近來(lái)，國(guó)有土地出讓中，每平方米樓面地價(jià)高出周邊房?jī)r(jià)的“天價(jià)地”在上海、南京等地頻現(xiàn)。一經(jīng)媒體披露，就在社會(huì)上激起波瀾。有人說(shuō)，“土地供應(yīng)不足是導(dǎo)致地價(jià)飆升的客觀現(xiàn)實(shí)”。還有人說(shuō)，“招拍掛已然成為資本大鱷們的游戲?！?

    在喧囂的議論面前，我們應(yīng)作冷靜分析。在12月4日國(guó)土資源報(bào)召開(kāi)的土地供應(yīng)政策專家座談會(huì)上，專家們的深入剖析，為我們撥開(kāi)重重迷霧。

    “天價(jià)地”無(wú)法撼動(dòng)土地招拍掛權(quán)威

    表面看來(lái)，“天價(jià)地”是土地招拍掛規(guī)則所致。但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商敢以“天價(jià)”拿地，是帶著各種預(yù)期、經(jīng)過(guò)認(rèn)真計(jì)算后決定的。個(gè)別熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“天價(jià)地”，絕不足以撼動(dòng)招拍掛制度在經(jīng)營(yíng)性土地配置中的基礎(chǔ)性地位。

    2002年起實(shí)施的經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，對(duì)于建立公開(kāi)、公平、公正的土地資源價(jià)格形成機(jī)制，起到了決定性的作用。數(shù)字是較有力的證明。2001年，我國(guó)以招拍掛方式出讓的土地面積僅0.66萬(wàn)公頃，成交價(jià)492億元；5年后的2006年，我國(guó)招拍掛出讓土地面積6.6萬(wàn)公頃，成交價(jià)為5492億元，分別比2001年增長(zhǎng)了9倍和10.2倍。

    土地招拍掛不僅顯化了國(guó)有土地的資產(chǎn)價(jià)值，更重要的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)公開(kāi)了，大量社會(huì)資本進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，市場(chǎng)更加規(guī)范有序。實(shí)際上，經(jīng)營(yíng)性土地公開(kāi)出讓的巨額收益，為保障性住房體系建設(shè)開(kāi)辟了資金渠道。

    黨的十七大報(bào)告提出，在制度上發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，建立反映市場(chǎng)供求狀況、資源稀缺程度和環(huán)境損害成本的價(jià)格形成機(jī)制的理解和認(rèn)識(shí)。專家們認(rèn)為，以高端市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)代表整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不全面的，不能放棄經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛這一已被實(shí)踐證明是行之有效的制度，動(dòng)搖公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)規(guī)則。

    警惕“天價(jià)地”中的非理性需求信號(hào)

    從地和房的關(guān)系看，地價(jià)作為房?jī)r(jià)的重要構(gòu)成部分，對(duì)房?jī)r(jià)有影響，但不是決定性的，“天價(jià)地”并不必然導(dǎo)致“天價(jià)房”。

    調(diào)查證實(shí)了這一點(diǎn)。2006年13個(gè)城市251個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)中地價(jià)約占20%—40%，而開(kāi)發(fā)利潤(rùn)普遍在10%以上，中高端商品房一般達(dá)到30%—40%。2007年上半年，全國(guó)居住用地樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)比重為25.9%，北京等8個(gè)城市的地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重集中在15%—25%之間。

    房?jī)r(jià)的高低本質(zhì)上是由市場(chǎng)供求狀況決定的，房?jī)r(jià)上漲本質(zhì)上是市場(chǎng)需求過(guò)旺與供給不足之間矛盾的顯化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不變的條件下，通過(guò)行政手段壓低地價(jià)只會(huì)增加開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，卻難以達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。

