商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商鋪為什么成為熱錢聚集地

　　社區(qū)商鋪四大投資“軍紀(jì)”:周邊消費(fèi)力、商業(yè)氛圍、區(qū)域未來前景和供應(yīng)量

　　常言道“一鋪養(yǎng)三代”，種種有關(guān)商鋪率的神話，不斷在樓市中流傳。簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的5個(gè)字，正煽動(dòng)著無數(shù)人內(nèi)心的熱情。

　　商鋪，作為商用房產(chǎn)，是樓市中的高端產(chǎn)品，就理論而言，比住宅具有更大的投資價(jià)值。受諸多因素制約，商鋪長(zhǎng)期以來為樓市所忽視。但在住宅投資一度冷卻，且政策限制放開以后，商鋪迅速得到了市場(chǎng)的追捧，建議投資者關(guān)注。

　　商鋪成長(zhǎng)空間遠(yuǎn)高于住宅

　　“住宅市場(chǎng)利空不斷，投資成本越來越大，限制越來越多，自然需要轉(zhuǎn)移方向?！贝鞯铝盒猩啼佈芯繂T葉國(guó)恒對(duì)理財(cái)周報(bào)記者分析，投資住宅是價(jià)值的一次性體現(xiàn)，而投資商鋪，則是一個(gè)長(zhǎng)期回報(bào)體現(xiàn)。投資商鋪相比住宅具有收益穩(wěn)定、持續(xù)升值、率高的特點(diǎn)。此外，商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而使其投資價(jià)值降低。

　　“我的商鋪半年間升值了30%！”通過中原地產(chǎn)成功物色到一套30平方米左右的小型商鋪的丁女士對(duì)理財(cái)周報(bào)記者分享她的“投資史”：當(dāng)初以總價(jià)22萬元成交該街鋪。不過，過戶后丁女士并不急著放租，而是將商鋪空置，在臨街的大商場(chǎng)開始招商后，她再放盤，租金將比當(dāng)前的價(jià)格高出了近1/3。4個(gè)月后，她的商鋪升值就超過30%！

　　但商鋪的成長(zhǎng)空間還與其經(jīng)營(yíng)時(shí)間、管理水平、商業(yè)氛圍等因素息息相關(guān)。經(jīng)營(yíng)時(shí)間越長(zhǎng)、管理越完善，商業(yè)氛圍越成熟，則其長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào)空間越大。

　　社區(qū)商鋪成為新的投資契機(jī)

　　據(jù)戴德梁行提供的2008年季度成都的研究報(bào)告顯示，投資住宅壓力逐漸加大，股市低迷也讓不少資金退出，尋找新的投資項(xiàng)目；部分中小投資者轉(zhuǎn)向投資社區(qū)型商鋪，社區(qū)商鋪銷售情況普遍看好。

　　西部城市成都，如龍湖•晶藍(lán)半島、龍湖•千里、藍(lán)谷地、萬科•魅力之城、上層•建筑、遠(yuǎn)大都市風(fēng)景等樓盤紛紛推出社區(qū)商鋪，出現(xiàn)排隊(duì)抽簽的局面；南部城市廣州，季度商鋪交易也出現(xiàn)一浪高過一浪的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究部的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,3月份廣州市新建商鋪成交面積為8722平方米,環(huán)比上升了185.84%。且其中成交主要以社區(qū)商鋪為主。在東部的金融上海，季度萎靡的住宅樓市環(huán)境下，商鋪市場(chǎng)保持穩(wěn)定，商鋪成交量占據(jù)總成交量的7%左右。

　　“商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會(huì)越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動(dòng)性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢(shì)將加強(qiáng)?！鄙虾Ｖ性飿I(yè)代理有限公司劉宇認(rèn)為，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)的投資受到追捧，勢(shì)必造成社區(qū)型沿街商鋪繼續(xù)成為搶手貨，商鋪將依然熱銷，投資價(jià)值不減。

　　社區(qū)商鋪四大投資“軍紀(jì)”

　　商鋪的地段一般有兩類：類是成熟的商務(wù)圈；類是成型中的商圈，多臨近大型的住宅或就業(yè)區(qū)，即社區(qū)商鋪。

　　在成熟的商務(wù)圈投資商鋪,投資額較大,而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度,都將直接影響商鋪的經(jīng)營(yíng)效益水平及場(chǎng)地的租金。這種商鋪的運(yùn)作頭先是借了近在咫尺的整個(gè)商圈的“東風(fēng)”，可謂“大樹底下好乘涼”。商業(yè)繁華地段有人氣聚集效應(yīng)，大型商場(chǎng)進(jìn)駐的地方有規(guī)模以及品牌效應(yīng)。

　　在類地段中,就業(yè)區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場(chǎng),住宅區(qū)為就業(yè)區(qū)提供了充足的勞動(dòng)力,很難說清是“先有雞還是先有蛋”,但只要有了“雞”和“蛋”,商鋪就進(jìn)入了迅猛的“拉升期”。而商鋪的興起,將啟動(dòng)住宅與就業(yè)的二度興旺,特別是新建樓盤的品質(zhì)和價(jià)位會(huì)有明顯提高,這反過來又會(huì)使商鋪的增值更為可觀。在較偏遠(yuǎn)的新興社區(qū)，大賣場(chǎng)、大型購(gòu)物、專業(yè)市場(chǎng)往往是大商圈的“領(lǐng)頭羊”,小商鋪必須緊隨左右，才能等著“乘轎子”。

　　戴德梁行商鋪研究員葉國(guó)恒認(rèn)為，投資社區(qū)型商鋪，應(yīng)當(dāng)從四個(gè)方面加以評(píng)估商鋪的投資價(jià)值，即周邊消費(fèi)力、商業(yè)氛圍、區(qū)域未來前景和商鋪的供應(yīng)量。

　　周邊消費(fèi)力，考量的是商鋪的輻射商圈，社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是以本社區(qū)居民為主，商圈半徑輻射范圍較小，因此商鋪周邊的住宅開發(fā)規(guī)模、人口數(shù)量、消費(fèi)能力，是決定社區(qū)商鋪機(jī)會(huì)多少的關(guān)鍵因素，投資時(shí)要考評(píng)實(shí)際的消費(fèi)需求。

　　商業(yè)氛圍是考量社區(qū)商鋪的另一個(gè)分析要素。不同的社區(qū)，消費(fèi)檔次不一樣。由于社區(qū)居住人口的收入、文化教育、家庭成員結(jié)構(gòu)、自住與出租比例不同，社區(qū)消費(fèi)能力和需求有天壤之別。這些可從住宅的售價(jià)、戶型，周邊是否有學(xué)校、幼兒園、寫字樓等指標(biāo)來衡量。

　　同時(shí)，該社區(qū)商鋪所處區(qū)域的未來前景也是一個(gè)重要的參考坐標(biāo)。周邊各類房產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)也將影響社區(qū)商鋪的升值空間。政府對(duì)該地域是否有CBD（商務(wù)區(qū)）規(guī)劃對(duì)商鋪的長(zhǎng)期分析有著舉足輕重的作用，如是否有**通行規(guī)劃、是否有大型商場(chǎng)寫字樓規(guī)劃等等。

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