有人說物業(yè)行業(yè)整個都在虧，有人卻說旱澇保收。由于企業(yè)所處的經營環(huán)境不同、經營管理理念不同。導致出現了不同的經營局面。本文試圖淺層次的探究物業(yè)經營的風險，供廣大的同行參考，引起足夠的重視，以求達到預防和拋磚引玉的目的。

下面我們按照住宅類物業(yè)管理發(fā)展的一般順序，對各環(huán)節(jié)存在的風險進行探討。

階段：樓盤的接管

可分為兩大類：

1、新建住宅小區(qū)的接管

1）設計隱患

如果物業(yè)管理企業(yè)前期介入的早，并且在實際上起到了參謀作用，就可以避免許多設計上存在的隱患。這些隱患對于開發(fā)商來說可能不是什么問題，但對業(yè)戶使用房屋和物業(yè)企業(yè)管理來說，可能會帶來相當大的風險。比如深圳某豪宅小區(qū)，其普通戶型建筑面積就達幾百個平方米，為了豪華的賣點，設計成三相電入戶，要求住戶安裝空調。雖然按照民用住宅規(guī)范達到了相關要求，但因為沒有充分的考慮住戶對用電的特殊需求，在實際上存在較大的差距。導致夏季供電系統負荷過大，隨時都有崩潰的危險。在業(yè)戶安裝空調的時候，還要增加諸多限制，以防止對小區(qū)的供電系統帶來過大的壓力。

某棟戶型有不少窗戶外有一個很寬大的花池，窗戶是封死的，業(yè)戶不能出去種花和打掃衛(wèi)生，多數人要求改成一扇門，并加一道護欄。物業(yè)企業(yè)知道必須改也不能同意，因為涉及到外立面和規(guī)劃問題。這期間引發(fā)不少沖突，給管理服務工作帶來了很大的消極影響，也影響了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主良好關系的建立。如果供電系統癱瘓，誠然不是物業(yè)管理企業(yè)的錯。但是業(yè)主不按設計要求安裝，物業(yè)管理企業(yè)在管理上是有責任的（盡管這種要求是幾乎達不到的），另外對物業(yè)管理企業(yè)的聲譽的影響就更是難以估量的。

2）物業(yè)管理委托合同簽定的價位（成本費用的測算）

物業(yè)管理市場競爭相當的激烈，尤其是深圳企業(yè)北上西去、國外企業(yè)高歌猛進以后。部分物業(yè)管理企業(yè)也受到中國市場價格競爭的影響，揚售價格戰(zhàn)的大旗，為了市場占有率，一味降低價格，甚至在成本附近徘徊，抗風險能力明顯不足，稍有風吹草動，都可能導致虧損。更有甚者，在未能拓寬其他收入渠道（指特約服務）的情況下，盲目喊出了零管理費的口號。

3）開發(fā)商的配合

沒有開發(fā)商的配合，住宅類的物業(yè)管理幾乎很難做好。市場上接來的物業(yè)由于種種原因，開發(fā)商的配合可能很不到位，這個時候，需要管理處主任有相當的交際能力來化解，一手托著業(yè)主，一手舉著開發(fā)商，這碗水必須端平。如果是自己的地產公司開發(fā)的物業(yè)，由于特殊的從屬關系，更不好處理。比如設備交接的時候，是否提供了完整的資料，其中很多的資料關系到以后巨大價值設備的保修、保養(yǎng)。小區(qū)水電性質的轉換時間給業(yè)戶帶來的影響將直接反映在業(yè)戶滿意率中。周邊配套服務設施和交通狀況，所有開發(fā)商所能左右或者施加影響的因素都會在隱蔽處影響著我們的工作。所以在新建住宅小區(qū)接管的時候，必須考慮到開發(fā)商不夠配合的情況下，給企業(yè)經營帶來的風險。

2、老（舊）住宅小區(qū)的接管

1）業(yè)主委員會

原有的物業(yè)管理企業(yè)的離開肯定是有原因的，其中關系的當屬小區(qū)的業(yè)主委員會。在接管老的住宅小區(qū)的時候，頭先要考察現有的業(yè)主委員會成立的程序是否合法規(guī)范，是否辦理了相關的手續(xù)。只有在確認我們的合同對方是一合格主體的情況下，我們才去調查這個業(yè)主委員會的成熟程度，辦事是否理性，在業(yè)主中是否具代表性。否則在日后的管理服務中，將不斷的出現措手不及的問題。

2）歷史問題

許多老的住宅小區(qū)換物業(yè)公司，要么是原來的物業(yè)公司經營服務不到位，要么是歷史上積累的問題解決不了，所以我們必須看這些歷史的問題是否可以化解。比如許多小區(qū)像老人一樣疾病纏身，卻沒有養(yǎng)老錢（維修基金的積累）。接管過來讓業(yè)戶一下子拿那么多錢出來是很困難的，但問題又不能那么放著。這樣使物業(yè)管理企業(yè)進退維谷，處理的好則罷，處理不好，就是一敗筆。

3、社會宏觀環(huán)境

接管樓盤的共同的考慮就是當地的業(yè)主經濟承受能力和消費意識，以及當地的政策法規(guī)環(huán)境，這些宏觀因素也在相當程度上為物業(yè)管理企業(yè)帶來風險。

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