閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

 

 

　　戴欣明認(rèn)為商業(yè)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定后續(xù)的品牌經(jīng)營(yíng)。

 

 

　　打算從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)擯棄“急功近利”和“好高騖遠(yuǎn)”的心理。

 

　　作為成功的開發(fā)商，基于對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)的全面了解和發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確判斷，往往是以做品牌的心態(tài)做項(xiàng)目，以做企業(yè)的理念做項(xiàng)目，從而維持橫向生態(tài)鏈的長(zhǎng)久平衡。那么，究竟如何維持這種生態(tài)平衡？

 

　　目前，國(guó)內(nèi)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在著四種權(quán)益關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商要想使項(xiàng)目取得成功，就必須充分考慮開發(fā)建設(shè)中客觀存在的種種權(quán)益關(guān)系。這四種權(quán)益關(guān)系主要包括的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益、管理者的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。

 

　　是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商；所有者是商鋪真正的擁有者；第三是經(jīng)營(yíng)者，就是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)、物業(yè)里面從事商品經(jīng)營(yíng)者；作為商業(yè)或者是大型購(gòu)物、中小型商場(chǎng)都需要有一個(gè)統(tǒng)一管理的角色實(shí)施有效管理，這個(gè)角色即管理者。一般通過項(xiàng)目獲得利益；所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取商鋪的租賃收入；經(jīng)營(yíng)者通過經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)效益；管理者通過管理來(lái)獲取管理利益。在不同的類型下面，這四種角色是落在不同人的身上。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)的四種開發(fā)模式

 

　　縱觀目前國(guó)內(nèi)獲得成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大致有四種開發(fā)模式，四種權(quán)益也給四種人群以不同的獲益方式：

 

　　種模式是不租不售。開發(fā)商將四種權(quán)益集于一身，他開發(fā)完了不租不售，本身就是這四者權(quán)利的統(tǒng)一。在深圳有一些房地產(chǎn)開發(fā)商就是采用這樣一種獲利模式，同一個(gè)所有者本身又是，又有自己的百貨品牌，從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

 

　　種模式是只租不售。就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)所有的商業(yè)物業(yè)只采取出租形式，并且租期較長(zhǎng)。比如在城郊接合部的周邊居民基本上達(dá)到20萬(wàn)人，開發(fā)商就邀請(qǐng)或者選擇某個(gè)大型商業(yè)企業(yè)作為承租方，進(jìn)行長(zhǎng)期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理。

 

　　第三種是只售不租。就是開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全部銷售，由所有者自行經(jīng)營(yíng)和管理。這種開發(fā)模式相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低，但與前幾種開發(fā)模式相比，則失去了更大收益前景的可能性，并且商業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。

 

　　第四種模式是又租又售，且租且售。商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)市場(chǎng)情況把商業(yè)物業(yè)分割銷售或租賃，為售而租，為租而售，租售結(jié)合。這第四種模式較復(fù)雜，較繁瑣。從一般住宅開發(fā)來(lái)看，寫字樓開發(fā)商轉(zhuǎn)過頭來(lái)從事商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，因?yàn)槭艿阶陨斫?jīng)營(yíng)理念和經(jīng)驗(yàn)的影響，一般都是選取第四種方式。而第四種方式雖然避免了前三種開發(fā)模式的弊端，但涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中四種權(quán)益關(guān)系較多，也較難以平衡。一旦操作不當(dāng)，就會(huì)使開發(fā)商受到損失，甚至帶來(lái)致命的損失，而且要遭受社會(huì)的一些負(fù)面影響。但是，第四種模式較具有挑戰(zhàn)性，也較需要當(dāng)事人花費(fèi)心思。能夠從頭到尾把商業(yè)地產(chǎn)中間這四種權(quán)益關(guān)系做一個(gè)合理處理，有必要把這四種人的贏利方式研究透徹，較終目標(biāo)是達(dá)到四贏的模式。而且目前國(guó)內(nèi)許多開發(fā)商受到資金的限制，在采取此種開發(fā)模式上可能壓力很大。由于這種模式與前三種相比相對(duì)合理，所以不少開發(fā)商采取了這種模式。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要保持生態(tài)平衡

 

