業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個業(yè)主自治性組織。業(yè)主委員會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權。業(yè)主委員會是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護著房地產(chǎn)產(chǎn)權人、使用人的合法權益。它在相關機構(gòu)的指導下負責擬定業(yè)主委員會章程，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作。可以說，業(yè)主委員會是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護廣大業(yè)主合法權益的有效組織形式。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責、權、利關系；有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用。

　　規(guī)范業(yè)主委員會的運作，有利于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的溝通，有利于提高物業(yè)管理服務的質(zhì)量和水平，有利于業(yè)主對物業(yè)管理的理性消費。

　　一、業(yè)主委員會的組織要求

　　(一)業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開頭次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1～2人。

　　(二)業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

　　1．本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　　2．遵守國家有關法律、法規(guī)；

　　3．遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)豐義務；

　　4．熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　5．具有一定組織能力；

　　6．具備必要的工作時間。

　　(三)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

　　1．因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　2．無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；

　　3．因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　4．有犯罪行為的；

　　5．以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

　　6．拒不履行業(yè)主義務的；

　　7．其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

　　(四)業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之曰起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　(五)因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主委員會應當在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

　　(六)業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　(七)業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

　　(八)業(yè)主委員會的印章依照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

　　二、業(yè)主委員會的職責

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同：

　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會應當督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用。

　　三、業(yè)主委員會會議要求

　　(一)經(jīng)l／3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。

　　(二)業(yè)主委員會會議應當做書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　(三)業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　(四)業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　　(五)業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　(六)原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　(七)經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　四、業(yè)主委員會的日常工作

　　業(yè)主委員會的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項：

　　(一)了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權性質(zhì)，轄區(qū)基礎設施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊。對本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步方案以供討論。中國地產(chǎn)商 www.zgdcs.com

　　(二)如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進行管理，對原來的物業(yè)管理工作做出評價，包括取得的成績、得當?shù)墓芾泶胧?、存在的問題、收費項日和標準的合理性，對原來的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見，向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告。

　　(三)代表業(yè)主管理好物業(yè)專項維修資金，掌握好對物業(yè)專項維修資金的使用權，遵循?？顚Ｓ玫脑瓌t，要求物業(yè)管理公司在賬務上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委托有資質(zhì)的審計單位對物業(yè)專項維修資金的賬務進行審計，并把結(jié)果向業(yè)主大會報告。

　　(四)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計劃、設備維修更新計劃、公共設施維修養(yǎng)護計劃，并提出財務預算，提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議。必要時，做好物業(yè)專項維修資金的籌集工作。

　　(五)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關系，對于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關行政管理部門依法處理。

　　(六)做好轄區(qū)內(nèi)道路場地、車輛行駛和停放，以及設置廣告等方面的管理。

　　(七)做好內(nèi)部管理工作：起草有關物業(yè)管理公約、辦法的草案；做好委員的增補選舉工作；建立工作制度、會議制度和檔案制度；做好辦公經(jīng)費的籌集和使用管理工作；做好辦公用房的設置和管理工作：做好換屆選舉工作等。

　　五、業(yè)主委員會的章程

　　業(yè)主委員會籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會活動的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過后施行。

　　業(yè)主委員會籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門有關業(yè)主委員會章程的示范文本基礎上制定章程，制定時結(jié)合本轄區(qū)的實際情況，征求業(yè)主小組的意見，其內(nèi)容不得違反有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。

業(yè)主委員會章程的內(nèi)容一般包括：

　　(一)本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等：

　　(二)組織及職責；

　　(三)會議制度及工作制度；

　　(四)委員的條件、選舉及權利和義務等：

　　(五)經(jīng)費來源、經(jīng)費賬目管理；

　　(六)辦公用房；

　　(七)章程、生效、修改、補充等有關事宜。

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