沒有金融資本的支持，房地產(chǎn)開發(fā)幾乎不可能。而房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)又是一個金融資本的巨大潛在市場。因此，如何認識和控制房地產(chǎn)開發(fā)中的金融風險，就成為金融資本較關心的問題。

國內(nèi)金融機構(gòu)缺乏經(jīng)驗和靜止的控制風險手段將是中國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的障礙。在國內(nèi)金融市場完全開放后，中國的金融機構(gòu)將會失去大部分的房地產(chǎn)開發(fā)市場。建立專業(yè)化的風險管理行業(yè)，對開發(fā)過程進行金融資本的、專業(yè)的、動態(tài)的風險管理，可能是國內(nèi)金融機構(gòu)較好的解決方案。

如何控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風險？頭先應該認清房地產(chǎn)開發(fā)過程中的階段性資金需求和風險，其中包括：資金需求的時間函數(shù)、資金來源、可能形成的資金風險等等。根據(jù)項目開發(fā)進度對時間的需求（即：階段性資金需求），分階段的控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風險是控制整個項目開發(fā)金融風險的基本思路。房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程具體劃分為四個主要階段：項目啟動階段、項目建設階段、項目竣工階段、項目移交階段。

開發(fā)風險階段性控制

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)法規(guī)的不斷完善，開發(fā)商能否獲得土地的開發(fā)權是項目啟動階段的關鍵，而取得開發(fā)權需要大量的資金支持。在中國金融體系，特別是參與房地產(chǎn)開發(fā)的金融體系還不完善的情況下，開發(fā)商采用非規(guī)范方式，甚至是非法手段解決房地產(chǎn)啟動資金問題不足為怪。客觀上說，就是這些方式推動了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成長。在這個階段，除非得到具有豐富經(jīng)驗的風險管理經(jīng)理的協(xié)助，否則金融資本根本無法控制風險，只能祈禱開發(fā)商的運作能力。依靠具有經(jīng)驗的專業(yè)投資顧問和管理公司的協(xié)助，可以有效控制這個階段的金融風險。

在開發(fā)項目的進入建設期后（取得五證），開發(fā)項目自身已經(jīng)在逐步形成可度量的資產(chǎn)。這部分資產(chǎn)是開發(fā)商建設期融資的主要保障。對金融資本來說，這種未竣工項目的資產(chǎn)保障具有巨大的潛在風險。因為金融機構(gòu)缺乏將這些資產(chǎn)變現(xiàn)的能力?？刂平ㄔO階段的金融風險，依賴于對開發(fā)商的開發(fā)能力和建設管理能力的判斷。還有一種控制手段，就是聘請專業(yè)投資管理顧問公司，提供第三方的風險管理。

如何判斷特定區(qū)域的房地產(chǎn)市場價值取向？開發(fā)項目能否被市場吸收？只有在項目竣工和銷售階段才能體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)市場的價值取向是整個國家宏觀經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟的晴雨表。而房地產(chǎn)從開始投資到交付使用需要一兩年時間，市場如何變化只有上帝才知道。這個階段的主要金融風險是市場風險，而市場風險是不可知、不可預測的自然不規(guī)律。盡管中國整個房地產(chǎn)市場，依然處在求大于供的狀態(tài)。但是，在特定的地區(qū)和特定的價格區(qū)位，房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的情況。特別是那些缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商生產(chǎn)出的城市建筑垃圾，會給金融資本帶來巨大的市場潛在風險。

另外，國內(nèi)開發(fā)商的起步主要借鑒的是香港開發(fā)經(jīng)驗和模式。而香港無論在法律法規(guī)方面，還是開發(fā)模式上至少落后美國二十年。并且，具有特殊的地理環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和市場特點。中國地大物稀，土地資源的利用和房地產(chǎn)市場特征更接近于美國二戰(zhàn)以后的情況。我認為無論是金融機構(gòu)，還是房地產(chǎn)經(jīng)濟研究機構(gòu)，甚至是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應該認真研究房地產(chǎn)的宏觀走勢和微觀市場的關系，包括：就業(yè)人口對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響、個人收入與居住需求的關系、特定群體居住需求的發(fā)展路線圖等等的市場問題。盡管沒有人能夠預測市場突如其來的變化。但是，研究市場，比不研究好一點?？刂剖袌鲲L險只有采取積極的態(tài)度和乞求上帝的幫助。這就是我們常說的房地產(chǎn)是一種“賭弈”。

當開發(fā)商將產(chǎn)品（建筑物）移交給使用者時，開發(fā)項目才算真正的完成。實際上金融資本并沒有逃脫與房地產(chǎn)的關聯(lián)，參與項目開發(fā)的金融資本將風險轉(zhuǎn)交給了參與持有房地產(chǎn)物業(yè)的金融資本（房屋按揭貸款）。盡管房屋按揭貸款的金融風險不屬于本文討論的范疇。但是，開發(fā)商的銷售方式依然可能給金融資本挖下一個陷阱。

在房地產(chǎn)移交階段（香港稱：入伙或入住）金融資本依然存在潛在風險。目前的市場只是沒有充分體現(xiàn)出來。其風險來源是期房銷售造成的產(chǎn)品質(zhì)量、設計風格和建筑格局與“想象”的差距。在日后激烈的市場競爭中，在移交階段的退房現(xiàn)象會越來越多。如果，開發(fā)商不允許退房顯然是一種商業(yè)欺詐（除非是為購房者訂制）。否則越來越成熟的消費者在入住階段改變注意的可能性越來越大。退房可能造成開發(fā)商無法償還開發(fā)貸款。在美國通常有一個“過橋貸款”來防止開發(fā)貸款的過期。

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