一、樹立城市經(jīng)營(yíng)的新理念

　　1. 科學(xué)的經(jīng)營(yíng)是重要的生產(chǎn)力

　　鄧小平同志提出：“科學(xué)技術(shù)是生產(chǎn)力”，從理論到實(shí)踐已被廣大干部和群眾所領(lǐng)悟，許多城市在其經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略中，都擬定了“科技興市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，并取得了巨大成效。

　　隨著“三個(gè)代表”思想的深入學(xué)習(xí)，我們進(jìn)一步領(lǐng)悟到，應(yīng)當(dāng)從發(fā)展先進(jìn)生產(chǎn)力的高度來(lái)認(rèn)識(shí)科學(xué)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)和作用。從理論上分析，經(jīng)營(yíng)屬于軟科學(xué)，具有二重性：與生產(chǎn)力相聯(lián)系的是經(jīng)營(yíng)的自然屬性；與生產(chǎn)關(guān)系相聯(lián)系的是經(jīng)營(yíng)的社會(huì)屬性。經(jīng)營(yíng)是通過(guò)人--生產(chǎn)力中較活躍的因素來(lái)實(shí)現(xiàn)的，在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)活動(dòng)中直接或間接地起著生產(chǎn)力的作用。從實(shí)踐上分析，衡量經(jīng)營(yíng)是不是生產(chǎn)力的標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵在于科學(xué)的經(jīng)營(yíng)能否產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的綜合效益。不勝枚舉的案例表明，在企業(yè)、事業(yè)單位的運(yùn)行和發(fā)展中，科學(xué)的經(jīng)營(yíng)起著十分重要的生產(chǎn)力的作用。

　　改革開放以來(lái)，我國(guó)的城市化進(jìn)程加速發(fā)展。其中，有許多城市的專業(yè)率先進(jìn)行了思想觀念的革命，駕馭著“兩個(gè)輪子”的巨大車輛--城市，迅猛發(fā)展。這“兩個(gè)輪子”是指科學(xué)技術(shù)與科學(xué)的經(jīng)營(yíng)，在兩個(gè)輪子--重要的生產(chǎn)力的承載與驅(qū)動(dòng)下，使城市快速、穩(wěn)定地前進(jìn)。這些城市由于實(shí)施了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)，充分發(fā)揮了城市有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)的潛力，使城市面貌煥然一新，改善了投資環(huán)境，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大增，提高了城市在國(guó)內(nèi)與國(guó)外的知名度。因此，我們?cè)谘芯砍鞘械慕?jīng)營(yíng)問(wèn)題時(shí)，頭先應(yīng)對(duì)城市經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)與作用，提高到生產(chǎn)力的高度來(lái)認(rèn)識(shí)。

　　2. 城市經(jīng)營(yíng)的理念與目標(biāo)

　?、俪鞘薪?jīng)營(yíng)的基本概念。城市經(jīng)營(yíng)是在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的條件下，應(yīng)用而生的全新理念；是城市政府運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)控城市發(fā)展目標(biāo)與有限資源之間矛盾的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，運(yùn)用市場(chǎng)手段對(duì)城市的各類資源、資產(chǎn)進(jìn)行資本化運(yùn)作與管理；城市經(jīng)營(yíng)既有政府行為，又有市場(chǎng)機(jī)制，“兩只手”相互影響，相互補(bǔ)充；城市經(jīng)營(yíng)是遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的城市發(fā)展、建設(shè)方式的深刻變革。

　?、诔鞘薪?jīng)營(yíng)的目標(biāo)。城市經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)在于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的綜合優(yōu)化與可持續(xù)發(fā)展。但在少數(shù)城市專業(yè)的認(rèn)識(shí)上還存在誤區(qū)。把城市經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和作用單一化，只追求經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，而忽視城市的社會(huì)與環(huán)境效益。例如，某市專業(yè)不按城市規(guī)劃辦事，把防洪堤內(nèi)的土地出讓給開發(fā)商建住宅，由于嚴(yán)重危害城市居民的安全，不得不把居民已入住的樓房炸掉。又如，某風(fēng)景旅游城市，不接受專家的建議，盲目追求商業(yè)利潤(rùn)，在列為世界文化遺產(chǎn)的風(fēng)景區(qū)建造了許多破壞景觀、污染環(huán)境的賓館、商店，造成景區(qū)的臟、亂、差。結(jié)果被聯(lián)合國(guó)科教文組織評(píng)為“瀕危景區(qū)”，被“黃牌”警告!為了景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和城市的綜合效益，該市政府才痛下決心拆除大量本不該建造的房屋和設(shè)施，造成巨大的損失。

