購物（ShoppingMall）工程管理淺析

　　購物作為新興的商業(yè)地產運營模式，近幾年在國內得到迅猛發(fā)展，目前國內規(guī)范運作的購物，通常是由單一大業(yè)主持有全部、或大部分產權，包涵地面、及地下建筑，建筑面積不低于8萬平方米，經營狀態(tài)以百貨業(yè)、超市、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)為主，部分還具備住宿、及辦公職能。其工程管理較常規(guī)物業(yè)工程管理有很大差異，其差異主要并非體現(xiàn)在由于經營業(yè)態(tài)的復雜性，所導致的工程管理技術難度上。
　　
　　工程管理技術難度的增加，只是表象，其差異主要源于單一業(yè)主的地產產權模式，及業(yè)主長期經營持有、以地產租賃為主的購物經營模式，所帶來的工程管理思想的差異。購物產權單一持有，使業(yè)主通常自行履行物業(yè)管理職能，多為自組物業(yè)管理公司、或在購物管理公司中設立物業(yè)管理部門，此類情況，可能還會再聘請社會物業(yè)管理公司提供服務，但外請物業(yè)管理公司主要提供勞務人員，屬于類似于“包清工”的概念。
　　
　　購物工程管理服務對象，不同于常規(guī)物業(yè)管理中多業(yè)主團體、而是單一業(yè)主，其工作范圍，自然也不再局限于通常的公共設備設施設備運行、保養(yǎng)、及維護方面，而是順延至“持續(xù)進行技術性改造，通過改造，適應不斷調整中的租戶需求，及有效降低購物的運營成本”。
　　
　　在開發(fā)商已經完成基礎設施設備建設的多業(yè)主類地產項目中，物業(yè)管理費中用于工程管理部分，一般僅夠支付設施設備的運行、保養(yǎng)，資金成本的受限性成為物業(yè)工程管理的核心制約因素。而在購物項目中，作為與業(yè)主同體的工程管理部門，為更好地適應租戶需求，以取得更高租金額；或通過技術改造，不斷降低購物的運營成本，所需要產生的工程類費用的資金需求，理論上都會得到支持及保證的。因此，在不受資金限制的前提下，通過引進新技術，或運用各類技術組合，優(yōu)化工程管理品質，降低成本，滿足租戶需求，將是購物工程管理的核心工作，因此，“技術管理”成為購物工程管理的重中之重。
　　
　　在“技術管理”核心基礎上，購物工程管理，呈現(xiàn)出以下特質：
　　
　　頭先，用“服從、服務于以租賃為主體的購物經營管理模式”的思維，主導工程管理中一切工作的組織推動，是購物工程管理工作的主導思維。購物租賃經營一個重要特質，就是業(yè)主經營管理的長期性。這就要求工程管理工作，在購物前期規(guī)劃設計期、開業(yè)前集中招租期、及正常經營管理期等不同階段內，所有工作都保持長期性、，連續(xù)性，應該避免一切短期思想、或短視行為，工作中應以業(yè)主持有購物產權的法律充許時限，為規(guī)劃整體工作、引導具體工作的總體時間表。
　　
　　其中，購物規(guī)劃設計階段，工程前期介入是極為關鍵的。目前國內購物業(yè)態(tài)構成多為百貨、超市、餐飲、娛樂業(yè)主力店，輔以中小開間精品店鋪組合形式，購物作為大型公建，有關消防系統(tǒng)設置、空調系統(tǒng)配置、給排水線路布局、及電力分配，及發(fā)展商承建部分、與主力店租戶自建部分設施設備的技術銜接的合理建議，是工程前期介入的較重要工作，因為這也是購物能否順利招商的基礎，特別是作為購物品牌保證的主力店招租過程中，各大知名品牌企業(yè)，一般都會有更多細化的設施設備技術要求，在WAL-MART租賃合同中，僅設施設備條款就有四十余頁。
