“地王”，一個(gè)偏正結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代詞匯，一個(gè)財(cái)富符號，一個(gè)價(jià)值信號。地王是那些投擲重金購得土地的經(jīng)濟(jì)組織——房地產(chǎn)企業(yè)；地王是那些被房地產(chǎn)企業(yè)揮斥億萬購得的土地。 　　在中國，凡以“王”字所結(jié)尾的詞語，不管褒貶，都已物近其極。但是，連朝代也要盛衰更迭，地王亦不能永保江山?；蛟S被后來者超越，或許被腳下蹬踩的那塊昂貴土地拖下王位。 　　2007年，業(yè)界黑馬——“地王”順馳被香港路勁收購，其董事長孫宏斌7年心血由此化為淡薄。在高價(jià)購購北京大興黃村地塊之后，這架頂著非理性腦袋的戰(zhàn)車開始在全國狂飆?！暗赝酢钡拿弊幼屓松习a，孫宏斌和順馳的名字頻繁見諸報(bào)端。與日俱增的名望背后，是資金日漸捉襟見肘。 　　終于，順馳挺不住日漸襲來的資金缺口，被生生拖下馬鞍。這個(gè)冒進(jìn)分子終于成為中國記錄在冊的個(gè)“消失”的地王。 　　歷史的重復(fù)不會停止。在擁擠不堪的拍賣席中，誰將是下一個(gè)倒下的“地王”？ 　　地王狂奔 　　北京南五環(huán)，大興區(qū)黃村。 　　一片面積大約3.8萬平方米的人工湖蜷縮在四下怪石的懷中。怪石背后便是數(shù)十棟高樓林立的生活社區(qū)。如今在社區(qū)里的現(xiàn)房銷售代表都這樣告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“我們的開發(fā)商是香港路勁基建?！? 　　而在這片北京乃至全國的社區(qū)人工湖底，寂靜沉淀著地王順馳倒下的歷史。 　　順馳倒下 　　2003年，孫宏斌執(zhí)掌的天津順馳置地（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9.05億元地價(jià)購得當(dāng)年的北京“地王”，也是北京宗拍賣的大幅國有土地。 　　12月8日當(dāng)天上午10點(diǎn)，北京國際飯店二層會議廳，進(jìn)入場面控制角色的拍賣師陳少湘開口一句：“各位不論是舉牌、還是喊出來，只要給錢怎么都行。”將競拍者緊張的情緒略為化解。但是輕松數(shù)秒，拍賣便驟然緊張。 　　個(gè)舉牌的是10號競拍者，隨后28號、8號、7號、9號、6號競拍者跟進(jìn)舉牌，價(jià)格小幅攀升。 　　開場半公里之后，沉寂多時(shí)的18號突然將價(jià)格叫至近7億元。此時(shí)，陳少湘提醒大家“投資有風(fēng)險(xiǎn)，舉牌要謹(jǐn)慎”。接著，9號叫價(jià)7.1億元，16號叫價(jià)7.2億元。隨著時(shí)間延伸，有8家競拍者退出競價(jià)，現(xiàn)場僅剩9號和16號。而每次1000萬元的加價(jià)使價(jià)格迅速逼近8億元關(guān)口。 　　10點(diǎn)41分，16號叫價(jià)8億元，9號叫價(jià)8.1億元。如此循環(huán)，不斷加價(jià)。直至?10點(diǎn)48分，16號叫價(jià)9.01億元，９號擲出“9億零500萬”的價(jià)格。隨后，再無人應(yīng)價(jià)。 　　其實(shí)，當(dāng)競拍價(jià)格推升至7億元時(shí)，陳少湘借機(jī)提示：“投資有風(fēng)險(xiǎn)，舉牌要謹(jǐn)慎?！痹陔S后的10點(diǎn)43分， 陳少湘再次提醒競拍者舉牌需謹(jǐn)慎，并稱大興區(qū)陸續(xù)還有土地推出。 　　這樣的警告并未抑制荷爾蒙的分泌。10點(diǎn)49分，面對無人應(yīng)價(jià)的場面，陳少湘的定價(jià)槌敲響了終結(jié)的聲音——孫宏斌的順馳公司成為“地王”，并愿意為大興黃村地塊支付9.05億元天價(jià)。 事后接受媒體采訪的天津順馳置地（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王全存認(rèn)為9.05億元的價(jià)格“合適”。他說：“我們這次來北京參與這次競拍，本身并不是為了盈利，而是為了順馳的長期發(fā)展，所以我們對這次拍賣的態(tài)度是無底價(jià)?！? 　　拿地事后，孫宏斌亦稱：“在取得北京大興黃村項(xiàng)目上，順馳更看重的是進(jìn)入北京這個(gè)市場，價(jià)格是次要的?！彪S后，順馳開始了全國性的急速拿地?cái)U(kuò)張。 　　2004年，順馳競得上海寶山、無錫等大體量地塊，并在南京、蘇州、石家莊、武漢、重慶、成都等地不斷拿地?cái)U(kuò)張。 　　眾所周知，拿地需要高成本，而如此急速拿地則已經(jīng)超出了一個(gè)成長階段企業(yè)的承載能力。有觀察家將順馳的脫韁視作與同行“結(jié)怨已深”。