提醒:投資之前要慎重選擇　
　　隨著多項調(diào)控措施的出臺，住宅投資熱潮開始冷卻，部分投資者開始關(guān)注商鋪投資。但是商鋪投資與住宅投資相比更復(fù)雜、標(biāo)的更高，一不小心就可能陷入被套、被宰的被動局面，而且很難翻身。所以，在移師商鋪投資市場之時，前期的市場分析萬萬少不得。此事既要膽大又要心細，還要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶I(yè)知識和對宏觀經(jīng)濟發(fā)展軌跡的掌控。
    焦點:商鋪投資掀熱潮
　　在此次宏觀調(diào)控之前，鄭州局部商鋪就出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，個別商鋪甚至出現(xiàn)“搶到就是賺”的哄搶局面，一些小區(qū)的內(nèi)臨街商鋪甚至“店大欺客”，根本看不上小投資者，凡是200平方米以下的購購者，免談！在供求兩旺的市場上，商鋪的價格也直線飆升，三萬四萬不算貴，二七商圈附近的商鋪已經(jīng)賣到7萬元/平方米，實在令人咋舌！
　　鄭州商鋪緣何搶手？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，有四個原因:其一，鄭州作為中部商業(yè)，是全國物流的集散地，商業(yè)氣氛濃厚，催生巨量商鋪需求。其二，隨著我省城市化進程的加快，越來越多的人口擁向城市，擁向省會鄭州，給鄭州的商鋪帶來無限機會。其三，從以往的投資經(jīng)驗看，投資商鋪賺多賠少，凡是投資商鋪者，不但坐享高額的租金回報，還從不斷飆升的商鋪價格上獲利，“兩條”戰(zhàn)線享受，催生越來越多的投資者加入到投資商鋪的行列。其四，鄭州較近拆除大量的非法臨街商鋪，為正規(guī)的商鋪帶來無限商機。
　　現(xiàn)在，鄭州的商鋪投資市場已經(jīng)進入新一輪的投資熱潮。房產(chǎn)市場中住宅投資力度的減弱，為商用房產(chǎn)的投資帶來了巨大的空間。住宅投資的回報率有明顯的下滑，不再是皇帝的女兒不愁嫁。反觀商鋪板塊的率，不僅穩(wěn)固地堅守著8％~12％的回報空間，而且由于政府加大了房產(chǎn)市場中各方面的監(jiān)控力度，使得商用不動產(chǎn)市場的想象空間陡然放大，這對于投資者無疑是一個巨大的利好因素。
　　:購購商鋪看租金
　　購購商鋪頭先要考察商鋪的租金收入。因此，在購購商鋪前，投資者一定要考察好商鋪的租金。租金的高低與哪些因素有關(guān)呢？業(yè)內(nèi)人士總結(jié):
　　，是地段?！爸毁徺F的，不購對的”，這是商鋪投資的一個訣竅。它告訴人們，投資商鋪不要著眼于商鋪價格的高低，而應(yīng)該看重商鋪所處的位置。如果位置很好，價格高低可以相對考慮。
　　商鋪主要是用來出租的，因此租金價格高低是反映位置好壞的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)記者調(diào)查，鄭州市不同地段的租金價格差別較大。記者就鄭州主要路段的租金價格進行調(diào)查:農(nóng)業(yè)路租金范圍在20元~60元/平方米/月，東西大街租金范圍在30元~120元/平方米/月，太康路租金范圍在70元~280元/平方米/月。在鄭州，火車站附近的商鋪租金較高，可以達到2000元/平方米/月。業(yè)內(nèi)人士總結(jié):越稀有地段商鋪租金越高，增值越快；越成熟地段商鋪租金收入越穩(wěn)定；商鋪的經(jīng)營定位應(yīng)與所在地段的客流特征相對應(yīng)。
　　　近日，記者采訪我省相關(guān)專家，并對商鋪投資進行市場調(diào)查，希望對消費者投資商鋪有所幫助。
　　，面積大小。購購商鋪，一般會認(rèn)為，商鋪越大越好，其實未必！商鋪大固然好，有利于后期的多種經(jīng)營，可大可小，但是單位租金的高低與商鋪面積成反比，也就是說面積越大，單位面積上的租金就越低。在二七路上，一套商鋪2700平方米，每平方米月租金為　76.4元，而一套300平方米的商鋪，每平方米月租金為122.7元，一個30平方米的小商鋪，每平方米月租金為276元，可見，商鋪的面積越大，單位租金價格越低。
　　第三，租金還與商鋪的經(jīng)營主體密切相關(guān)。調(diào)查顯示:現(xiàn)金流量越大、利潤越高的行業(yè)所能承受的租金標(biāo)準(zhǔn)越高；同樣的地段，同樣的面積，經(jīng)營內(nèi)容不同其現(xiàn)金流量不同；不同的經(jīng)營主體，所能承擔(dān)的租金標(biāo)準(zhǔn)也不同。
　　要點:投資商鋪要注意
　　一、售價是否合理
