2005年國(guó)家出臺(tái)的多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，對(duì)房產(chǎn)住宅的投資上了一個(gè)“緊箍咒”，同時(shí)營(yíng)業(yè)稅等稅收政策的變動(dòng)，加大了房產(chǎn)住宅投資的成本；另外，房產(chǎn)住宅市場(chǎng)價(jià)格漲幅迅速，據(jù)市建委統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年一季度，全市商品住宅期房預(yù)售均價(jià)6885元/平方米，同比增長(zhǎng)14.8％，存量住房購(gòu)賣(mài)均價(jià)4187元/平方米，同比增長(zhǎng)8.1%?！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，正是由于房產(chǎn)住宅市場(chǎng)投資大氣候的趨緊和住宅價(jià)格的相對(duì)高位帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)增大，使得商業(yè)地產(chǎn)投資在房產(chǎn)投資領(lǐng)域中展露了更加明顯的優(yōu)勢(shì)，其中二手商鋪具備的投資價(jià)值更大。

●北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境促成商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境快速發(fā)展

“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，隨著國(guó)家政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和扶持力度逐漸加深，北京商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境將日益成熟，再加上奧運(yùn)契機(jī)影響，商業(yè)國(guó)際化趨勢(shì)也將日趨顯現(xiàn)。

其次，新興成熟社區(qū)對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套需求將越來(lái)越強(qiáng)烈：當(dāng)前北京商業(yè)地產(chǎn)的較大規(guī)模供應(yīng)主要還是集中在一些傳統(tǒng)的商圈，一些新興社區(qū)的商業(yè)配套還處于萌芽狀態(tài)，與區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展存在較大差距。雖然新興區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)空缺較大，但是“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，隨著北京市商業(yè)地產(chǎn)的日益成熟及新興區(qū)域住宅消費(fèi)群體對(duì)商業(yè)配套的強(qiáng)烈需求，新興區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的投資群體和投資潛力都具備較大開(kāi)發(fā)潛力。

●二手商鋪發(fā)展?jié)摿薮?p>隨著一手商鋪供給量的逐漸放大以及銷(xiāo)售量的快速增長(zhǎng)，必定會(huì)有相當(dāng)一部分由于經(jīng)營(yíng)問(wèn)題、還貸壓力問(wèn)題以及出租不順暢的商鋪流入到二級(jí)市場(chǎng)，特別是，二手商鋪在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)檢驗(yàn)下，自身的優(yōu)劣性和價(jià)值將一目了然，使得新商鋪在推出時(shí)的虛張聲勢(shì)、夸大地段優(yōu)勢(shì)和前景而帶動(dòng)的價(jià)格虛高部分將被有效擠出，從而決定了二手商鋪更具投資潛力。

雖然二手商鋪市場(chǎng)的投資前景和優(yōu)勢(shì)十分明顯，但是由于商鋪標(biāo)的額相對(duì)較大，相比住宅投資來(lái)說(shuō)要更加復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)也更大，一不小心就有可能陷入被套、被宰的被動(dòng)局面，而且很難翻身。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，消費(fèi)者在投資二手商鋪時(shí)還應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

●注重各類(lèi)型商鋪率的比較

當(dāng)前，二手商鋪市場(chǎng)主要分為商業(yè)街商鋪和社區(qū)商鋪兩種，當(dāng)前兩種類(lèi)型商鋪市場(chǎng)率存在一定差異。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，商業(yè)街商鋪年率在14％-15%左右，社區(qū)商鋪年率相對(duì)較小，也達(dá)到了10%-12%左右?！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，在投資二手商鋪時(shí)，應(yīng)該以率作為頭選因素。但是也應(yīng)與自身的資金實(shí)力、投資理念相結(jié)合，例如，大中型投資者在資金實(shí)力上更適合投資商業(yè)街商鋪，自身經(jīng)營(yíng)商鋪的投資者更適合投資社區(qū)商鋪。

●結(jié)合區(qū)域商業(yè)和住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析投資前景

商鋪投資是否能取得預(yù)期的回報(bào)，和區(qū)域本身的“人氣”也有非常重大的關(guān)系?！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，商業(yè)商鋪主要考察其所在區(qū)域是否有足夠的商業(yè)配套支撐，商鋪或底商是否有明確的核心定位并與消費(fèi)群體相符，是否具備相當(dāng)明確的市場(chǎng)初始化條件或者到達(dá)一定程度上的成熟。例如，目前整個(gè)望京區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)空白，與區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展存在一定差距，但是預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)望京將新增50萬(wàn)平方米以上的商業(yè)面積，也就是說(shuō)將建成大型的商業(yè)配套，與區(qū)域住宅市場(chǎng)消費(fèi)群體的商業(yè)配套要求基本吻合，具備一定的投資價(jià)值。

而社區(qū)商鋪主要考察其整個(gè)社區(qū)的體量是否達(dá)到一定規(guī)模，社區(qū)載體的消費(fèi)需求與社區(qū)商鋪的定位是否一致。例如，富力城定位于中高端住宅，社區(qū)商鋪富力“星光大道”頭期商業(yè)長(zhǎng)廊推出4萬(wàn)多平米商鋪，面積從32平方米到535平方米不等，沿街設(shè)置8個(gè)商業(yè)地帶，功能定位以餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)為主，平均售價(jià)在30000元－35000元/平方米之間，采取購(gòu)斷的銷(xiāo)售方式。

綜上所述，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，根據(jù)北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和城市建設(shè)的前景預(yù)判，市場(chǎng)對(duì)商鋪的需求將繼續(xù)保持旺盛的狀況，而這些需求將為北京市商鋪市場(chǎng)提供更多的發(fā)展空間，使商鋪成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資的又一個(gè)熱點(diǎn)。

　　　　　(作者： 周宏)

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