社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。特點：深受小投資者青睞在房地產(chǎn)投資者的眼中“商鋪是金”的說法頗得人心，不過習(xí)慣了“大手筆”的投資者，對于“社區(qū)商鋪”仍感到陌生。

　　投資前應(yīng)詳細(xì)調(diào)查

　　社區(qū)商業(yè)的特點就是便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作５１０１５，即居民出家門步行５時辰可以到達便利店，步行１０時辰可到達超市和餐飲店，騎車１５時辰可到達購物。而細(xì)心的人不難發(fā)現(xiàn)，一些的新建社區(qū)中大部分存在這樣的問題：生活所需的零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂等都沒有或者很少能滿足需求。而這類小區(qū)也就成為社區(qū)商鋪投資的熱點區(qū)域。由于新建社區(qū)的商鋪價格比較低，可以低成本介入，一旦形成人氣之后，收入較穩(wěn)定。

　　即使如此，對于社區(qū)商業(yè)的投資來說，仍需要在前期做大量的工作，尤其是進行一些細(xì)致深入的調(diào)查。有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項目包括：◆常住人口數(shù)◆家庭及構(gòu)成◆人口密度◆教育程度◆從事行業(yè)◆自然增加率◆社會增加率◆家庭人均收人◆流動人口數(shù)◆年齡構(gòu)成◆社區(qū)商鋪內(nèi)部位置◆家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。

　　現(xiàn)就一些主要項目分述如下：

　　1.家庭人口及收入水平

　　家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。

　　家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭有一個獨生子女，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購購保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則投資于兒童食品、玩具等。

　　2.人口密度

　　一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴大。要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

　　白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費需求的特性進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需要。

　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

　　3.客流量

　　一般在評估地理條件時，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查為：各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。例如，上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利，上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。同時，根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。

　　一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的。如：居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

　　日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地區(qū)。

　　火車站、汽車站、**站等是人們利用交通工具的集結(jié)點，也是人口聚集之處。

　　體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。某建筑大學(xué)的專家表示，未來具有潛力的商用物業(yè)將出現(xiàn)在新建的軌道交通、城市交通樞紐、公共綠地的周圍以及城區(qū)外圍的大型生活社區(qū)和城市現(xiàn)有的一些區(qū)域性商業(yè)內(nèi)。

　　此外，在進行前期客流量調(diào)查時，還應(yīng)考慮所在地區(qū)的商業(yè)飽和指數(shù)。更多關(guān)于商鋪客流量調(diào)查的內(nèi)容，可以參見《樓市》2006年6月刊的專文報道。

　　4.購購力

　　商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本２０００個。經(jīng)過匯總分析這２０００戶居民中人均收入在月千元左右的約占５０％，５００－１０００元的占２０％，１０００－１５００元的占２０％人均月收入５００元以下的１０％人均月收入２０００元以上的約占１０％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

　　企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配收入較多者。

　　回報率為商鋪選擇

　　以上各項目考察后，并非就能確保穩(wěn)賺不賠，而要根據(jù)考察結(jié)果對于其率進行初步預(yù)算，大致估算率。在目前的市場中，如果年回報率能達到8%左右，該商鋪即值得投資，否則不值。其次，和購購住宅一樣，如果從開發(fā)商處購購商鋪，事先必須調(diào)查對方的實力以及該商鋪有沒有銷售許可證。如果是購購二手商鋪，除要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外，還必須考查其使用年限。因為商鋪只有40年的使用年限，投資的話必須考慮這個因素。

　　第三，在選擇商鋪時，還要考慮它的價格因素。由于商鋪有自身的特點，商鋪的價值是由現(xiàn)有的或潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定的，諸如商業(yè)氛圍、市口、人流、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。

　　較后，關(guān)注商鋪使用率。一些比較高端的商場其使用率都是很低的，基本在５０％左右。因為使用率的高低會對商場的經(jīng)營產(chǎn)生不同的結(jié)果。越是高端商場，其公共空間就會越多。比如走廊、通道要足夠?qū)?，至少達到３米；每層要有多部扶梯和電梯，還有寬敞的休息區(qū)局部挑空空間、步行街等。

　　這些公共面積的增加能使購物環(huán)境更加舒適，吸引到更多的顧客。如果商場的公共空間有限，使用率不高，可容納消費者的空間自然就減少了，其人流量就會受到限制，從而影響經(jīng)營的效果。

　　長期投資方式較可行

　　數(shù)據(jù)顯示，目前５９％的投資者購購商鋪的目的是為了炒鋪或轉(zhuǎn)租，僅有４１％的投資者購鋪是為了自用。但不管是投資自用還是為了炒作出租，商鋪投資者都必須開始正面商鋪投資高回報的誘惑和已經(jīng)凸現(xiàn)的風(fēng)險。

　　東北大學(xué)城市規(guī)劃系副主任孫賀，表示其個人比較提倡房產(chǎn)商使用訂單式的建設(shè)。因為，通過多次的經(jīng)驗表明，很多商家入住之后，件事情就是改造格局，尤其是對倉儲的改造因為不良的格局很可能影響將來經(jīng)營時的物流，這樣重復(fù)建設(shè)浪費了大量的資源。

　　專業(yè)人士表示，不是說有了一間商鋪就可以在家數(shù)錢了。社區(qū)商鋪并不應(yīng)該鼓勵投資者進行短期投資，短期投資容易造成商鋪價格背離市場價值，較終導(dǎo)致投資失敗。

　　但是當(dāng)一個專業(yè)的投資者看上某一個商鋪的時候，商鋪現(xiàn)時的率并不是其較為關(guān)心的，投資者更為關(guān)心的是該商鋪所在地的人流量、消費能力、發(fā)展前景等。中原地產(chǎn)市場研究部分析師認(rèn)為。

　　實踐證明，一些素質(zhì)好的樓盤，加上位于城市未來要發(fā)展的地段上，這也就為商鋪的長線投資價值增加了籌碼，其小區(qū)商鋪即使目前的年收益率未能達到７％，但如果投資者看好其未來的，即使是4%左右的年收益率也是可以接受的。

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