有地產(chǎn)商在接受媒體采訪時(shí)說按照當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格、成本測算，順馳的叫價(jià)，是沒有一個(gè)開發(fā)商敢承擔(dān)的，“順馳的做法是拿未來房地產(chǎn)高速增長作為賭注，先期才敢投入，這在其他房企是不能茍同的?！? 　　萬科董事局主席王石在2006年發(fā)表《和地產(chǎn)黑馬交鋒》一文中提到萬科內(nèi)部的分析報(bào)告認(rèn)為，孫宏斌靠二手房代理起家，對客戶需求市場反應(yīng)敏感，企業(yè)的貫徹力強(qiáng)，職員斗志旺盛，經(jīng)營上極其強(qiáng)調(diào)資金流；截至2003年年底，順馳預(yù)交地價(jià)的資金在人民幣70億元以上，進(jìn)入2004年季度，預(yù)付資金規(guī)模已經(jīng)超過100億。從資金流上看，除非有強(qiáng)大的財(cái)團(tuán)或銀行做后盾，按期交付地價(jià)款是不可能的。實(shí)際上，順馳在許多城市都在拖延交付地價(jià)款，另一方面，繼續(xù)高價(jià)拿地。 　　王石認(rèn)為，孫宏斌在賭博，高價(jià)拿地的時(shí)候就沒有準(zhǔn)備按時(shí)還錢，同政府公信力博弈，屬惡意競爭行為。 　　盡管為同行異見，順馳依舊不斷高價(jià)拿地，同時(shí)在各地拖延交付地價(jià)款。孫宏斌則對順馳資金鏈充滿信心，他試圖通過無限延長支付土地出讓金來獲得市場機(jī)會，然后依靠后期銷售回款來償還所欠土地款項(xiàng)。鑒于土地的升值事實(shí)，土地出讓方以及授信銀行都在獲益前提下緘默。 　　隨著不斷拖欠土地出讓金，順馳整個(gè)資金缺口超過30億元，僅其當(dāng)下緊迫性資金需求就達(dá)近10億元。而全國化項(xiàng)目的資金使用常常處于“十個(gè)瓶口、四五個(gè)蓋子”的狀態(tài)。媒體曾報(bào)道順馳在北京開發(fā)的藍(lán)調(diào)國際公寓項(xiàng)目從建成到2006年5月，僅賠付業(yè)主延遲交房違約金就超過4000萬元，且數(shù)字不斷增加。 　　盡管孫宏斌和順馳憑借被外界稱為“先拿地后算賬”的風(fēng)格不斷擴(kuò)張，原本為順馳提供滾滾現(xiàn)金流的天津市場卻受到內(nèi)地以及香港房企等四面圍殺，順馳幾無項(xiàng)目可購。 　　此時(shí)，孫宏斌的順馳已不能順利奔馳。2007年，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》曾根據(jù)路勁對外公布的數(shù)字報(bào)道：順馳濱海土地尚需支付7億元地價(jià),欠銀行約7億元貸款；順馳地產(chǎn)土地與其他合營企業(yè)攤占100萬平米來計(jì)算，尚需支付16億元地價(jià)款，欠銀行16億元貸款。此外，蘇州鳳凰城項(xiàng)目尚有18億元土地款未付，加上銀行貸款，債務(wù)達(dá)20多億元。據(jù)此計(jì)算，順馳負(fù)債總計(jì)已達(dá)66億元，是外界猜測的30億元負(fù)債規(guī)模的兩倍多。 　　時(shí)不過4年，面對十位數(shù)字的巨量資金缺口，順馳活生生地被“地王”二字拖倒，賤賣。2007年的個(gè)月份尚未過完，香港上市公司路勁基建(1098.HK)發(fā)布公告，路勁及其伙伴以13.1億港元收購增持順馳中國39.74%股份，較終控股比例達(dá)到94.74%，順馳原股東孫宏斌僅持其余5.26%股份。 　　中國記錄在冊的個(gè)地王，被塵封史冊。 新“地王”迭出 　　2010年11月，距離順馳賤賣又近4年。收斂了張狂的孫宏斌終于在經(jīng)歷許多后如愿以償——他的融創(chuàng)中國登陸香港資本市場。 　　誰都知道，孫宏斌的順馳倒掉與“地王”有直接聯(lián)系。但是，前車之鑒并未引起后來者的警惕。 　　“地王”還在繼續(xù)，并且這個(gè)稱號的圖謀者們之間的較量在2009年和2010年更加白熱化。在這兩年的700多個(gè)日子中，北京、上海、廣州等地的總價(jià)地王、單價(jià)地王等魚貫而出。 　　北京市，2009年3月份的。北京市土地整理儲備人士在接受媒體采訪時(shí)透露說，北京當(dāng)年將可能推行“勾地”制度，來提升出售土地的吸引力。該人士認(rèn)為，2008年北京很多土地都是以底價(jià)出讓，土地吸引力不大。 　　“勾地”制度來自香港，是為了避免土地拍賣乏人問津而在拍賣之前增加一個(gè)保險(xiǎn)程序，由感興趣的開發(fā)商對土地開出較低價(jià)并交納一定的保證金，如果開發(fā)商的報(bào)價(jià)符合這個(gè)地塊的市場評估價(jià)，這塊土地就會以公開招標(biāo)或拍賣的形式出售，如果拍賣中底價(jià)不保，政府就會收回土地。 　　