如何保障國家和各交易主體的權益、如何預測房地產交易行為、投資行為的經濟收益等等總

是，都要求房地產評估行業(yè)為社會提供專業(yè)技術、專業(yè)政策的服務。近年來，房地產評估機

構發(fā)展迅速。這既反映了市場對房地產評估服務的需求程度，同時說明在行業(yè)發(fā)展初期所表

現的盲目性和投機性。如一些人認為，“房地產評估”是“無本的購賣”，投資少，效益高，

而且從現在的市場狀況看，好象也沒什么風險。所以趨者甚多。筆者卻不這樣認為，故對此

現象作一淺析。

一、執(zhí)業(yè)者的風險

作為一名國家注冊房地產估價師、國家注冊資產評估師或者土地估價師、均需通過嚴格

的考試，要求掌握社會、經濟和建筑多領域的專業(yè)知識同時具備豐富的執(zhí)業(yè)經驗和執(zhí)業(yè)年限。

當每一名立志從事評估行業(yè)的人，取得注冊執(zhí)業(yè)資格時，他將同時面臨巨大的考驗和執(zhí)業(yè)風

險。我們每一個評估人員都必須為自己所得出的結論擔負相應的法律責任。

評估行業(yè)是一種理論和實際緊密結合的行業(yè)。由于評估對象的多樣性和個案性，每一項

評估工作都很少雷同。這種特殊的工作，一方面要求評估者有豐富的行業(yè)工作經驗，另一方

面要求評估者具備堅實的宏觀經濟和房地產相關理論基礎。在當前科技信息高速發(fā)展的時

代，知識更新速度加快，每一名評估人員必須時刻更新自己的知識結構。如何客觀地、全面

地認識評估對象，如何確定自己科學性、客觀性、公正性的評估結論，學會在工作中不斷總

結經驗，進一步豐富和加深對市場的認識，提高個人專業(yè)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)。

二、評估機構的經營管理風險

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十三條“國家實行房地產價格評估制度”，

為了貫徹這一法律規(guī)定，北京市國土資源和房屋管理局制訂了相應的規(guī)章和辦法，對評估單

位進行資質條件認定。建設部和國土資源部每年對評估機構進行技術規(guī)范的檢查。作為一家

評估公司，和其他各行各業(yè)一樣面臨著企業(yè)經營管理的風險。

目前北京房地產市場上存在著大大小小的評估公司61家，改制前有142家。如何在激

烈的市場競爭中取得一席之地，如何取得一定的市場占有率，都是企業(yè)經營者所關注的問題。

評估人員針對各種不同類型的評估對象、委托方的種種評估目的，應該采用不同的評估方法，

從而提供公正、科學的價格依據。由于評估人員技術良莠不齊，甚至有些人缺乏應有的職業(yè)

道德，無法保證評估結果的真實性、科學性，更有甚者，嚴重偏離事實。目前評估市場上，

不正當競爭的現象尤其嚴重。不少評估機構為了爭取客戶，不惜減低評估收費，給取高額的

回報，無條件滿足客戶的種種要求，這種“惡性競爭”的循環(huán)，使評估機構面臨的經營風險

加大，對評估人員的管理風險加大。往往少數評估機構的不良行為，造成了整個社會無法對

房地產評估行業(yè)產生正確的認識。

三、委托評估方帶來的風險

由于房地產市場的蓬勃發(fā)展，帶動了房地產評估的發(fā)展，評估目的趨于多元化，一級土

地出讓、房地產抵押貸款、房地產出資入股、企業(yè)資產清查、污染擾民企業(yè)搬遷評估、危改

小區(qū)拆遷評估等等。隨著市場經濟的發(fā)展，越來越多的企業(yè)和經營者意識到房地產的巨大市

場價值，認為這是企業(yè)得以發(fā)展和生存的“聚寶盆”和“搖錢樹”，為了這種經濟目的，他

們更加重視評估報告的價格依據。當評估公司暫時無法達到委托方的要求，需要委托方提供

進一步和更詳細的資料。少數委托方會采用弄虛作假的方法，提供不真實的報表、數字、財

務信息，這些直接會影響評估結果的真實性、可靠性，同時也是評估機構所面臨的一種潛在

的、不容忽視的風險。盡管每一份評估報告都強調評估資料由委托方提供，委托方承諾其真

實性，評估結論是在此基礎上出具的，作為評估公司不承擔這部分相應的法律責任。這是評

估機構一種保護自身的手段。

作為評估機構是否應該檢驗其評估資料的真實、合法，也一直是專家、學者爭論的話題。

有不少專家認為，評估機構作為一種公證機關，應該對其評估資料進行檢驗，起碼保證重要

信息的可靠，如果這一點都無法保證，評估機構所出具的評估報告將失去應有的參考和依據，

更談不上公正。評估機構、具有執(zhí)業(yè)資格的評估人員在其所出具的評估報告上簽字、蓋章，

表明了評估報告和信息資料經過了審查和驗證，增加了評估報告的證明力和可信程度。從法

律的角度來說，既然每一評估機構、每一個評估人員以專業(yè)機構、專業(yè)人士的形象來加強評

估報告的信賴程度，那么需要其為這種信賴程度負責?？梢耘袛?，每簽署一份評估報告，就

如同埋下一顆隨時引爆的炸彈，這其中隱藏著巨大行業(yè)風險。因此，評估機構要對委托方提

供的資料進行審慎的檢查，從而降低行業(yè)風險。

作為專業(yè)性極強的房地產評估機構，的風險就是估價結果嚴重偏離客觀事實，傷及

企業(yè)的資質和商業(yè)信譽。可以說，公正性和專業(yè)勝任能力是評估機構的生存基礎。種種的行

業(yè)風險，如何有效規(guī)避和防范，是評估行業(yè)應該思考的問題。筆者認為：①加強對房地產評

估行業(yè)的統(tǒng)一管理，促進評估行業(yè)的良性循環(huán)和發(fā)展。在政府的監(jiān)督管理下，由行業(yè)管理部

門制定有關房地產評估的法律、法規(guī)，制定行業(yè)統(tǒng)一的評估準則，規(guī)范評估程序，完善執(zhí)業(yè)

資格制度。②作為技術密集型企業(yè)，的資本是人才。評估機構應加強對從事評估的專業(yè)

人員進行前期教育、后續(xù)教育。目前在大學中設置資產評估課程還不是很普遍，專門的研究

生教育剛剛起步。面對理論研究落后于實踐的現象，使我們的評估業(yè)發(fā)展后勁不足。同時，

評估行業(yè)的一個顯著特點：評估結果受評估人員主觀影響較大，這樣就對評估人員的執(zhí)業(yè)水

平、職業(yè)素質要求很高。通過加強對評估人員的業(yè)務水平和素質教育，保證評估業(yè)的健康發(fā)

展。③加強對委托評估方的企業(yè)情況作出嚴格、仔細的審查、驗證，對不符合評估規(guī)范的事

項，應當堅持自己的保留意見，由于該事項直接影響評估機構的責任和風險，所以我們要對

此加以重視。

（北京房地產 葉凌）