　　3. 城市經(jīng)營(yíng)的條件與主體

　?、俪鞘薪?jīng)營(yíng)的前提條件。城市經(jīng)營(yíng)需要具備三方面的條件：頭先是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，有了相應(yīng)的市場(chǎng)，市政府才有可能運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；其二是城市政府職能的轉(zhuǎn)變，徹底改變?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的“大政府、小社會(huì)”，“政企不分”，市政府統(tǒng)管一切、包攬一切，城市建設(shè)是無(wú)償?shù)墓┙o與服務(wù)，只搞建設(shè)、不管經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)觀念和做法；其三是健全城市的法律與法規(guī)體系，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是法制經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)的運(yùn)作靠法律和法規(guī)來(lái)約束與規(guī)范，促使城市政府對(duì)城市的經(jīng)營(yíng)管理納入法治的軌道。

　?、诔鞘薪?jīng)營(yíng)的主體。城市政府是城市經(jīng)營(yíng)的主體，但并不是由市政府的各部門直接指揮物質(zhì)生產(chǎn)與交換，而是通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)。城市政府經(jīng)營(yíng)城市，在方式上要從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的行政指令性分配，轉(zhuǎn)向以法律為基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)與管理；在對(duì)象上從過(guò)去對(duì)企事業(yè)單位的微觀管理，轉(zhuǎn)向?qū)Τ鞘匈Y源的整體發(fā)掘、利用和經(jīng)營(yíng)管理。城市經(jīng)營(yíng)的主體是城市政府，但參與經(jīng)營(yíng)者則是多元化的，為此，就要有各種投資主體、各類企業(yè)和中介組織的參加，以及廣大市民的參與。

　　4. 城市經(jīng)營(yíng)的范圍與作用

　?、俪鞘锌臻g和城市功能載體是城市經(jīng)營(yíng)的重要領(lǐng)域。城市空間是指城市規(guī)劃范圍內(nèi)的區(qū)位、地上、地下所形成的多維空間，每座城市都是在一定范圍的空間中生存發(fā)展。城市空間中所擁有的自然生成資源--區(qū)位、土地、山丘、河湖、森林等，都是城市經(jīng)營(yíng)的資本。城市功能載體是指在城市中具有某種使用價(jià)值的人力作用資產(chǎn)--道路、橋梁、房屋、車船等，用以滿足城市生產(chǎn)與生活的物質(zhì)需要和精神需求，同時(shí)也是城市經(jīng)營(yíng)的資本。

　　城市空間和城市功能載體在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有商品屬性，在等價(jià)交換中實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。城市中的自然生成資源和人力作用資產(chǎn)，如果不進(jìn)入市場(chǎng)，不交換，就不是商品，只有使用價(jià)值，而未實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。城市土地要轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，就做為商品，就有價(jià)格；以市場(chǎng)交換為目的的人力作用資產(chǎn)如住宅、寫字樓，不僅有使用價(jià)值，而且具有商品的交換價(jià)值。城市中的許多功能載體，如道路、橋梁等，是供市民大眾公用的，但不能無(wú)償使用，也要進(jìn)入市場(chǎng)，做為商品來(lái)經(jīng)營(yíng)。

　?、诔鞘袩o(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。城市資產(chǎn)是指城市在規(guī)劃范圍內(nèi)各種資產(chǎn)的總和，按其形態(tài)分為有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)系指城市中一切有形的實(shí)物，包括自然生成資源和人力作用資產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)系指依附于有形資產(chǎn)之上的無(wú)實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，如開發(fā)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、冠名權(quán)、廣告權(quán)、特色文化等。

　　隨著社會(huì)主義市場(chǎng)機(jī)制的建立，許多城市的政府不僅狠抓有形資產(chǎn)的開發(fā)、使用，推向市場(chǎng)運(yùn)作，盤活存量資產(chǎn)，使城市的實(shí)力不斷增強(qiáng)；同時(shí)，也很重視挖掘無(wú)形資產(chǎn)的潛力，充分發(fā)揮其商業(yè)價(jià)值的作用，使城市既有實(shí)惠又增光彩。如湖南益陽(yáng)市，出讓市區(qū)路燈、電線桿上的廣告使用權(quán)，每年就有1000萬(wàn)元的收入。又如長(zhǎng)沙市拍賣一座立交橋上下的廣告權(quán)、冠名權(quán)，被長(zhǎng)沙卷煙廠一次性購(gòu)斷，市政府和企業(yè)都獲得頗豐的回報(bào)。

　?、鄢鞘薪?jīng)營(yíng)的主要作用。城市經(jīng)營(yíng)的主要作用在于推進(jìn)城市資產(chǎn)的保值、升值和增值；擴(kuò)大城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，完善城市的多種功能，優(yōu)化城市的生態(tài)環(huán)境，提高城市的品位，增強(qiáng)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力和知名度。

　　城市中的各類資產(chǎn)，由于不可避免的物理磨損和精神磨損，都會(huì)隨著時(shí)過(guò)境遷而貶值。城市的資產(chǎn)如何從貶值走向保值和升值，關(guān)鍵在于城市政府制定正確的經(jīng)營(yíng)策略。例如大連市把環(huán)境建設(shè)做為城市經(jīng)營(yíng)的核心，利用級(jí)差地租理論，調(diào)整土地使用功能，以較小的成本換取的效益，從1992年2001年，全市的土地及其地面實(shí)物總共升值了五倍多。

