù)水準(zhǔn)、規(guī)模實(shí)力以及由此而形成的企業(yè)綜合品牌已成為今年的核心,而市場創(chuàng)新能力和管理模式升級則成為搶占市場先機(jī)的關(guān)鍵。在這一點(diǎn)上,地產(chǎn)代理行與地產(chǎn)開發(fā)商要求是一致的,而對于所有這些戰(zhàn)略來說,真正可以作為載體的戰(zhàn)術(shù)就是創(chuàng)新。在產(chǎn)品定位上創(chuàng)新、在營銷

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