    說(shuō)到底，開(kāi)發(fā)商敢以“天價(jià)”拿地，是暗含著對(duì)今后房?jī)r(jià)上漲、修改規(guī)劃、上市融資等強(qiáng)烈預(yù)期，是非理性需求所致。對(duì)“天價(jià)地”透出的種種非理性需求信號(hào)，我們必須高度警惕。

    “天價(jià)地”多是上市公司所為，與資本市場(chǎng)有很大關(guān)系。這些公司拿到土地不是直接為蓋房子賣，而是用作一種金融手段，在股市上繼續(xù)制造財(cái)富神話。其風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給股市中的中小股民。因此，必須對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，防止其興風(fēng)作浪。

    從操作層面上，對(duì)種種非理性的需求進(jìn)行合理引導(dǎo)，非常重要。11月8日上海幾幅住宅地塊的較終競(jìng)價(jià)結(jié)果是，郊區(qū)土地均價(jià)每平方米過(guò)萬(wàn)元，上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地樓面地價(jià)高達(dá)每平方米兩萬(wàn)元。引人關(guān)注的是，這次掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)采用了新規(guī)則，即從現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)拍改為一次性書(shū)面報(bào)價(jià)。政府的本意是抑制公開(kāi)舉牌所產(chǎn)生的非理性行為，但開(kāi)發(fā)商表示，由于不知道其他公司的“底牌”，每家公司都報(bào)出自己能夠接受的極限價(jià)格，進(jìn)而導(dǎo)致新江灣城地塊報(bào)價(jià)的公司比名多出了2億元以上。

    上海的嘗試值得肯定，但實(shí)際效果也說(shuō)明，實(shí)施土地招拍掛仍需進(jìn)一步靠近市場(chǎng)，研究市場(chǎng)心理，這樣才能拿出更有效的辦法，將土地公開(kāi)競(jìng)購(gòu)中的非理性行為壓到較低。

    專家支招防范非理性投機(jī)行為

    如何防范國(guó)有土地出讓市場(chǎng)中的非理性投機(jī)和投資行為？專家們開(kāi)出了“藥方”。

    頭先，要嚴(yán)格控制囤積土地，規(guī)范用地需求。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副院長(zhǎng)周建春認(rèn)為，可以適當(dāng)縮小土地出讓面積，加快土地開(kāi)發(fā)時(shí)間。盡快建立全國(guó)土地統(tǒng)一登記體系，對(duì)土地開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大的開(kāi)發(fā)商，采用累進(jìn)制的稅費(fèi)征收辦法，從經(jīng)濟(jì)上抑制其囤地的沖動(dòng)。

    其次，要完善保障性住房供應(yīng)制度。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院王小映研究員提出，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府和市場(chǎng)在住房供應(yīng)制度中，必須兩條腿一樣長(zhǎng)。一方面繼續(xù)發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的重要作用，推行土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，一方面政府要加大保障性住房用地的供應(yīng)力度，進(jìn)而改變供求關(guān)系，間接影響開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期。

    第三，加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的金融監(jiān)控。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云提出，金融資本對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)和需求的支持很大。在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要對(duì)進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)的“游資”、“熱錢”進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，防范其引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

    國(guó)土資源部土地利用司地價(jià)處副處長(zhǎng)劉彥表示，國(guó)土資源部為促進(jìn)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，今年以來(lái)，主要在以下三個(gè)方面繼續(xù)深化細(xì)化土地供應(yīng)調(diào)控措施：一是下發(fā)貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)24號(hào)文件，要求各地優(yōu)先供應(yīng)、保障廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地。二是繼續(xù)完善招拍掛制度，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，明確了“限套型、限房?jī)r(jià)”普通商品住房土地供應(yīng)的政策；頒布了國(guó)土資源部39號(hào)令，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地；要求實(shí)行“凈地”出讓，加快開(kāi)發(fā)建設(shè)速度；合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不超過(guò)3年。三是加強(qiáng)批后監(jiān)管，加大閑置地清理工作。（于 猛 王永紅）

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