　　城市資產(chǎn)的升值，一般是指原有資產(chǎn)由于經(jīng)營(yíng)得法內(nèi)涵提升了價(jià)值量。大連市把一塊地價(jià)僅為700元/m2的荒灘地，開發(fā)建設(shè)成具有商貿(mào)與文化活動(dòng)功能的星海廣場(chǎng)，使地價(jià)上升到1萬(wàn)元/m2。這塊地皮的價(jià)值量很明顯是通過(guò)內(nèi)涵改造而升值了。城市資產(chǎn)的增值，一般是指由于資產(chǎn)數(shù)量的外延擴(kuò)張而增加了價(jià)值量。許多城市新建了開發(fā)區(qū)，城市的經(jīng)濟(jì)總量迅速上升，就屬于資產(chǎn)的增值。較突出的例子是上海開發(fā)浦東后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅猛增強(qiáng)，除了浦西的改建使原有資產(chǎn)的升值外，較主要的因素是浦東新區(qū)產(chǎn)生的增值。

　　二、城市經(jīng)營(yíng)在城市規(guī)劃、建設(shè)和管理中的運(yùn)用

　　城市經(jīng)營(yíng)不是獨(dú)立于城市規(guī)劃、建設(shè)和管理之外單獨(dú)運(yùn)作的一種手段和程序，而是一種思想觀念。它滲透、貫穿于城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的全過(guò)程，即：以經(jīng)營(yíng)的思想規(guī)劃城市，以經(jīng)營(yíng)的手段建設(shè)城市，以經(jīng)營(yíng)的方式管理城市。

　　1. 以經(jīng)營(yíng)的思想規(guī)劃城市

　　我們現(xiàn)在所進(jìn)行的城市規(guī)劃，是在總體上實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的基礎(chǔ)上，描繪現(xiàn)代化城市建設(shè)的藍(lán)圖。我認(rèn)為：規(guī)劃21世紀(jì)的現(xiàn)代化城市，僅有工程技術(shù)知識(shí)是不夠的，必須強(qiáng)化城市經(jīng)營(yíng)的理念；遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，做到城市資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的生活環(huán)境和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。城市規(guī)劃與城市經(jīng)營(yíng)是相輔相成的關(guān)系，城市規(guī)劃利用其綜合的觀點(diǎn)和整合的能力，規(guī)劃好城市的空間布局，就有助于防止城市經(jīng)營(yíng)中某些不顧大局片面追求經(jīng)濟(jì)利益的短期行為；而城市經(jīng)營(yíng)則發(fā)揮其駕馭市場(chǎng)的能力，成為貫徹實(shí)施城市規(guī)劃的重要手段和保證。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市規(guī)劃的實(shí)施，雖有城市政府行政力量的支持，但常會(huì)受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)利益的沖擊。解決矛盾較好的辦法不是簡(jiǎn)單的行政命令，而是通過(guò)正確的經(jīng)營(yíng)策略，既保證城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的整體利益，又使得當(dāng)前的局部利益得到滿足。

　　西方國(guó)家常用TOD(Transit-Oriented
　　Development)和SOD(Service-Oriented
　　Development)的方式通過(guò)城市規(guī)劃進(jìn)行城市經(jīng)營(yíng)。所謂TOD，就是政府利用壟斷城市規(guī)劃帶來(lái)的信息優(yōu)勢(shì)，對(duì)規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價(jià)格征用；接著進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，利用“生地”與“熟地”之地價(jià)差，平衡建設(shè)成本?；诖朔N經(jīng)營(yíng)的理念，較近南京市已著手重新規(guī)劃新的軌道交通線路走向，并調(diào)整郊區(qū)開發(fā)建設(shè)的時(shí)序。所謂SOD，就是通過(guò)社會(huì)服務(wù)設(shè)施引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的模式。政府利用行政壟斷權(quán)的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)城市功能進(jìn)行空間調(diào)整和遷移，使老市區(qū)和新開發(fā)區(qū)通過(guò)地價(jià)差，都獲得更新與發(fā)展的資金保障。青島市就是成功的案例，市政府出讓老城區(qū)用地，市委市率先遷入新區(qū)，達(dá)到了城市功能的轉(zhuǎn)移、空間的疏解與優(yōu)化、政府財(cái)政狀況改善等目的。

　　2. 以經(jīng)營(yíng)的手段建設(shè)城市

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要確保城市建設(shè)有投入、有收益，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)，必須運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的手段來(lái)運(yùn)作，其主要做法有以下幾方面。

　?、匍_發(fā)和盤活城市土地資源。在城市的國(guó)有資產(chǎn)中，數(shù)量多、增值潛力大、市政府能直接控制的資產(chǎn)就是城市的國(guó)有土地。市政府可以開發(fā)荒灘和廢棄的土地，也可以收回閑置的土地，又可以收購(gòu)破產(chǎn)企業(yè)已貶值的國(guó)撥土地，以及低效益使用的土地，從而使大

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