商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目術(shù)語

  1. 零售：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給較終消費(fèi)者的銷售活動,也是向消費(fèi)者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境,使消費(fèi)者從零售商店里獲得消費(fèi)品及其與消費(fèi)品有關(guān)的無形服務(wù)的滿足,它直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段--也是較后階段。

  2. 零售戰(zhàn)略：是零售商打算如何集中其資源來達(dá)成其目標(biāo)，確定其主要服務(wù)于哪些顧客和將提供什么樣的商品和服務(wù)，并建立和保持競爭優(yōu)勢的系統(tǒng)性謀劃。具體上它包括企業(yè)使命目標(biāo)，競爭對手分析，顧客的細(xì)分、定位，商店的選址，服務(wù)策略，與供貨商的關(guān)系，信息管理和分銷系統(tǒng)，低成本經(jīng)營，以及零售活動組合等等。

  3. 商圈：是指零售店以其所在地點(diǎn)為，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。

  4. 全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經(jīng)營性指標(biāo)做出全面的分析和計劃，通過高效的運(yùn)營系統(tǒng)，保證在較佳的時間、將較合適的數(shù)量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達(dá)到既定的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。

  5. 市場化經(jīng)營 商場化管理：指采取“整體規(guī)劃、招租經(jīng)營、統(tǒng)一管理、自收自付“，各柜相對自主經(jīng)營，并以規(guī)范化的商場管理形成專業(yè)特色的經(jīng)營管理模式。

  6. 精細(xì)化管理：是以“準(zhǔn)確、細(xì)致、深入、規(guī)范“為特點(diǎn)的全面化的管理模式。全面化是指精細(xì)化管理的思想和作風(fēng)貫徹到整個企業(yè)的所有管理活動中。精細(xì)化管理包括：精細(xì)化的操作、精細(xì)化的控制、精細(xì)化的核算、精細(xì)化的分析、精細(xì)化的規(guī)劃。

  7. 購物交通規(guī)劃：購物交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物，另一部分是購物自身用地范圍內(nèi)的交通組織和規(guī)劃，以及建筑內(nèi)部的人流組織。

  8. 購物的人流

  購物的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物的運(yùn)動；另一種是從購物到購物的運(yùn)動。

  9. 購物的交通

  購物的車流包括購物車流、貨運(yùn)車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流，讓購物交通和后勤貨運(yùn)交通各行其道。

  10. 一次商裝：指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。

  11. 二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。

  12. 水平交通：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道。

  13. 垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。

  14. 劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施。

  15. 劃分防煙分區(qū)：是通過設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。

  16. 購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進(jìn)銷售活動的現(xiàn)場。

  17. 交通空間：包括商場內(nèi)的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達(dá)購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。

  18. 商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點(diǎn)。

  19. 服務(wù)空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。

  20. 休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點(diǎn)綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進(jìn)了消費(fèi)。

  21. 柜臺：柜臺是供營業(yè)員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。

  22. 貨架：貨架是營業(yè)員工作現(xiàn)場中分類分區(qū)地陳列商品并少量儲存商品的設(shè)施。

  23. 租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。

  24. 轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪較終使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪較終使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

  25. 關(guān)系營銷：是指企業(yè)與消費(fèi)者、分銷商、零售商和供應(yīng)商建立一種長期、信任、互惠的關(guān)系，而為了要做到這一點(diǎn)，企業(yè)必須向這些個人和組織承諾和提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、良好的服務(wù)以及適當(dāng)?shù)膬r格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會的關(guān)系紐帶。

  26. 滲透營銷：是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進(jìn)顧客的世界，從他們的角度出發(fā)的一種互動的交流，使自己和顧客的目標(biāo)逐漸一致，達(dá)到統(tǒng)一。

  27. 誠信營銷：是在市場營銷活動中，企業(yè)和消費(fèi)者始終堅持信息對稱原則，企業(yè)誠實(shí)經(jīng)營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護(hù)和增進(jìn)全社會和人民的長遠(yuǎn)利益，以求得企業(yè)的長期發(fā)展。

  28. 營銷創(chuàng)新:是根據(jù)營銷環(huán)境的變化情況，并結(jié)合企業(yè)自身的資源條件和經(jīng)營實(shí)力，尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。

