有人說物業(yè)行業(yè)整個(gè)都在虧，有人卻說旱澇保收。由于企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境不同、經(jīng)營管理理念不同。導(dǎo)致出現(xiàn)了不同的經(jīng)營局面。本文試圖淺層次的探究物業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，供廣大的同行參考，引起足夠的重視，以求達(dá)到預(yù)防和拋磚引玉的目的。

下面我們按照住宅類物業(yè)管理發(fā)展的一般順序，對各環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討。

階段：樓盤的接管

可分為兩大類：

1、新建住宅小區(qū)的接管

1）設(shè)計(jì)隱患

如果物業(yè)管理企業(yè)前期介入的早，并且在實(shí)際上起到了參謀作用，就可以避免許多設(shè)計(jì)上存在的隱患。這些隱患對于開發(fā)商來說可能不是什么問題，但對業(yè)戶使用房屋和物業(yè)企業(yè)管理來說，可能會(huì)帶來相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。比如深圳某豪宅小區(qū)，其普通戶型建筑面積就達(dá)幾百個(gè)平方米，為了豪華的賣點(diǎn)，設(shè)計(jì)成三相電入戶，要求住戶安裝空調(diào)。雖然按照民用住宅規(guī)范達(dá)到了相關(guān)要求，但因?yàn)闆]有充分的考慮住戶對用電的特殊需求，在實(shí)際上存在較大的差距。導(dǎo)致夏季供電系統(tǒng)負(fù)荷過大，隨時(shí)都有崩潰的危險(xiǎn)。在業(yè)戶安裝空調(diào)的時(shí)候，還要增加諸多限制，以防止對小區(qū)的供電系統(tǒng)帶來過大的壓力。

某棟戶型有不少窗戶外有一個(gè)很寬大的花池，窗戶是封死的，業(yè)戶不能出去種花和打掃衛(wèi)生，多數(shù)人要求改成一扇門，并加一道護(hù)欄。物業(yè)企業(yè)知道必須改也不能同意，因?yàn)樯婕暗酵饬⒚婧鸵?guī)劃問題。這期間引發(fā)不少?zèng)_突，給管理服務(wù)工作帶來了很大的消極影響，也影響了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主良好關(guān)系的建立。如果供電系統(tǒng)癱瘓，誠然不是物業(yè)管理企業(yè)的錯(cuò)。但是業(yè)主不按設(shè)計(jì)要求安裝，物業(yè)管理企業(yè)在管理上是有責(zé)任的（盡管這種要求是幾乎達(dá)不到的），另外對物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)的影響就更是難以估量的。

2）物業(yè)管理委托合同簽定的價(jià)位（成本費(fèi)用的測算）

物業(yè)管理市場競爭相當(dāng)?shù)募ち?，尤其是深圳企業(yè)北上西去、國外企業(yè)高歌猛進(jìn)以后。部分物業(yè)管理企業(yè)也受到中國市場價(jià)格競爭的影響，揚(yáng)售價(jià)格戰(zhàn)的大旗，為了市場占有率，一味降低價(jià)格，甚至在成本附近徘徊，抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯不足，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，都可能導(dǎo)致虧損。更有甚者，在未能拓寬其他收入渠道（指特約服務(wù)）的情況下，盲目喊出了零管理費(fèi)的口號。

3）開發(fā)商的配合

沒有開發(fā)商的配合，住宅類的物業(yè)管理幾乎很難做好。市場上接來的物業(yè)由于種種原因，開發(fā)商的配合可能很不到位，這個(gè)時(shí)候，需要管理處主任有相當(dāng)?shù)慕浑H能力來化解，一手托著業(yè)主，一手舉著開發(fā)商，這碗水必須端平。如果是自己的地產(chǎn)公司開發(fā)的物業(yè)，由于特殊的從屬關(guān)系，更不好處理。比如設(shè)備交接的時(shí)候，是否提供了完整的資料，其中很多的資料關(guān)系到以后巨大價(jià)值設(shè)備的保修、保養(yǎng)。小區(qū)水電性質(zhì)的轉(zhuǎn)換時(shí)間給業(yè)戶帶來的影響將直接反映在業(yè)戶滿意率中。周邊配套服務(wù)設(shè)施和交通狀況，所有開發(fā)商所能左右或者施加影響的因素都會(huì)在隱蔽處影響著我們的工作。所以在新建住宅小區(qū)接管的時(shí)候，必須考慮到開發(fā)商不夠配合的情況下，給企業(yè)經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2、老（舊）住宅小區(qū)的接管

1）業(yè)主委員會(huì)

原有的物業(yè)管理企業(yè)的離開肯定是有原因的，其中關(guān)系的當(dāng)屬小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)。在接管老的住宅小區(qū)的時(shí)候，頭先要考察現(xiàn)有的業(yè)主委員會(huì)成立的程序是否合法規(guī)范，是否辦理了相關(guān)的手續(xù)。只有在確認(rèn)我們的合同對方是一合格主體的情況下，我們才去調(diào)查這個(gè)業(yè)主委員會(huì)的成熟程度，辦事是否理性，在業(yè)主中是否具代表性。否則在日后的管理服務(wù)中，將不斷的出現(xiàn)措手不及的問題。

2）歷史問題

許多老的住宅小區(qū)換物業(yè)公司，要么是原來的物業(yè)公司經(jīng)營服務(wù)不到位，要么是歷史上積累的問題解決不了，所以我們必須看這些歷史的問題是否可以化解。比如許多小區(qū)像老人一樣疾病纏身，卻沒有養(yǎng)老錢（維修基金的積累）。接管過來讓業(yè)戶一下子拿那么多錢出來是很困難的，但問題又不能那么放著。這樣使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)退維谷，處理的好則罷，處理不好，就是一敗筆。

3、社會(huì)宏觀環(huán)境

接管樓盤的共同的考慮就是當(dāng)?shù)氐臉I(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意識，以及當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)環(huán)境，這些宏觀因素也在相當(dāng)程度上為物業(yè)管理企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

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