業(yè)主對(duì)自己的房產(chǎn)行使管理權(quán)，形成了物業(yè)管理的概念，但由于業(yè)主的房產(chǎn)是相互關(guān)聯(lián)的，不少部位屬共同擁有，因此，業(yè)主對(duì)房產(chǎn)的管理權(quán)不應(yīng)是個(gè)體行為，而應(yīng)是群體行為。這就要求業(yè)主組織起來，成立業(yè)主大會(huì)(或叫產(chǎn)權(quán)人大會(huì))。業(yè)主大會(huì)不應(yīng)理解為業(yè)主的一種簡(jiǎn)單聚會(huì)，它實(shí)際上是業(yè)主的一個(gè)組織，它的權(quán)利是業(yè)主權(quán)利的集中表現(xiàn)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　規(guī)范業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作，做好相應(yīng)工作是物業(yè)管理有效開展的重要基礎(chǔ)。業(yè)主大會(huì)的規(guī)范涉及如下重要問題。

　　一、成立業(yè)主大會(huì)的有關(guān)要求

　　(一)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)自頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。頭次業(yè)主大會(huì)召開的條件各地不盡一樣。如有的地方規(guī)定，入住率超過50％的或入住率不足50％但頭戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)召開頭次業(yè)主大會(huì)；而有的地方則規(guī)定，公有住房出售率超過50％的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開頭次業(yè)主大會(huì)。
　　(二)只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
　　(三)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作?；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
　　(四)籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
　　1．確定頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
　　2．參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)；
　　3．確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
　　4．確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生的辦法及名單；
　　5．做好召開頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
　　以上l、2、3、4項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15目前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
　　(五)業(yè)主在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)。頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)的確定各地不一。一般而言，房屋建筑面積大小將決定業(yè)主投票權(quán)的多少。如有的地方規(guī)定，業(yè)主在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按照擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每1平方米計(jì)為投票權(quán)計(jì)算基數(shù)，住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人防、停車庫(kù)等地下空問不計(jì)算投票權(quán)。也就是說房子的面積越大，投票權(quán)越多，而不再像以往那樣采取1戶1票的投票方式。
　　(六)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)卜，組織業(yè)主召開頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
　　(七)因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。
　　(八)業(yè)豐大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
　　(九)業(yè)主大會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理及使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)豐的質(zhì)詢。
　　(十)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　二、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)

　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
　　業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)豐投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。
　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。
　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。
　　(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。
　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
　　(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的要求

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
　　(二)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)豐委員會(huì)組織召開。
　　(三)有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
　　1．20％以上業(yè)主提議的；
　　2．發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
　　3.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。
　　(四)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
　　(五)住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員。
　　(六)業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。
　　(七)業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有l(wèi)／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
　　(八)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選1名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
　　(九)推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)泌擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
　　(十)業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選1名業(yè)主代表參加。
　　(十一)業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。
　　(十二)業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。
　　(十三)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書面記錄并存檔。
　　(十四)業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
　　(十五)業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

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