　　怎樣判斷商鋪價格的高低？在投資學(xué)上，有8年投資回收期一說！如果按照這種觀點，就是8年的租金收入總和即為商鋪的售價。鄭州投資商鋪專家告訴記者，在鄭州當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，可以采用12年回收期的辦法，即合理售價=12年的年租金總和=150月的月租金總和。在實際操作過程中，可有稍微的調(diào)整。
　　在判斷商鋪價格高低時需要注意以下問題:商鋪需要大量的通道等公用面積，所以會遠低于住宅，是按套內(nèi)面積銷售還是按建筑面積銷售，差別巨大，購鋪的詢價過程中應(yīng)注意換算，問清了實際價格才能衡量售價是否合理，落實清楚商鋪的具體套內(nèi)面積很重要，因為租客很有可能并不按建筑面積支付租金。
　　二、招商與管理是否到位
　　在商鋪投資中，后期招商與管理對商鋪有生死攸關(guān)的作用。購商鋪前先落實招商與后續(xù)管理，商鋪招商成功就是商鋪投資成功，后續(xù)管理是商鋪持續(xù)盈利的保障，是商鋪是否能夠升值的關(guān)鍵。
　　三、商鋪類型如何選擇
　　商鋪的種類很多，它們都有自己的特點，投資者可以針對它們的特點，結(jié)合自己的實際情況，選擇不同的商鋪。
　　1.新商務(wù)區(qū)商鋪在商鋪投資市場上，經(jīng)驗豐富的投資者的訣竅之一就是看客流購商鋪。在上海、北京等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市，已出現(xiàn)了CBD商務(wù)規(guī)劃區(qū)鋪位熱銷的趨勢。究其原因，投資判定一家商鋪的價值，較重要的是看客流的消費等級，哪里的客流消費能力高，哪里的商鋪就有投資價值。隨著鄭州經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，城市建設(shè)正進入“起飛期”，商業(yè)地產(chǎn)項目不斷崛起，商務(wù)區(qū)商鋪開始進入的發(fā)展熱潮，國內(nèi)外商業(yè)巨頭爭相登陸中原。
　　從城市發(fā)展角度來看，每個城市的商務(wù)區(qū)都非常有限，目前這一類區(qū)域的高端消費群體在各個城市都已形成，因此特別適合一些現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)行業(yè)的入駐。在高質(zhì)量定位前提下，此區(qū)域內(nèi)的商鋪投資價值不斷增加，未來幾年甚至有可能成為商鋪中的稀缺資源。
　　2.績優(yōu)股社區(qū)商鋪鄭州的社區(qū)商鋪將成為發(fā)展?jié)摿?、較受市民青睞的商鋪類型。這在業(yè)界已是共識。鄭州是人口密集型城市，有巨大的消費市場。目前，鄭州各開發(fā)商都非常重視社區(qū)商鋪的開發(fā)。
　　一般來說，社區(qū)商鋪成本較低，且針對性強，經(jīng)營靈活，以家庭日常消費品為主，風(fēng)險低，是市民投資商鋪的頭選。一個新的社區(qū)只要項目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著社區(qū)逐漸成熟，商鋪的價值必將大大增加。
　　3.黑馬超市商鋪隨著鄭州商品住宅的大量開發(fā)、新興居住型區(qū)域的增多，大型超市伴隨著居住區(qū)大量誕生。鄭州已有的大型超市不斷加開分店，外地超市也紛紛搶灘登陸。超市商鋪因此成為今年商鋪項目中的一匹黑馬，必將以其低價位、低風(fēng)險、易經(jīng)營等優(yōu)勢吸引投資者視線。超市商鋪是依賴于超市而產(chǎn)生的，超市經(jīng)營的好壞直接影響了超市商鋪的前途。因此，選擇有實力的超市經(jīng)營商或者在鄭州已經(jīng)樹立起良好口碑的超市會起到事半功倍的效果。
　　4.水火并存商業(yè)街商業(yè)街的經(jīng)典旺鋪是很多投資者“可望而不可及”的夢想?！翱赏笔且驗槠鋬?yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量，這決定了該類商鋪良好的運營狀況。“不可及”是因為租金或單位面積價格成倍增長，高不可攀。
　　目前，鄭州較成熟的商業(yè)街頭推銀基周邊的商業(yè)街、東太康路商業(yè)街。但商業(yè)街商鋪的弱點是，風(fēng)險大，整個商業(yè)街一損俱損，一榮俱榮，一旦經(jīng)營出了偏差，投資就可能成為竹籃打水。
　　投資商鋪較終目標(biāo)是穩(wěn)定的、豐厚的租金回報和物業(yè)本身的保值與增值，投資者可以結(jié)合自己的實際情況，細心選擇，在住宅投資受到限制的當(dāng)前形勢下，投資商鋪不失為一種較好的投資渠道?！　跤浾邚埳谐虧蛇\文

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