　　
　　同時，在招商部門，根據(jù)市場調查，確認購物主要招商范圍，并明確招商區(qū)域后，工程管理部門就需要與設計單位進行廣泛、深入地探討，在合理使用建設成本的前提下，為租戶提供較合理的設備設施配置，降低主力店租戶進場后的技術改造成本，或降低其運營期間費用，較終增加對租戶吸引力。
　　
　　在購物中，大型主力店一般租期較長，多數(shù)企業(yè)都有自行進行二次施工，發(fā)展商（業(yè)主）在建設過程中，水、電管線一般只鋪設至租戶門前、空調系統(tǒng)一般也只到主管、消防系統(tǒng)在通過一次性驗收后，可能還要重新調整。因此，物業(yè)工程管理部門在前期要對各業(yè)態(tài)租戶所需要、同時也能承受的設施設備到位程度，進行分析，一定要避免重復建設，不要被動地增加業(yè)主、或租戶的建設成本。例如餐飲、娛樂業(yè)作為特種行業(yè)，消防需要專項審批，發(fā)展商是否需要先期進行消防系統(tǒng)建設及報批，都可以與租戶進行約定。
　　
　　其中，在購物集中招租期，工程管理部門，對租戶各類設施設備技術要求的可行性分析，及運營成本的測算，也是招租部門較基本的談判依據(jù)。因為多數(shù)購物都會存在二次供電、供水，及多家租戶共用空調情況，工程管理部門在有關費用測算、分攤方面，必須要作出準確估算，才能確保費用標準得到租戶認可，特別是購物耗電巨大，一般8萬平方米的購物年用電量都不會低于100萬KW/時（包括租戶用電），而且，現(xiàn)在國內多數(shù)地區(qū)又推行峰谷平電價，因此通過合理的技術性測算手段，及對不同業(yè)態(tài)租戶不同時段用電量的分析，先期測算出電價底線，及租戶可以接受的合理值，還有不同營業(yè)時段、不同業(yè)態(tài)租戶空調費用的合理分攤方法，都將作為招租部門與租戶談判的必備數(shù)據(jù)。即不能出現(xiàn)因為水電費價格用讓租戶望而卻步，也不能由業(yè)主被動承擔租戶運營成本。另外，要對購物運營后，業(yè)主（發(fā)展商）、與租戶設施設備的維護義務范圍界定，結合租戶租約時間，作好長期成本測算，配合招商部門在與租戶談判，避免無謂增加業(yè)主（發(fā)展商）長期性的設備設施運營、維護、甚至更新的費用。
　　
　　在招租基本完成，各主力店開業(yè)后，購物開始進入正常運營期，工程管理依然不同于一般物業(yè)類型的工程管理，簡單地進行常規(guī)的工程管理，除作好設備設施的常效運行、維護、保養(yǎng)外，購物工程管理還處于活躍狀態(tài)，不斷引入先進工程技術，開展設施設備改造，提升購物對租戶經營需要的滿足度，或降低業(yè)主購物運營成本。
　　其次，在購物工程管理中，成本控制是較永恒的話題。國內購物目前一般都在走高品質商圈路線，進入正常管理期后，購物運營成本十分龐大，其中公共水電費用，設施設備維護，及安全、環(huán)境、工程等服務團隊人力成本是較重要的組成部分。
　　在購物成本管理中，工程管理部門將是能夠進行有效管理的較有力部門，而且工程管理進行的成本控制，將不能僅僅依賴常規(guī)的、簡單的“節(jié)約”手段，而是善于技術改造和更新，利用“主動、積極”的手段，實現(xiàn)在保證甚至可能提升服務品質基礎上的“節(jié)能、減員、延長設備設施使用壽命”等成本管理工作。購物的工程成本管理，將持續(xù)在購物的整體運營周期中。
