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百貨商場與購物商鋪的投資回收形式

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1542 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
  

  百貨商場與購物商鋪的投資回收形式

  百貨商場商鋪的特點(diǎn)
 ?。?)百貨商場規(guī)模特點(diǎn)
  百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右,比如北京賽特購物的面積為1.8萬平方米。
 ?。?)百貨商場規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)
  百貨商場通常采用3-5層的多層建筑,不需要對設(shè)計荷載做過多的考慮,除過層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外,商場里面對消費(fèi)者的有效引導(dǎo),即動線布置和公共空間的設(shè)計都將是百貨商場規(guī)劃設(shè)計中的重要問題。
 ?。?)百貨商場運(yùn)營特點(diǎn)
  百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式,由運(yùn)營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項目的品牌價值,便于提升項目的競爭力。
  (4)百貨商場商鋪特點(diǎn)
  ▲ 商鋪的形式
  百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式,個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家,比如賓利汽車租用北京賽特購物一層的鋪面做汽車展示,寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。
  ▲ 投資回收形式
  百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式,從空間上相對獨(dú)立;部分是采取柜臺的方式;大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式,各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式,也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。
  購物商鋪的特點(diǎn):
  (1)購物規(guī)模特點(diǎn)
  章中已經(jīng)對購物的規(guī)模進(jìn)行了深入介紹,在此不做重復(fù)說明。但目前在國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,極富市場感召力的超級購物SHOPPING MALL項目值得商鋪投資者頭先對它們建立基本的了解,有助于商鋪投資者辨析市場機(jī)會,規(guī)避投資風(fēng)險。
 ?。?)購物規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)
  購物規(guī)劃設(shè)計所牽涉到的技術(shù)內(nèi)容很多,賽睿顧問在《中國超級購物SHOPPING MALL投資開發(fā)指南》 一書中,對此進(jìn)行了深入的分析,在此僅做概要性介紹。
  購物項目的規(guī)劃設(shè)計包括購物項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。項目規(guī)劃與設(shè)計對于項目的成敗有極大的決定作用,其中,尤其以方案設(shè)計為重中之重:方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計,牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計、及城市環(huán)境設(shè)計,將決定購物項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計,即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。
  購物規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)設(shè)計師的建筑美學(xué)概念和市場概念,如果不能實現(xiàn)這樣的目標(biāo),無疑其設(shè)計是失敗的,投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。
  也許讀者會提出問題,為什么規(guī)劃設(shè)計對購物如此重要?原因很簡單,購物規(guī)模龐大,業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高,客流量大,所面對的兩級客戶零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合,這些對購物的規(guī)劃設(shè)計提出了要求。
  總之,購物的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場理念的充分結(jié)合,需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求,這些就是購物規(guī)劃設(shè)計的特點(diǎn)。
 ?。?)購物運(yùn)營特點(diǎn)
  絕大多數(shù)購物采取運(yùn)營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式,很少購物采取出售商鋪的方式。購物規(guī)模越大,采取出售商鋪方式的可能性越小。
  當(dāng)然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況:看好某個購物項目,但鑒于資金壓力,不得不采取將項目整體出售給投資機(jī)構(gòu),頭先解決開發(fā)資金需求,在項目建設(shè)完成并投入運(yùn)營后,再回購的方式進(jìn)行購物開發(fā)。這種購物形式上看是采取出售的方式,需要指出的是,這種出售所面對的主要客戶對象是投資機(jī)構(gòu),較少散戶投資者。
 ?。?)購物商鋪的特點(diǎn)
  ▲ 商鋪的形式
  購物商鋪的主要形式是鋪位的形式,鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一,差別很大,從幾平方米到幾完平方米不等。
  ▲ 投資回收形式
  購物牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購物里面的業(yè)態(tài)類型有多有少,其中超級購物SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合較全、較多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式,其中主力店作為購物重要的組成部分,往往有一定的獨(dú)立性,每個的面積規(guī)模在1.5萬-2萬平方米之間;半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。
  購物里面的商鋪主要采取出租的方式,有些運(yùn)營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式,或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。
  投資策略:
  百貨商場類商鋪投資比較適合投資機(jī)構(gòu),投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設(shè)、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。
  購物商鋪主要適合投資機(jī)構(gòu),畢竟該類項目規(guī)模龐大,無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)做,而系統(tǒng)化運(yùn)做正是投資機(jī)構(gòu)的長處。即使有些購物項目由于資金原因,不得不采取商鋪出售的方式,那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案,一方面,吸引個人投資者進(jìn)來,另一方面,考慮管理商"返租"等方式,以限度保證項目經(jīng)營管理的整體性。
  對于個人投資者來講,購物商鋪的投資風(fēng)險相對比較高,雖然這些項目一旦成功,所創(chuàng)造的價值升值會比較大,但該類項目面對市場成熟問題,以及競爭市場環(huán)境等問題,風(fēng)險始終相伴。

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