商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商鋪為什么成為熱錢聚集地

　　社區(qū)商鋪四大投資“軍紀”:周邊消費力、商業(yè)氛圍、區(qū)域未來前景和供應量

　　常言道“一鋪養(yǎng)三代”，種種有關商鋪率的神話，不斷在樓市中流傳。簡簡單單的5個字，正煽動著無數(shù)人內心的熱情。

　　商鋪，作為商用房產(chǎn)，是樓市中的高端產(chǎn)品，就理論而言，比住宅具有更大的投資價值。受諸多因素制約，商鋪長期以來為樓市所忽視。但在住宅投資一度冷卻，且政策限制放開以后，商鋪迅速得到了市場的追捧，建議投資者關注。

　　商鋪成長空間遠高于住宅

　　“住宅市場利空不斷，投資成本越來越大，限制越來越多，自然需要轉移方向?！贝鞯铝盒猩啼佈芯繂T葉國恒對理財周報記者分析，投資住宅是價值的一次性體現(xiàn)，而投資商鋪，則是一個長期回報體現(xiàn)。投資商鋪相比住宅具有收益穩(wěn)定、持續(xù)升值、率高的特點。此外，商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而使其投資價值降低。

　　“我的商鋪半年間升值了30%！”通過中原地產(chǎn)成功物色到一套30平方米左右的小型商鋪的丁女士對理財周報記者分享她的“投資史”：當初以總價22萬元成交該街鋪。不過，過戶后丁女士并不急著放租，而是將商鋪空置，在臨街的大商場開始招商后，她再放盤，租金將比當前的價格高出了近1/3。4個月后，她的商鋪升值就超過30%！

　　但商鋪的成長空間還與其經(jīng)營時間、管理水平、商業(yè)氛圍等因素息息相關。經(jīng)營時間越長、管理越完善，商業(yè)氛圍越成熟，則其長期的利潤回報空間越大。

　　社區(qū)商鋪成為新的投資契機

　　據(jù)戴德梁行提供的2008年季度成都的研究報告顯示，投資住宅壓力逐漸加大，股市低迷也讓不少資金退出，尋找新的投資項目；部分中小投資者轉向投資社區(qū)型商鋪，社區(qū)商鋪銷售情況普遍看好。

　　西部城市成都，如龍湖•晶藍半島、龍湖•千里、藍谷地、萬科•魅力之城、上層•建筑、遠大都市風景等樓盤紛紛推出社區(qū)商鋪，出現(xiàn)排隊抽簽的局面；南部城市廣州，季度商鋪交易也出現(xiàn)一浪高過一浪的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究部的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,3月份廣州市新建商鋪成交面積為8722平方米,環(huán)比上升了185.84%。且其中成交主要以社區(qū)商鋪為主。在東部的金融上海，季度萎靡的住宅樓市環(huán)境下，商鋪市場保持穩(wěn)定，商鋪成交量占據(jù)總成交量的7%左右。

　　“商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強?！鄙虾Ｖ性飿I(yè)代理有限公司劉宇認為，零售業(yè)、服務業(yè)的投資受到追捧，勢必造成社區(qū)型沿街商鋪繼續(xù)成為搶手貨，商鋪將依然熱銷，投資價值不減。

　　社區(qū)商鋪四大投資“軍紀”

　　商鋪的地段一般有兩類：類是成熟的商務圈；類是成型中的商圈，多臨近大型的住宅或就業(yè)區(qū)，即社區(qū)商鋪。

　　在成熟的商務圈投資商鋪,投資額較大,而且不同商務圈的性質及發(fā)展程度,都將直接影響商鋪的經(jīng)營效益水平及場地的租金。這種商鋪的運作頭先是借了近在咫尺的整個商圈的“東風”，可謂“大樹底下好乘涼”。商業(yè)繁華地段有人氣聚集效應，大型商場進駐的地方有規(guī)模以及品牌效應。

　　在類地段中,就業(yè)區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場,住宅區(qū)為就業(yè)區(qū)提供了充足的勞動力,很難說清是“先有雞還是先有蛋”,但只要有了“雞”和“蛋”,商鋪就進入了迅猛的“拉升期”。而商鋪的興起,將啟動住宅與就業(yè)的二度興旺,特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯提高,這反過來又會使商鋪的增值更為可觀。在較偏遠的新興社區(qū)，大賣場、大型購物、專業(yè)市場往往是大商圈的“領頭羊”,小商鋪必須緊隨左右，才能等著“乘轎子”。

　　戴德梁行商鋪研究員葉國恒認為，投資社區(qū)型商鋪，應當從四個方面加以評估商鋪的投資價值，即周邊消費力、商業(yè)氛圍、區(qū)域未來前景和商鋪的供應量。

　　周邊消費力，考量的是商鋪的輻射商圈，社區(qū)商鋪經(jīng)營的對象是以本社區(qū)居民為主，商圈半徑輻射范圍較小，因此商鋪周邊的住宅開發(fā)規(guī)模、人口數(shù)量、消費能力，是決定社區(qū)商鋪機會多少的關鍵因素，投資時要考評實際的消費需求。

　　商業(yè)氛圍是考量社區(qū)商鋪的另一個分析要素。不同的社區(qū)，消費檔次不一樣。由于社區(qū)居住人口的收入、文化教育、家庭成員結構、自住與出租比例不同，社區(qū)消費能力和需求有天壤之別。這些可從住宅的售價、戶型，周邊是否有學校、幼兒園、寫字樓等指標來衡量。

　　同時，該社區(qū)商鋪所處區(qū)域的未來前景也是一個重要的參考坐標。周邊各類房產(chǎn)的發(fā)展趨勢也將影響社區(qū)商鋪的升值空間。政府對該地域是否有CBD（商務區(qū)）規(guī)劃對商鋪的長期分析有著舉足輕重的作用，如是否有**通行規(guī)劃、是否有大型商場寫字樓規(guī)劃等等。

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