　　在這四種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式中都有一個(gè)共同點(diǎn)，就是存在房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)鏈。這種生態(tài)鏈有橫向的，有縱向的，錯(cuò)綜復(fù)雜。其中縱向生態(tài)鏈包括一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市，一個(gè)地區(qū)要有中檔、高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，要有經(jīng)濟(jì)適用房，也有商品用房；而橫向生態(tài)平衡指的是各方權(quán)益關(guān)系的處理問題，可以簡(jiǎn)單地概括為商業(yè)地產(chǎn)的“天、地、人”。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商處于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中生態(tài)鏈的核心，所以必須時(shí)刻保持頭腦清醒，爭(zhēng)得天時(shí)地利人和。

 

　　“天”是指國(guó)家的宏觀調(diào)控、行業(yè)的法規(guī)政策、政府的城市規(guī)劃。因?yàn)閲?guó)家的宏觀調(diào)控以及行業(yè)的法規(guī)政策、城市的商業(yè)規(guī)劃對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，實(shí)在是太重要了。作為任何一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，都應(yīng)該及時(shí)地跟蹤國(guó)家宏觀政策的走向和行業(yè)政策的走向，以及不同城市的城市規(guī)劃，這就是“天”的含義。

 

　　生態(tài)鏈中的“地”是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中能夠取得贏利較扎實(shí)的基礎(chǔ)，是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還有一個(gè)特殊性，就是由地產(chǎn)開發(fā)商、商鋪投資者、品牌經(jīng)營(yíng)者和商場(chǎng)管理者等不同的角色所組成。一般說(shuō)來(lái)，市場(chǎng)消費(fèi)者是任何一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)，也是他的“上帝”。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于市場(chǎng)的特殊性，在房地產(chǎn)開發(fā)鏈里面有一些新的因素和元素，因此，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中要得“地利”，就必須格外重視和兼顧消費(fèi)者、商鋪投資者、品牌經(jīng)營(yíng)者和商場(chǎng)管理者的利益。

 

　　生態(tài)鏈中所說(shuō)的“人”是指以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為核心的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的商業(yè)廣告策劃人、商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人、建筑人、物業(yè)管理人、商鋪投資人，品牌經(jīng)營(yíng)人、商場(chǎng)管理人等。這就要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以前瞻性的眼光來(lái)適應(yīng)城市發(fā)展，以差異化定位滿足市場(chǎng)需求，細(xì)致調(diào)研，謹(jǐn)慎立項(xiàng)，開發(fā)建設(shè)具有極強(qiáng)市場(chǎng)生命力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

　　利益共享力爭(zhēng)多贏

 

　　一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功，涉及方方面面的攜手合作程度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，在具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作中，必須充分考慮項(xiàng)目中多種權(quán)益關(guān)系的平衡問題。因此，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和設(shè)計(jì)過程中，不論是前期探尋商業(yè)顧問公司，還是后期尋求緊密性合作的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，都應(yīng)堅(jiān)持以開放性的眼光尋找合作伙伴，在整個(gè)項(xiàng)目定位和規(guī)劃中，限度地考慮商業(yè)需求。

 

　　要達(dá)到雙贏，就必須維持橫向生態(tài)鏈的長(zhǎng)久平衡。開發(fā)商一定要以做品牌的心態(tài)做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以全員忠誠(chéng)服務(wù)的理念對(duì)待客戶，誠(chéng)信為商、放水養(yǎng)魚，與各合作伙伴形成戰(zhàn)略共贏局面，與業(yè)主建立起友好關(guān)系，包括根據(jù)投資者的要求在規(guī)劃上所做的調(diào)整。事實(shí)證明，正是這種良好的客戶關(guān)系為諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

 

　　從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀來(lái)看，從眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功實(shí)踐分析，完全可以得出這樣的結(jié)論：開發(fā)商賺了錢就走的想法是肯定行不通的，也是錯(cuò)誤的；一定要以做品牌、做企業(yè)的理念做項(xiàng)目，而不是把項(xiàng)目做完就萬(wàn)事大吉。在這一過程當(dāng)中，一定要認(rèn)真考慮商鋪的購(gòu)購(gòu)者、品牌經(jīng)營(yíng)者以及整個(gè)商場(chǎng)管理者的利潤(rùn)空間，并把利潤(rùn)空間充分地讓足，這樣才能達(dá)到、經(jīng)營(yíng)者、管理者和投資者的四贏，從而使一個(gè)很復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)單化并且具有較強(qiáng)的生命力。