住宅地產(chǎn)調(diào)控下的投資策略：社區(qū)商鋪回報穩(wěn)定

　　所謂社區(qū)商鋪，顧名思義指位于社區(qū)住宅的底層商鋪，經(jīng)營對象主要是社區(qū)住宅的居民，以滿足他們的日常生活用品和服務(wù)需求為主。
　　
備受青睞
　　近幾年，受政府調(diào)控樓市系列“組合拳”影響，大部分商業(yè)地產(chǎn)處于一個不溫不火的狀態(tài)。而且，近年來各大城市紛紛進行大規(guī)模城市道路建設(shè)，令商業(yè)分布格局處于調(diào)整中，短期內(nèi)給商鋪投資帶來諸多不確定因素，使許多投資者持幣觀望。
　　與此相反，社區(qū)商鋪一直頗為人所關(guān)注。該類商鋪具有較廣泛的商業(yè)功能特點，其依托社區(qū)穩(wěn)定的人流，較其他商業(yè)地產(chǎn)而言，投資風(fēng)險相對較小。同時，社區(qū)商鋪面積大小均有，多數(shù)投資成本小、回報率較穩(wěn)定，尤其面對社區(qū)外街道的商鋪。一方面，服務(wù)對象既可以是社區(qū)內(nèi)居民，也可以是社區(qū)外客戶群，服務(wù)受眾面較廣；另一方面，社區(qū)商鋪一般售價不高，出租或自行經(jīng)營均可，經(jīng)營方式靈活，具有長期的回報價值。
　　此外，近年因嚴禁“窗改門”，新建社區(qū)住宅底層商鋪越來越受投資者追捧。而對于不斷涌現(xiàn)的新小區(qū)、新社區(qū)，及建設(shè)中的**新線路帶來的新的商鋪投資機會，專家給予更高評價。因此，社區(qū)商鋪被一些業(yè)內(nèi)人士喻為商鋪投資中的“小盤活躍股”。
　　
“留意”事項
　　不過，雖然社區(qū)商鋪是個適合投資的標的，但想要保持投資低風(fēng)險的前提是，在購購商鋪時，不能被過分炒作所迷惑，以免被套牢。普通投資者要在各類鋪天蓋地的商鋪廣告中，識別出真正具有投資價值的“”，也需一些技巧。
　　目前，社區(qū)商鋪經(jīng)營主要包括：便利店、中小型超市、藥店、餐飲店、書報亭、干洗店、彩票服務(wù)點、花店、家居裝飾及少量服裝店等。規(guī)模稍大的社區(qū)商鋪還有健身、美容美發(fā)、銀行、酒吧、房屋中介等娛樂休閑服務(wù)配套設(shè)施。
　　雖然社區(qū)商鋪經(jīng)營的業(yè)態(tài)一般為以上幾大類，但投資者也要根據(jù)實際消費需求來確定具體業(yè)態(tài)，不能餐飲、藥店、中介蜂擁而上。目前，社區(qū)商鋪開發(fā)一般都是銷售、招商同時進行，或成功招商后再銷售，投資者在投資時要留意業(yè)態(tài)的分布。若開發(fā)商有成立專門的經(jīng)營管理公司對商鋪進行管理，就更有保障。因為隨著消費需求的改變，商鋪業(yè)態(tài)也要隨之調(diào)整，經(jīng)營管理公司則提供了這方面的保障。
　　社區(qū)商鋪經(jīng)營的對象是以本社區(qū)居民為主，商圈半徑輻射范圍較小，因此商鋪周邊的住宅開發(fā)規(guī)模、人口數(shù)量、消費能力，是決定社區(qū)商鋪機會多少的關(guān)鍵因素，投資時要考評實際的消費需求。同時，周邊各類房產(chǎn)的發(fā)展趨勢也將影響社區(qū)商鋪的升值空間，要注意未來周邊大型住宅項目的開發(fā)規(guī)劃及政府的相關(guān)政策。
　　需要指出的是，不同的社區(qū)，消費檔次不一樣。由于社區(qū)居住人口的收入、文化教育、家庭成員結(jié)構(gòu)、自住與出租比例不同，社區(qū)消費能力和需求有天壤之別。這些可從住宅的售價、戶型，周邊是否有學(xué)校、幼兒園、寫字樓等指標來衡量，投資時需特別留意。
　　此外，在社區(qū)商鋪區(qū)域內(nèi)位置的選擇上，如果資金允許，較好能選擇在十字路口轉(zhuǎn)角處的鋪面，這樣的鋪面無論大小，在租賃市場都非常走俏。若是純小區(qū)式物業(yè)，臨近小區(qū)入口的鋪面因人流量較大也是不錯的選擇。專家提醒，購商鋪要選開間大、進深淺的店面，盡可能地為經(jīng)營者提供好的經(jīng)營空間。
　　
細算回報
　　如果投資者選中了地段，也看中了商鋪，那么接下來的當然是要仔細計算社區(qū)商鋪的率。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，與純商業(yè)物業(yè)不同，社區(qū)商鋪有自己的價格規(guī)律和底線。社區(qū)商鋪一般分為內(nèi)街商鋪和臨街商鋪，前者可以參照同小區(qū)的住宅價格，一般會高出住宅價格的30%-50%左右；而后者在參照周邊商業(yè)租金水平的同時，位置較好的商鋪價格，一般會高出同小區(qū)住宅價格3倍左右，但較高不應(yīng)超過5倍。
　　比如，某樓盤住宅的平均房價是5000元/平方米，其沿街商鋪的價格如果超過2.5萬元/平方米時，投資就會面臨巨大壓力，建議謹慎介入。對于率的計算，業(yè)內(nèi)人士建議用年租金除以購購商鋪的總金額，較后得出的百分比，即所購商鋪的年率。一般來說，一間好商鋪的年率應(yīng)在8%左右，按此規(guī)律，投資者可在10-15年收回成本。

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