  29. 項(xiàng)目運(yùn)營組：指根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要，合理配備經(jīng)營、管理、營銷、物業(yè)等各方面專家人員組成專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目，進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場，負(fù)責(zé)項(xiàng)目各周期的具體工作的運(yùn)營團(tuán)隊。

  30. 專家顧問團(tuán)：指根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要，組成經(jīng)營、管理、營銷、物業(yè)等各方面的顧問專家團(tuán)隊，從外圍對項(xiàng)目組進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，以保證項(xiàng)目正常、順利、良好的運(yùn)營。

  31. 系列廣告策略：就是預(yù)定的時間里連續(xù)發(fā)布由統(tǒng)一設(shè)計形式或內(nèi)容的系列廣告，以加深廣告印象增強(qiáng)廣告效果。

32.店面：是商店建筑物本身的整體物質(zhì)面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規(guī)模及高度、建筑材料等內(nèi)容。是商家通過門面向消費(fèi)者呈現(xiàn)較基本的形象。

  33. 商鋪：經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)或感受體驗(yàn)的場所。

  34. 商業(yè)街商鋪：商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

  35. 市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇中的店鋪位。

  36. 社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。

  37. 住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。

  38. 百貨商場、購物商鋪：指百貨商場、各種類型購物里面的鋪位。

  39. 商務(wù)樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽、寫字樓里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。

  40. 交通設(shè)施商鋪：指諸如**站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

  41. 商鋪投資：指進(jìn)行商鋪購購、租賃的行為。

  42. 商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時間跨度。

  43. 轉(zhuǎn)租：指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式，目的也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租的投資方式。

  44. 物流：是公司優(yōu)化分銷渠道、完善分銷網(wǎng)絡(luò)、進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的結(jié)果，同時也是第三方物流理論得到應(yīng)用的產(chǎn)物。

  45. SP：Sales Promotion，中文翻譯即銷售促進(jìn)或營業(yè)推廣、銷售推廣。指在給定的時間和預(yù)算內(nèi)，在某一目標(biāo)市場中所采用的能夠迅速產(chǎn)生激勵作用，刺激需求，達(dá)成交易目的促銷手段和措施。

  46. 價格折扣策略：挑戰(zhàn)者的一個主要進(jìn)攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場專業(yè)者相類似的產(chǎn)品。

  47. 廉價產(chǎn)品策略：用很低的價格向顧客提供質(zhì)量普通或質(zhì)量不高的產(chǎn)品和服務(wù)。

  48. 聲望策略：市場挑戰(zhàn)者可以開發(fā)出比市場專業(yè)者品質(zhì)更優(yōu)的產(chǎn)品，并且標(biāo)定更高的價格。

  49. 產(chǎn)品繁衍策略：挑戰(zhàn)者可以通過推出大量不同式樣的產(chǎn)品，向顧客提供更多的選擇來追逐專業(yè)者。

  50. 集客：指為商業(yè)經(jīng)營的目的而針對消費(fèi)者生活需求，充份利用商業(yè)設(shè)施，限度地吸引消費(fèi)者，使他們有計劃地在此消費(fèi)及時間。

　51. 市場定位：是指為使產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中相對于競爭產(chǎn)品而言占據(jù)清晰、特別和理想的位置而進(jìn)行的安排。

  52. 營銷組合：是指企業(yè)為了在目標(biāo)市場制造它想要的反應(yīng)而混合采用的一組可控制的戰(zhàn)術(shù)營銷手段。

  53. 市場營銷實(shí)施：是指為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略營銷目標(biāo)而把營銷計劃轉(zhuǎn)變?yōu)闋I銷行動的過程。

  54. 市場營銷控制：包括估計市場營銷戰(zhàn)略和計劃的成果，并采取正確的行動以保證實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

  55. 差異化營銷：是指企業(yè)根據(jù)市場細(xì)分原則，通過差異分析方法對總體市場環(huán)境和個體市場環(huán)境的分析和比較，找出對自己企業(yè)較有利的差別利益。

  56. 形象差異化：即企業(yè)實(shí)施通常所說的品牌戰(zhàn)略和CI戰(zhàn)略而產(chǎn)生的差異。

  57. 市場差異化：指由產(chǎn)品的銷售條件、銷售環(huán)境等具體的市場操作因素而生成的差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售后服務(wù)差異。

  58. 市場細(xì)分：是根據(jù)消費(fèi)者對產(chǎn)品不同的欲望

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