增強物業(yè)管理透明度被列為今年市政府為老百姓辦的60件重要實事之一，為配合全市物業(yè)管理行業(yè)開展的規(guī)范化服務(wù)活動，市國土房管局物業(yè)管理處就老百姓較關(guān)心的問題進行了解答，部分相關(guān)政策和法規(guī)是較新內(nèi)容。

　　物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)應(yīng)做到三公開

　　物業(yè)管理企業(yè)要采取各種形式向全體業(yè)主公開服務(wù)標準；公開各項服務(wù)收費標準及收費依據(jù)；物業(yè)管理企業(yè)對重大物業(yè)管理事項決策前，要充分公開征求業(yè)主委員會、社區(qū)居委會的意見。

　　決策后要及時向廣大業(yè)主通報，爭取業(yè)主的理解和支持，減少矛盾和摩擦。

　　小區(qū)組建業(yè)主委員會應(yīng)具備什么條件？

　　凡商品房、經(jīng)濟適用住房入住率超過50%，或頭戶入住已滿兩年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會。

　　組建業(yè)主委員會由誰負責(zé)，工作期限是多長？

　　根據(jù)《關(guān)于加快全市物業(yè)管理委員會組建工作的通知》(京國土房管物字[2001]516號)規(guī)定，小區(qū)符合組建業(yè)主委員會條件的，開發(fā)商及物業(yè)管理單位應(yīng)在街道辦事處、在區(qū)縣國土房管局的指導(dǎo)下，會同業(yè)主代表共同籌建業(yè)主委員會；開發(fā)商及物業(yè)管理單位沒有積極性，在規(guī)定時間內(nèi)沒有開展籌建工作的，區(qū)縣國土房管局可指定業(yè)主代表組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會組建工作的完成期限一般不得超過四個月，特殊情況經(jīng)批準可延長。

　　業(yè)主委員會委員任職資格有何規(guī)定？

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)擁護憲法，具有良好的道德品質(zhì)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強和具有完全民事行為能力的業(yè)主或產(chǎn)權(quán)單位代表、使用人擔(dān)任，承諾遵守法律法規(guī)，遵守物業(yè)管理公約，自覺維護小區(qū)安定團結(jié)。不遵守物業(yè)管理規(guī)章制度，欠繳物業(yè)管理費用的人不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員，已經(jīng)擔(dān)任的，業(yè)主委員會要采取停任措施。

　　不按規(guī)定繳納物管費的業(yè)主不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員

　　按期繳納物業(yè)管理費用是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。業(yè)主欠費既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同，同時也侵害了公共利益，因此欠費業(yè)主不宜作為全體業(yè)主的代表。已經(jīng)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的，應(yīng)由業(yè)主委員會暫停其任職，并經(jīng)業(yè)主大會(或業(yè)主代表大會，以下同)確認。在指導(dǎo)業(yè)主委員會改選、補選、換屆時，欠費業(yè)主均不宜作為委員候選人。

　　什么情況下，需要補選、改選業(yè)主委員會？

　　根據(jù)《關(guān)于物業(yè)管理委員會委員補選、改選、換屆選舉及變更事項的通知》(京房地物字[2001]1083號)規(guī)定，業(yè)主委員會缺額的，下一次業(yè)主大會召開時補選，缺額超過40%的，區(qū)縣國土房管局應(yīng)及時指導(dǎo)業(yè)主委員會召開業(yè)主大會進行改選。

　　業(yè)主委員會委員的津貼數(shù)額如何確定？

　　業(yè)主委員會是群眾自治性組織，具有業(yè)余性和公益性的特點，它的活動經(jīng)費是取之于民，用之于民。本著為業(yè)主減輕負擔(dān)的原則，業(yè)主委員會原則上不得領(lǐng)取工資，但考慮到委員有一定的勞動付出，可以適當(dāng)領(lǐng)取補貼，津貼數(shù)額可按社會平均工資的10%進行計算。發(fā)放津貼的對象、數(shù)額應(yīng)由業(yè)主大會決議。

　　業(yè)主委員會的具體職責(zé)是什么？

　　業(yè)主委員會應(yīng)以合同方式與物業(yè)管理企業(yè)建立物業(yè)管理委托管理法律關(guān)系，主要負責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，督促業(yè)主遵守物業(yè)管理公約和國家法律法規(guī)，協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)搞好物業(yè)管理工作，并接受政府主管部門及當(dāng)?shù)亟值擂k事處、社區(qū)居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是兩個平等的民事主體，雙方是契約關(guān)系，因此，業(yè)主委員會沒有權(quán)利干涉物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部運作如人員安排、工資發(fā)放、財務(wù)管理等。

　　業(yè)主委員會及成員的行為、言論不得違反憲法和法律法規(guī)和政策，不得危害國家和社會安全和穩(wěn)定，不得危害小區(qū)業(yè)主利益。

　　業(yè)主委員會如何對物管企業(yè)的財務(wù)進行審計？

　　業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是兩個平等的民事主體，原則上沒有權(quán)利對物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)進行審計。

　　但如果小區(qū)收費采用成本加酬金的方式核算，雙方可以在物業(yè)管理合同中約定，業(yè)主委員會可對物業(yè)管理項目進行財務(wù)審計，雙方可以委托共同認可的，具有資質(zhì)的會計師審計事務(wù)所完成。審計的結(jié)果對雙方具有同等效力，審計費用由全體業(yè)主分擔(dān)。

　　單位所購商品房按房改價出售后，物管費由誰承擔(dān)？

　　本市房改售房的原售房單位，應(yīng)按規(guī)定繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費用中原業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)管理費；房改售房后原業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)管理費，計費面積以原售房單位原有的產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準。

　　公共維修基金與大、中修費用的關(guān)系如何

　　業(yè)主繳納住宅公共維修基金后，不再繳納房屋的大修費、房屋公共地方的中修費用以及公共設(shè)施設(shè)備的更新、改造、大、中修費用。

　　-文/本報記者王軍光

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