　　其中，在購物前期規(guī)劃設計中，水電成本控制較為表象及直接。購物為營造良好購物環(huán)境，除普遍擁有水景廣場外，夜間燈光環(huán)境更是耗能巨大，另外，購物一般實行電力分配總分表制，強電轉換也會造成大量電損。因此，在前期規(guī)劃設計中，就必須加以考慮，例如，通過對地下停車場、公共通道照明設置多回路控制，可以根據(jù)照明、及經營需要逐次開放；同時，在國家現(xiàn)階段為避免電力資源浪費，對用電量不足的變壓器，都會收取保底基本電費情況下，根據(jù)購物多數(shù)都配二個以上高配間，在通過對空調等高耗能設備進行合理測算后，作好布線分配，就可以在非用電高峰季，申請接駁空調等設備的變壓器報?；蜉^小額收費等，都是有效的工程成本管理手段。
　　通過后期技術改造，優(yōu)化購物運營服務流程，簡化服務團隊崗位配置，降低人力資源成本也是工程成本管理的重要的組成部分。在租戶基本完成進場，購物運營進入成熟期后，各項安全、工程、環(huán)境管理基本進入規(guī)范執(zhí)行期后，就是通過設備改造、技術更新，持續(xù)實現(xiàn)減員增效的推動期。例如，通過在夜間主通道增加臨時性攝像頭減少安全巡邏人員，在各類機房內設置遠程控制、及儀表同步顯示，減少工程日間開場、及夜間巡視人員等。
　　業(yè)主（發(fā)展商）為租戶提供的設施設備，特別是空調、電梯等大型機電設備壽命期，肯定低于購物產權年限，因此，通過工程部門，積極有效地設備保養(yǎng)、引進新技術、甚至局部改造，延長設備使用周期，減少業(yè)主設備更替頻次，節(jié)約的費用將是驚人的。
　　購物的工程成本管理，實際上也是另一種增益行為，特別是對租戶實施的“包單價制“的空調、電費收費等。一般主力店租戶進場簽約前，都會對空調及電費標準，通過專業(yè)人員進行測算及判。在雙方約定標準后，如果通過技術改造，減少線損、采用錯峰用電等方式，降低成本，實際上也會增加業(yè)主（發(fā)展商）收益。
　　再次，擁有具備建筑業(yè)、大型機電深厚技術基礎、及對分包單位統(tǒng)籌管理經驗，預決算基礎能力、并對新技術具有敏銳嗅覺、擅自技術導入與組合的工程管理團隊，是購物工程管理的人力資源基礎。常規(guī)項目中，多數(shù)工程管理人員都是從一線維修人員轉化而來，只是利用管理項目設施設備的基本穩(wěn)定，主要依賴對設備設施的熟悉程度，開展工程管理工作，對于購物工程管理是難以勝任的。特別是購物中經常出現(xiàn)的不同業(yè)態(tài)租戶更替，所帶來的建筑物本體改建、空調、電梯等大型機電設備改造、消防系統(tǒng)改造、給排水系統(tǒng)改造，部分工程可以還要涉及到重新規(guī)劃報批。
　　較后，擅于利用“專業(yè)分包”，引進社會資源，是購物工程管理中，較重要的統(tǒng)籌手段。購物的眾多改造工程所帶來的工程量，自有的工程管理團隊肯定無法承擔，因此，在保證自有一線維修員工可以承擔購物設施設備日常管理工作外，除常規(guī)的電梯、消防系統(tǒng)等進行專業(yè)分包，及也可將空調主機等大型機電設備的保養(yǎng)維護進行專業(yè)分包外，由購物物業(yè)工程管理部門進行技術控制、主導推動的，外來專業(yè)公司“清工式分包”（“材料、人工、管理費”），也是重要的分包組織手段。部分體量較大的購物還可以將對租戶的日常維修（租戶自建、自有部分）服務，也進行分項分包，引進專業(yè)公司提供駐場服務，在及時滿足租戶需求的同時，避免專業(yè)分工過

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