房地產(chǎn)市場定位的概念，是由市場營銷學中的“市場定位”理論借鑒而來的。定位一詞較早是在1972年由美國兩個廣告經(jīng)理艾爾•里斯和杰克•屈勞特在《廣告時代》雜志上發(fā)表文章《定位時代》時提出，并慢慢流行起來的。之后他們在《定位：為了得到你的注意而戰(zhàn)斗》一文中指出：“定位起始于一件產(chǎn)品、一種商品、一次服務、一家公司、一個機構、甚至一個人……然而定位并不是你對一件產(chǎn)品本身做什么，而是你在有可能成為顧客的人的心目中確定一個適當?shù)奈恢谩?。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位就是在詳細的房地產(chǎn)市場調研和分析的基礎上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本程序和內容

1．房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本程序

房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包含項目區(qū)位的分析與選擇、開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇和開發(fā)項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）→租售價格定位→征詢意見→方案調整→成本與費用測算→預測租售收入和租售進度→經(jīng)濟評價→確定較后方案。

　　2．市場定位的主要內容

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的內容主要包括以下幾個方面：①確立開發(fā)理念。基于企業(yè)的價值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導思想和經(jīng)營模式，使得項目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設；②明確用途功能。在市場定位時應根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照較佳較優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產(chǎn)品定位和價格定位做好基礎工作；④進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據(jù)土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委托規(guī)劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容；⑤測算租售價格。參照類似房地產(chǎn)的市場價格，運用適當?shù)姆椒ǎC合考慮房地產(chǎn)價格的影響因素，確定本項目的租售價格；⑥根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當?shù)娜胧袝r機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的墓本原則

　　1．與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則。這里的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進行項目的市場定位，體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力，構建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，使得企業(yè)的產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。

　　2．經(jīng)濟性原則。市場定位的經(jīng)濟性原則頭先是指產(chǎn)品定位應具有較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價格合理；，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制的基礎上，做到效益化；較后，在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經(jīng)濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經(jīng)濟利益實施的可行性。

　　3．適應性原則。市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標準、品質相適應，三和經(jīng)市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業(yè)的技術和管理水平相適應。

　　4．可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經(jīng)濟評價的可行性兩方面。由于房地產(chǎn)市場的不斷變化和發(fā)展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現(xiàn)“無個性、難租售”的現(xiàn)象，要根據(jù)項目規(guī)模、地塊特性和本項目的優(yōu)勢來分析入市的時機，準確設計項目的實施進度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合的方法，對項目進行經(jīng)濟評價，分析各經(jīng)濟評價指標是否可行。項目規(guī)模、開發(fā)模式和項目進度受到經(jīng)濟實力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何“量力而行”，這個問題在市場定位時就應該得到解決。

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