北京，2009年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地（含政策性住房用地）共1300公頃，而2008年這個(gè)數(shù)字為1700公頃，同比減少24%。上述勾地制度的主要目的便是激活土地交易市場。 　　不過，這個(gè)由香港遠(yuǎn)渡而來的制度還未落地，北京的土地市場便開始出現(xiàn)“地王”爭搶下的臨床癥狀。 　　這一年的5月21日，名為“北京市朝陽區(qū)廣渠門10號地”的土地在經(jīng)過十幾輪競拍后，由富力地產(chǎn)以10.22億元的價(jià)格拍下。該成交價(jià)，是掛牌起始價(jià)的3.42倍。該地塊面積約為42549.943平方米（建設(shè)用地32299.953平方米），交易起始價(jià)29925萬元。按照已公布規(guī)劃，該地塊將建設(shè)7.25萬平方米的住宅，同時(shí)將配建5000平方米的廉租房。這塊曾于2008年被暫停交易的土地所拍出的價(jià)格一度讓業(yè)界驚訝。 　　從這一刻開始，“地王”開始占據(jù)各大媒體的頭條和顯要位置。而大部分“地王”背后的推手亦被揭露：央企。 　　一個(gè)月之后的6月26日，中國電子集團(tuán)旗下的中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司控股子公司成都中澤置業(yè)以19.6億元拿下北京朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，平均樓面地價(jià)15217元/平方米。該價(jià)格刷新一個(gè)月前富力地產(chǎn)創(chuàng)造的地王紀(jì)錄。 　　朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊出讓面積5.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積14.88萬平方米，其中包括2萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。掛牌期間，共受理26次報(bào)價(jià)。僅在6月25日內(nèi)，價(jià)格就飆升8.4億元。高企的價(jià)格在未開拍之前便“嚇退”7家開發(fā)企業(yè)，原本25家開發(fā)企業(yè)報(bào)名參與競價(jià)，僅剩18家企業(yè)參與競價(jià)。 　　拍賣當(dāng)日，萬科、保利、華遠(yuǎn)、金地、遠(yuǎn)洋、中海、北辰等眾多知名房企散落全場。當(dāng)價(jià)格升至19億元時(shí)，原本群體競價(jià)局面逐漸變成58號興業(yè)萬發(fā)和8號中信地產(chǎn)之間的對抗。價(jià)至19.25億時(shí)，場面一度遇冷。就在主持人次報(bào)價(jià)之后，2號成都中澤置業(yè)突然再度舉牌。至19.4億時(shí)，中信已退出競價(jià)，興業(yè)萬發(fā)則一直電告后方。較終，成都中澤置業(yè)以19.6億將該地塊收入囊中。 　　此前，這家背靠大型央企的川籍地產(chǎn)企業(yè)，在北京市朝陽區(qū)廣渠門10號地競拍時(shí)便與富力地產(chǎn)角逐至較后。 中澤置業(yè)方才把“地王”之冠舉起，另一家央企之子便策馬而至。6月30日，中化集團(tuán)旗下的中化方興在諸多地產(chǎn)大鱷中突然殺出，以40.6億元獲得一直被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的廣渠路15號地塊，平均樓面地價(jià)高達(dá)16000元/平方米，再創(chuàng)地王紀(jì)錄。該宗地規(guī)劃建筑面積280121.4428 平方米，按照合同要求要配建15000平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)際可帶來收益面積約為25.34萬平方米。 　　在隨后的7月6日，上海綠地集團(tuán)以30.25億獲得大興區(qū)黃村19號、20號地。該樓面地價(jià)達(dá)6605元/平方米，成為大興地王，并開啟大興區(qū)域房價(jià)暴漲之門。 　　60天后的9月7日，中糧集團(tuán)旗下的中糧地產(chǎn)和萬科合作公司——中糧萬科以22億元拿下房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地，平均樓面地價(jià)達(dá)6470元/平方米，頭次將房山區(qū)地價(jià)推上6000元/平方米大關(guān)。 　　2009年

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